韓國首爾，在19世紀暴漲10倍的居住地

編者按：在我近16年房地產從業過程中，深刻認識到房價已是世界性難題。近20年來，我去過日本、韓國、澳洲、歐洲、台灣、香港、澳門等國家及地區以及國內20多個省自治區大中小城市。回望這20年，借古鑒今，從國內到國外，從切身體驗到書本閱讀研究，感到有必要系統整理國內外、古今中外高房價成因。故從今日起，每周一篇在我的個人公眾號「招遍天下」刊登《世界房地產價格高企成因》系列文章，以饗讀者。

今天推出系列第一篇：

《韓國首爾，在19世紀暴漲10倍的居住地》

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韓國首爾，以前我們稱之為漢城。

從漢城一詞看，可以看出韓國與中國的淵源，可以窺見中國文化與習俗對韓國各個方面的深刻影響。

現在鬧得沸沸揚揚的中國與朝鮮的外交風波，也是我們外交路線固有一邊倒的一個苦果。朝鮮與韓國本是同根生，因美朝戰爭使之成為對立之二國，造成這一結果，歷史自有評說。

朝鮮多為李姓，在清朝之前為高麗國，一直以來是中國的附屬國，在至清甲午戰爭之前是大清的保護國。自從中日甲午海戰之後，朝鮮在受盡日本欺凌之後特別是在美朝戰爭之後，朝鮮一分為二各自成為大韓民國和朝鮮。

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一部世界史，就是一部戰爭史，也是一部經濟史。在朝鮮時代末期，漢城即現在的首爾房地產價格上漲了10倍。

據《大韓帝國滅亡史》記載，甲午戰爭以後，漢城的房地產價格呈年年遞增趨勢，從1896年到1906年，10年間暴漲了10倍。

1906年同年比上年漢城房地產價格實現了翻番。

為什麼在110年前的朝鮮漢城呈現比現在更激烈的房價上漲。

一是在朝鮮的外國人拚命熱衷於購買傳統的韓屋。韓屋是當時在朝鮮非常有特色的建築，是一種韓國傳統的用樹木、泥、石、稻草、瓦和紙建成的享自然的房屋，在建造時充分考慮其房子與周圍的關係，多背山面水而建。韓屋分為兩種，一種是高層人士居住的瓦屋，還有一種是低層百姓居住的稻草屋，區分這兩種房屋最大特徵是房頂：即是瓦房頂還是稻草頂。韓屋最為獨特和最有科學價值的地方有一個地熱暖炕系統，顯得自然而健康。由於韓屋並不多，大家又都喜歡居住，在19世紀，許多外國人非常喜歡韓屋。這些外國人買了韓屋之後按照自己生活方式進行改造。本地的有錢人也紛紛購買，供求出現矛盾，導致以後到韓國的外國人，很難再找到可以改造成適合西洋人居住的韓屋，再加上房價暴漲，使得「後來者」沒能嘗到甜頭。

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漢城房價暴漲除了供不應求的供需矛盾之外，其實還有一個非常重要的原因，就是通貨膨脹，紙比錢貴。

最典型的例子，在世界「一戰」之前，在德國，1英鎊可以兌換20馬克，到了1918年，1英鎊可以兌換43馬克，到了1923年1月，1美元可以兌換7260馬克，至12月15日，1美元可以兌換42億馬克，陷入通貨膨脹的泥潭。

貨幣超發與通貨膨脹使貨幣紙比錢都貴。「如果要破壞一個國家，那就粉碎它的貨幣」。說得就是這個道理。

彼時的朝鮮，處於亡國邊緣，受盡日本等殖民苦頭，房價的高漲也是可以理解的。

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8年前我去韓國漢城即首爾，房價仍依然高企。目前在韓國首爾江南地區，一套100平方公寓至少要450萬人民幣，需要至少花費一個普通韓國家庭20年的工資。房價與收入比是負39.35。可以看出，高房價始終是老百姓一個沉重負擔。韓國人也因此養成了儉樸的習慣。從清淡的飯菜可以看出這個國家曾是多麼清貧。泡菜無疑詮釋了這個國家的性格。當然還有白衣，這個「白衣民族」也表達了「不咸文化」的內涵，「白衣」背後隱藏著生產力受限物資短缺的悲哀。

短缺和通貨膨脹使得漢城房價在110年前動蕩的朝鮮，已經成為房價暴漲之地。在本世紀初首爾房價也有一波劇烈的上漲。就住房政策來說，韓國也拿不出行之有效的調控措施，對於政府來說，房價上漲犯愁，下跌也犯愁，房價已經成為韓國社會最為難解決的問題。

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