金匯人說租房那些事兒：租賃合同期滿後，承租人的裝飾裝修費用能否主張賠償？
承租人對房屋進行的裝飾裝修，在民法理論上屬於添附中動產與不動產的附和。添附，是指將不同所有人之物結合成為一物或者非所有權人將原物加工成為一新物，包括附和、混合和加工。承租人對裝飾裝修物能否主張賠償，體現於我國《合同法》第223條的規定：「承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。」
那麼，問題來了，經過出租人同意的裝修，租賃合同期滿後，承租人能否以不當得利為由請求出租人補償已經形成附和的裝飾裝修費用呢？
首先我們來了解一下何為「不當得利」？
《民法通則》第92條規定：「沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當得利返還受損失的人。」對該條的學理解釋，通說認為應屬傳統債法上的不當得利之債。傳統民法上，將不當得利與合同、無因管理、侵權行為等並列為債的四大發生原因。一般而論，不當得利請求權是因「無法律上之原因而受利益，致他人受損害」的事實而發生。
【實務觀點】
針對上面的問題，實務中存在兩種截然不同的觀點：
第一種觀點認為：從債權法的角度來看，房屋租賃合同期滿後，如出租人基於添附原則，取得了裝飾裝修物的所有權，則可能會使承租人因此而蒙受不利，故從學理上認為此時成立不當得利之債。承租人可以不當得利為由，請求出租人對其損失進行補償，從而實現兩者之間的平衡。
第二種觀點認為：承租人支付的裝飾裝修費用僅為自身利用之目的，主觀上並沒有使出租人受益的目的。而從日常生活經驗及行業慣例可知，裝飾裝修費基本已在租賃期內消耗殆盡，或者承租人的裝飾裝修物對出租人而言沒有使用價值，客觀上也未讓出租人受益。故裝飾裝修費用應由承租人自行負擔，不得請求出租人補償。
【裁判思路】
最高人民法院傾向於第二種觀點，認為承租人不得請求出租人補償，主要有以下方面的理由：
1、承租人在租賃期間對房屋的裝飾裝修，主觀上是為自身經營而用，而沒有讓出租人受益的意圖；
2、承租人對房屋的裝飾裝修，雖然客觀上形成了裝飾裝修物與房屋的添附，但是該添附未必使出租人因此受益。而裝飾裝修物是否對出租人有價值，一般取決於兩點：第一，出租人對房屋的將來使用性質。該房屋重新出租後不一定沿用原來的經營目的和裝修風格；第二，裝飾裝修的殘值。根據行業慣例和習慣，裝飾裝修物的折舊率為每年20%左右。即經過承租人的長時間使用，房屋裝飾裝修物的價值均已磨損、老化或者落後，租賃合同期滿後，很難說該物對出租人將來使用房屋還有積極的功效。
3、承租人在前期投入裝飾裝修的時候有一定的風險意識，也是明知該裝飾裝修物將來很難拆回來，無法回收殘值，其已將該費用作為實現租賃合同目的的必要成本在合同期內分攤完成。
4、即便事實上出租人取得了裝飾裝修物所有權使承租人受損，該取得行為也是有法律上的給付原因。租賃合同糾紛中，雙方當事人在合同中若沒有明確約定裝飾裝修物的最終歸屬，那麼我們可以結合《合同法》第61條規定來判斷物的歸屬。從房屋租賃的交易慣例、承租人對租賃房屋的最終收益和裝飾裝修物的有效利用等諸多方面來考慮，可以推定雙方已就合同履行期間屆滿後該物歸出租人所有達成了默示的約定。
【法律法規】
《中華人民共和國合同法》
第六十一條合同生效後，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。
第二百二十三條承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的,不予支持。但當事人另有約定的除外。
長
按
解
鎖
歡迎關注
TAG:江蘇金匯人律師事務所 |