炸裂！均價下降2萬，中國最貴的房子跌了

9月4日，樓市數據已陸續出爐。

在諸多數據中，剛剛中國證券報公布的一份爆炸性房價報告，震驚了所有人。

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北京樓市再傳爆炸性消息

繼9月1日經濟參考報公布北京部分地區房價已下調20%後，今天（9月4日），中國證券報又披露了一份重磅數據：

近期北京市學區房價有所降溫。在西城區金融街附近，有房產中介稱，「在新政前這片都是20萬元/平方米，現在差不多在17萬元/左右。有些重點炒作的學區房，每平方米下跌了10%。」

比如，對口宏廟小學的豐匯園小區，3月均價為186979元/平方米，8月均價則降至166051元/平方米。

另據中國社科院財經戰略研究院日前發布的住房市場發展月度分析報告顯示，近三個月來，作為重要學區的北京市東城區、西城區和海淀區房價分別累計下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各區前三位。

這則新聞最驚訝的地方在於房子的區位和性質：

1、西城區、東城區、海淀區是中國最牛城市的最優質地段，甚至可以說是中國最優質的地段之一；

2、降價的房子是最抗跌的學區房。

在中國，影響房價的因素非常多，但排在第一位的一直都是教育資源。因此，在中國如果要問哪種房子最貴，學區房說第二，沒人敢說第一。

在以往的調控中，中心城市房價下跌的概率很小，偶爾有個別中心城市均價真的下跌，也是由中心城區外圍的房子價格下滑帶動均價下降所致，中心區的房價基本上是仍而風吹雨打，我自巋然不動。

今天這個房價下跌事件，發生在中國最牛的城市的最優質地段中的最貴的房子，我們可以將其稱為「三最」房子。這件事情的發生，對我們至少有三點警示意義。

在說這之前，先來分析一下「三最」房子下跌的理由。

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「三最」房子，下跌的理由是什麼

北京自317以來，直接針對樓市發布的政策就有12道，曲線調控的政策則更多。

在這些政策的共同作用下，市場觀望情緒濃厚，樓市成交量率先入冬，8月份北京的二手房成交量已經跌至歷史低位。在高強度、高密度的政策打擊下，炒房客遭受重創，市場漸漸回歸理性。

這種情況下，北京的房價也開始小幅度下跌，據鏈家研究院公布的數據顯示：

8月北京鏈家二手房成交均價環比下跌2%，與7月相比跌幅擴大1.7個百分點；鏈家二手房掛牌均價環比下跌0.58%，且該指標已連續4個月下跌。

導致北京中心城區優質學區房價格下跌的因素，我認為和雄安新區成立，以及近期的「租購同權」、「集體用地建設租賃住房」有直接關係。

雄安新區未來將分流北京的人口和教育資源，儘管是多年以後的事情，但對北京學區房仍有一定的衝擊作用。

此外，廣州的「租購同權」；上海接連推出只租不售地塊；合肥提出建立購租並舉的住房制度，鼓勵住房租賃消費；杭州支持個人閑置房源改造，強調「租購同分」；南京提出要研究建立承租人權利清單；濟南提出取消投資納稅、購買房屋等落戶限制等，以及北京、上海、廣州等13個城市列為「集體用地建設租賃住房」試點城市，對北京的學區房影響較大。

「租購同權」、「租購同分」能夠卸載房子附帶的教育資源，從而達到降低房價的目的。

北京儘管目前尚未跟進，但長期來看，租購同權體現了政府大力發展和完善住房租賃市場的決心，有助於讓房價回歸正常，北京未來跟進的概率很大。

在購房門檻抬高等12道限購政策以及各種迂迴調控政策的共同作用下，北京的二手房價格和雷達不動的學位房價格都開始鬆動，無論你相不相信，這都是事實。

03

「三最」房子，對樓市有什麼警示

中國最牛的城市的最優質地段中的最貴的房子價格下跌對樓市預示著什麼，或者說對我們有什麼警示？我認為至少有兩點：

1、此次調控，政府不達目的誓不罷休。

在此之前，仍有許多專家喊話：房價未來還要大漲，有錢就立刻買不要猶豫。

他們或許是小覷了政府此次調控的決心，或許還在用以往的調控經驗說事，但北京中心城區最優質房產的下跌，已經狠狠地甩了他們一臉。

中國樓市，是政策主導的市場，永遠不要懷疑政府調控房價的決心。這次和以往任何一次調控都不一樣，不僅是因為有十九大，還因房價已經到了不得不控制的地步。再任其漲下去，會激發社會矛盾。

政府一方面用政策壓制房價，另一方面建立租售並舉的制度，並通過各種手段推進租賃市場，從供需上解決高房價，疏導房價，並研製房地產稅等長效機制，對房價實行長效監管。

2、炒房客心理防線崩潰，中國樓市價格開始進入陰跌期。

北京優質地段的學位房房價下跌，會衝垮一大批人的心理防線。因為，在以往的經驗之中，中心城市優質地塊的學位房價格是不可能下行了。而這一次，不但下行，幅度還高達10%。

連這都跌了，還有什麼不能跌。心理防線的崩潰，會引導全國部分投資客開始拋售房產，一些欲購買優質學區房的人群將變得更加猶豫，房價開始進入陰跌期。

深圳市規劃和國土資源委員會1日公布的數據顯示，深圳8月新建商品住宅成交均價為54382元/平方米，自去年10月以來已連續11個月下降。

要說明的是，你也別指望房價會大跌。因為大跌會引起金融機構系統性危機，導致社會動蕩，社會矛盾同樣會加劇。另外，中心城市供需矛盾仍在，人口仍在不斷增長，亦沒有大跌的基礎。

因此，未來中國的房價，基本上會進入慢速上漲通道。

手頭資金充裕的人，可以選擇長線持有中心城市的優質房產以抗通脹，保值資產。但那些仍妄想通過投資房產短期內暴富，實現財務自由的人，此路已不通。

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