「關鍵先生」眼中的2018年樓市，令人大吃一驚！

阿基米德有一句名言：給我一個支點，我可以撬動地球。他想表達的意思是：槓桿太重要了、太神奇了，如果槓桿足夠長、有支點，一個人就可以撬動整個地球。

而樓市的槓桿，就掌握銀行家的手裡。

銀行家如何看待樓市？他們對2018年樓市的預測，恐怕比開發商還要重要、還要準確，因為他們更接近「掌握底牌的人」（政府），他們才是樓市的「關鍵先生」！

從某種意義上說，開發商和購房者，都是樓市的「局外人」。

不要以為這是我危言聳聽，這就是中國樓市的真相。原因很簡單，尿壺的命運不掌握在尿壺自己手裡，而掌握在使用它的「主人」及其「大管家」手裡。

當各類自以為是的媒體宣布2018年「樓市巨變」、「樓市入冬」、「炒房客等死吧」的時候，銀行家給出的預測卻令人大吃一驚。

12月22日，中國銀行業協會和普華永道共同發布報告《中國銀行家調查報告（2017）》，對2018年經濟各個重要方面進行了預測。媒體在報道的時候，都簡化了樓市的內容，直到昨天「財新」才把報告里關於房地產的內容集中報道了出來。

下面是「財新」對報告內容的轉述：

對未來一年的房地產市場走勢，銀行家預期最好的是二線城市，其中近九成的銀行家認為二線城市樓市將量價上升或持平，而去年銀行家則普遍最看好一線城市，樓市預期有所轉變。

對於明年的一線城市房地產走勢，有74%的銀行家認為銷售量會上升或持平，82%的銀行家認為價格會上漲或持平，相比去年90%和92%的佔比，下降幅度較大。《報告》認為，由於北京、上海、深圳等一線城市房地產市場接近飽和、限購政策嚴格，部分購房需求向二線城市轉移，其人口、產業和資源的集聚效應對周邊郊區和次中心城市產生「溢出效應」，從而出現從中心向外圍擴散的趨勢。

值得關注的是三四線城市的變化。《報告》顯示，有超過70%的銀行家認為三四線城市房市將量價上升或持平，而2016年這一數據分別是51%和57%，提升較大。「大型都市區或大型城市群發展迅速，將成為未來中國主導性的空間載體，給大都市周邊的三四線城市帶來了發展機會。」

調查結果顯示，58%的銀行家認為，針對房地產市場「過熱」的城市，開發貸要投向保障房和普通住房，嚴控商用房貸款；39%的銀行家認為，針對房地產「過冷」的城市，要設計更加靈活的個人住房貸款和還款方式，鼓勵居民買房。

看了這個預測我感到非常震驚。沒有想到，銀行家們對2018年樓市的看法比我樂觀得多。

我最近多次在專欄里預測：2018年樓市調控政策很難進一步收緊，但也很難有「顯性」的放鬆舉動。為了對沖經濟下行壓力，會有「隱性的放鬆」，比如以吸引人才為名降低落戶門檻、放鬆限購，銀行放鬆「房貸額度」的管控。這些放鬆措施將集中出現在下半年。

但我仍然認為，2018年樓市總成交量將會顯著萎縮，房價橫盤甚至可能微跌。

但銀行家們顯然不這樣認為。在成交量上，無論是一線城市、二線城市，還是三四線城市，他們大多數人都認為會「持平或上升」。也就是說，他們不認為會有「成交量上的冬天」。

怎樣才能實現成交量的「持平或上升」？只能是放鬆銀行的房貸額度管理，讓房貸不那麼稀缺。

在房價上，銀行家們更看好二線城市，近九成認為價格將「上升或持平」；至於一線城市的房價，82%的銀行家認為會「上漲或持平」。也就是說，絕大多數銀行家不認為2018年一線二線城市的房價會跌。

對於三四線城市樓市持「樂觀態度」的銀行家比例，雖然沒有一線、二線城市多，但卻是比例上升最明顯的。這顯然跟前兩天住建部長提出2018年三四線城市繼續去庫存的說法相符合。

我已經認為自己對2018年樓市「足夠樂觀」了，但沒有想到絕大多數銀行家們更加樂觀，下面再讓我們總結一下：

74%的銀行家，對一線城市樓市成交量持樂觀態度（認為不會下跌）；82%的銀行家對一線城市樓市價格持樂觀態度；

90%的銀行家對二線城市樓市的「價和量」均持樂觀態度；

70%的銀行家對三四線城市樓市的「價和量」均持樂觀態度。

最後，再讓我們複習一下住建部王蒙徽部長對2018年商品房市場的要求——滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房；庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

看出來嗎？銀行家的看法，跟王部長的提法高度吻合！

另外，今天路透社稱：《中國日報》周一援引參與高級別政策討論的經濟學家的話稱，中國可能將2018年廣義貨幣供應量(M2)增速目標設定在9%的創紀錄低位，以遏制債務風險並控制資產泡沫。

M2是廣義貨幣，其同比增速一般被認為是「央行的印鈔速度」。如果M2在2018年是9%的增速，那麼對樓市是偏空的消息。對此，我持懷疑態度。我認為2018年最終的M2增速必上10%。中國人民銀行參事、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成此前也有類似的看法。

到底會如何？我們不妨走著看。至少大多數銀行家們對樓市很有信心！

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