四新樓麵價15606元／平，誰能引領漢陽房價率先突破3萬元

2017年12月4日土拍中，位於漢陽新五里的P（2017）128號地塊因為達到出讓指導價熔斷，在12月5日舉行的一次性報價環節中，P（2017）128號由長沙南湖廣場置業有限公司（保利）競得，成交價為528107萬元，樓面均價15606元／平，溢價率為73.4％。片區內均價再次得以刷新。

在近兩年的土拍市場中，漢陽的表現十分亮眼，漢陽濱江、鍾家村、四新等片區樓麵價一再刷新。土地作為重要的成本組成，土地市場一定程度上能夠反映兩年後的樓市價格。從漢陽濱江到新五里再到歸元地塊，價值日漸凸顯的漢陽，到底誰才是真正代表漢陽的房價高地，誰才能率先帶領漢陽房價破3萬元/㎡？

隨著武漢環線建設的進程加快，武漢房價也已經大致與環線掛鉤，唯一的例外可能就是漢陽，根據中國房地產業協會發布的數據，目前武昌區、江岸區、江漢區的二手房均價均在20000元/㎡以上，漢陽片區均價僅為15454元/㎡，低於洪山區的18444元/㎡以及青山區的17650元/㎡。僅領先東西湖片區1500元/㎡左右。

目前武昌和漢口單價突破3W元/㎡的豪宅不在少數，而漢陽發展卻慢人一步。豆姐此前寫過一篇文章，詳細了講述了武漢均價超過2W的大片區，武昌一個，漢口兩個，但是漢陽卻榜上無名。

自2016年以來，漢陽的崛起有目共睹。從土拍來看，漢陽升值潛力巨大。漢陽濱江片、鍾家村、以及此次刷新片區樓麵價的四新都是有望成為打破漢陽片區3W的窗戶紙。那究竟誰能率先向上一步？

厚積薄發 漢陽濱江豪宅崛起

先來說說漢陽濱江，漢陽濱江是去年風頭最盛的一個片區，2016年武漢總價地王、單價地王都在這裡誕生，直到現在記錄仍未被刷新。

2017年7月28日碧桂園集團歷經210輪競拍之後拿下漢陽濱江攔江路地塊，成交價253,100萬元，溢價率289%；樓麵價20021元/平成為當年武漢單價地王。該地塊即現在的碧桂園晴川府，自拿地之後，碧桂園晴川府推進速度極快，2017年3月進行了開工儀式，隨後規劃公示，5月公布案名為碧桂園晴川府。預計首次開盤將推建面170㎡——200㎡的毛坯房源，180套。目前正在收集資料，此前有傳言稱該項目預計12月開盤。

2016年11月22日，平安以110.65億拿下新港長江城地塊，成為武漢總價地王。由平安、中建、越秀、金茂、龍湖聯合開發，漢陽濱江目前楊泗港新港長江城地塊J地塊此前規劃已經公示，根據小編實探情況，目前營銷中心已經基本建成，但開放時間尚未確定。而根據此前招標公告透露的信息，該地塊為龍湖操盤。

目前漢陽濱江處於斷檔情況，復地海上海、世茂錦繡長江等樓盤已經進入到尾盤階段。世茂錦繡長江W+商業均價27000元/㎡，目前世茂錦繡長江二手房均價大約在23000元/㎡。

漢陽濱江自然景觀豐富，承接長江主軸利好，交通便利，配套完善已經成為群雄逐鹿之地，破3問題不大。

風頭無兩 四新發展有目共睹

四新片區在這兩年的發展速度有目共睹，不僅體現在基礎建設方面的突飛猛進，新五里地塊最近刷新的15606元／平樓麵價，也難免讓人對其產生期待。數據顯示2016年四新房價從8000元/㎡攀升至12000元/㎡，隨後四新發展引擎全開，甩開同屬三環內窪地的白沙洲均價4000元/㎡左右。

四新存在的一個問題是規劃落實速度較慢，以地鐵為例，目前四新片區內僅有6號線在運營，數量甚至比三環外的遠城區盤龍城、東西湖還要少。目前四新的土地供應已經接近枯竭，這意味著地鐵線路落實對周邊樓盤帶來的溢價效應十分有限。

據統計，2016年四新住宅產品新增供應量約142.66萬方，銷售面積約223.58萬方，四新的購買力十分旺盛。只是四新目前的均價始終在15000元/㎡左右，華髮未來薈9月29日開盤，整體均價15000元/㎡，包括2500元/㎡的精裝修；正榮府在11月10日加推的新品中，毛坯均價12500元/平，裝修標準2500元/平，整體均價15000元/平。相較於首次開盤，毛坯備案價上漲了500元/平，但裝修標準下跌了1000元/平。15000元/㎡，似乎成了四新的一個門檻，想上去真的沒有那麼簡單，至於突破30000元/㎡，或許是一個漫漫的長路。

商圈升級 鍾家村能帶來多大驚喜？

說起鍾家村，最讓人期待的肯定就是遠洋歸元項目，2017年4月遠洋成功拿下武漢歸元文化片區地塊，地塊編號為P(2017)033號、P(2017)034號，總建築面積187.97萬平方米。樓面地價8773元/平（不計入地下商業）。由於有成都遠洋太古里珠玉在前，遠洋歸元項目備受期待，日前武漢市國土資源與規劃局公布了該項目規劃設計方案批前公示，根據規劃，遠洋歸元片A包2號地塊總建築面積19.03萬方，擬建4棟56F超高層住宅、一所24班的初中(原武漢情智學校所在地)、一所的6班小學(原翠微路小學遷入)和住宅底商。

因為此前已經有遠洋與太古合作的成都遠洋太古里珠玉在前，遠洋歸元項目也讓人倍加期待。成都遠洋太古里於2014年起分階段開業，匯聚一系列國際一線奢侈品牌、潮流服飾品牌、米其林星級餐廳以及國內外知名食府，已經成為成都地標級的商圈，成都太古里比鄰比鄰的千年古剎大慈寺，歸元項目比鄰佛教名剎歸元寺，就像冥冥之中的緣分，讓人對鍾家村商圈的升級倍加期待。然而脫離了太古的遠洋，究竟能夠做出什麼樣的成績，仍需要檢驗。

總的來說，漢陽的前景大好，未來可期，雖然漢陽發展目前呈現多點開花的局面，但是在均價方面仍然是漢陽濱江一馬當先，未來漢陽濱江可能會率先進入武漢片區均價排行榜前列。

END

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