2018年，投資選擇技巧——產品篇
作者：美房網主編
我們在前兩篇文章里已經闡述了城市圈以及房產流通的觀點，今天我們就來說說房產投資產品觀念的變化。這麼多年一說起房產，人們的第一反應都是落到住宅上面，很少有人會往商住公寓、寫字樓、商鋪這三類產品上去想。那麼，現在，這些產品的投資價值排序還是如此嗎？
首先說，在當下市場，住宅還可以投資嗎？可以！但是很難了，投資門檻變高了。要想流通起來，地段、交通一定是關鍵，而現在在一線城市和熱點二線城市住宅投資對於資金要求非常高，加之未來城市房價漲幅空間的不確定性，投資者在住宅類產品的投資上風險是很高的，而且回報也不一定樂觀。
除了住宅產品之外，還有哪類產品可以重點關注呢，前段時間，中原的一位朋友和我說2018年可能是商住公寓市場翻身的機會。對於這個觀點，筆者是認可的，但是覺得他只說對了一半，首先在北京、上海、深圳等住宅房價已經飛上天的城市，大眾的抗性基本很小了，公寓產品早就受到了剛需和投資一族的青睞，因為，商住公寓產品和住宅產品除在產權年限上有差別外，其單價也有近一倍的價格差，這對於剛需來說門檻低了很多，壓力也小了不少。因此，在房價很高的城市，人們對商住公寓的認可度持續上升。
然而普通城市裡，由於70年產權住宅總價不過100萬左右，並未高的離譜，人們對商住公寓產品的認可度還停留在比較初級的階段，即便商住公寓的單價要比同區域的住宅低5000元/平，人們還是不為所動。在這些二線城市，商住公寓產品之所以不為大眾所認可，其實更多是對其產權年限的糾結，以及商住公寓產品的不確定性給客戶帶來的信心不足。
還記得當年由於住宅限售，在北京一部分的剛需和投資客戶把目光轉投到商住公寓產品上，可是當商住公寓市場在北京被炒熱的同時，北京市發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，寥寥數條，就將北京的商業、辦公用房也壓在了有史以來最嚴格的調控措施之下，從規劃建設、銷售使用、購房資格、個人信貸等層面精準打擊「商改住」，也在全國範圍內開啟了「商改住」限購政策的先河，商住公寓市場也冷卻起來，這種限購也讓已經進入市場的投資客戶不安起來，甚至5折拋售公寓房產。為什麼會出現這種情況？這和當時人們的心態以及認知有直接的關係，當時人們投資的心態也是短期為主，政策收緊了，人們對於公寓脆弱的認可度直接崩潰了，投資客看不清形勢，認為商住公寓價格一定會暴跌，所以政策一出，趁著市場還沒完全冷卻，把房子拋售出去，如果換成現在，當年這些5折拋售商住公寓的投資客估計不會再做出這種傻事來了吧。
在我國市場上有一個很有意思的現象，越限制購買的東西越是好東西，物以稀為貴在這方面體現的淋漓盡致，前幾年買住宅能賺到錢，等大家都發現買住宅賺錢的時候，就限制房產購買；後來發現買商住公寓能賺到錢，等商住公寓市場剛被炒熱的時候，商住公寓又被限制了。當大家都意識到的時候，說明風口已經過了。但是從現在來看，限購只是市場調控的一個手段，市場過熱調控就緊，市場不好的時候，調控就放鬆。拿住宅市場來說，市場好的時候包括東北三省的大連、瀋陽等城市都在限購範疇之內，然而這兩年市場不好，全國一線和熱點二線城市依舊在限購，而大連、瀋陽早已放開限購。
商住公寓市場也是一樣的，北京、上海還在限制，而在東北大連、瀋陽的40年產權商住公寓卻是被政府鼓勵購買。大連不僅規定40年產權商住公寓產品全部為民水民電，此外還可以落戶；瀋陽用於居民自住的新建商住公寓或酒店式公寓，商品房買賣合同中房屋用途項標明為「自住」的，在落戶、水電暖用價等方面享受住宅同等政策，但其商業屬性不變。這表明政府對商住公寓的認可，否則也不會鼓勵購買這類產品。
目前，商住公寓產品的價格與同區域住宅產品項目相比依舊處於價格窪地，長期比住宅的價格上漲空間要高，尤其是結合我們之前講的，在城市圈必須考慮地鐵口、白領聚集區、商圈、品牌等綜合因素，選擇地段優良商住公寓，不僅可以享受到土地價值增長帶來的利潤空間，還以流通到租賃市場，因其可以提供公司註冊辦公或酒店式公寓出租，收益是高於普通住宅的租金回報的。
當前來看，在商住公寓價格還沒後知後覺漲起來的時候，此類產品或許是不錯的投資機會。
作者：Wechat：mkshfx
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