誰是2017年最失意房企

中房報記者 周翔宇/文

帷幕徐啟，燈火璀璨，在2017年的世界舞台上，中國已然站在中央。

閘門關緊，浪濤洶湧，在房地產的歷史洪流席捲之下，你在哪裡？

一般而言，行業調整時期是參與主體進行整合與擴張的最佳時機。2017年，房地產企業並沒有保持與市場一致的變化曲線。而伴隨樓市熱度的不斷升溫，房價高漲的城市據點，從一線城市蔓延到二三四線城市，這也給予一些「非主流」打法的房企彎道超車的機會。與此同時，消費側的疲軟同時也帶動供給側的調整：土地供應增加，房企儲地積極。

從以往企業和項目層面的「比武」，到如今全生產要素層面的競爭，土地、資金、人才及政策獲取能力都成為房企做大做強不可缺少的背書。布局較早者成為今年佼佼者，而相對較晚意識到或者因企業戰略、體制等原因落後一步的房企則在競爭中處於下風。馬太效應的影響不斷在放大，房企失意者也逐漸呈現出區域集中化趨勢。這是一個新現象。

京派房企：曾經的傳奇到如今的「名嘴」

作為房企全國化布局的重要一步，「進京」一詞往往是區別中小房企與全國性房企重要區別。享受著近水樓台先得月的優勢，京派房企卻成為今年集體失意的群體，那些曾在行業中佔據顯赫地位或話語權的京派房企，如今在黑馬頻出的同行眼中略顯安靜。

中國房地產報記者統計多家京派房企數據發現，2017年以來，該系房企營業收入和凈利潤增長緩慢或出現顯著下滑。如曾經任志強執掌的華遠地產上半年實現營業收入38.28億元，同比減少3.36%，在規模化競爭的房企同行中名落孫山。

而以「一部首開史，半座北京城」聞名的首開股份，2017年上半年營業收入111.69億元，同比減少10.31%；歸屬上市公司股東的凈利潤3.16億元，銳減66.31%。

此外，同時經歷業績下滑的房企中北京城建2017年上半年實現營業收入39.23億元，上半年歸屬上市公司股東的凈利潤2.64億元，同比下降39.23%；北大資源上半年收益，同比減少16.1%，凈利同比減少41.4%。

從排名上看，房企前30名之中，以廣州深圳房企為多，此後為央企以及閩系房地產企業，此外河北和渝派的房企也各有兩家入圍，而京派房企卻僅有首開股份一家入圍。實際上，據相關媒體統計，京派房企在2016銷售業績能排進前200名的只有16家。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，對於很多北京本地的房企來說，戰略擴張節奏慢。原因在於很多北京房企是國企性質，在戰略執行層面偏於保守，尤其是對於全國市場的擴張節奏比較慢，這會影響此類房企的規模。同時很多外來房企積極入京，相對來說也擠壓了北京部分房企的經營空間。

加之被稱為北京最嚴調控的「3·17」新政實施以來，北京1年時間發布了《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》《關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》《關於進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執行標準的公告人所得稅政策執行標準的公告》等近30條調控政策，京派房企生存空間逐漸逼仄。

而從企業自身來說，雖然在2015年前後曾經出現一波集體「出京」淘金浪潮，不過京派房企的擴張個性相對於行業的競爭者依然處在「見好就收」的階段。例如金融街控股曾在2015年耗資近百億上海拿地，此後公司只通過兼并收購等方式在重慶、廣州獲取2個項目，直到2017年6月金融街控股再次出手拿地。

但並非所有京派房企都處在「低迷」時期，從業績來看遠洋集團、首創置業、當代置業等部分房企業績在2017年實現增長。不過從總體來看，其原行業標杆地位與經營業績實則脫鉤，在行業地位之外該派別開發商向行業貢獻更多的反而是「名嘴」遺產。

滬派房企：成敗皆「國資」

與京派房企擁有類似的身世，被歸納為上海本土房地產企業因出身的特殊性也或多或少帶有「國資」屬性，不過與京派開發商一樣，2017年來看這個群體的日子也不好過。

數字總是從紛雜的現象中提煉出最接近事實本質的東西，房企2017年上半年銷售數據顯示，3000億規模陣營的三家房企無一家受控於國資，銷售業績最好的綠地排名第四，合同金額為2550.04億元，僅比2014年增長5.8%，2014年，綠地曾以2408億元的銷售業績超越萬科問鼎一哥。如若將樣本擴大到地產前20強企業，民營控股和公眾型企業在過去三年的複合增長率整體高於同級別的國有控股型地產公司。

綠地控股董事長張玉良曾預測2017年是爆發增長的一年，依靠其「大基建、大金融、大消費」共同構築的產業集群戰略格局，同時將特色小鎮作為集團層面重點發展的戰略之一，這四大產業的載體將成為綠地穩坐前三交椅的可靠背書。

但是現實是，在大股東上海格林蘭久違進行一次增持後，綠地控股還是在12月20日跌破7元/股，市值從最高3000億元下降至目前不足900億元。

作為轉型最為成功的滬派房企，綠地控股2017年並未表現出第一集團軍足夠的爆發力，而與此同時更多上海國資開發企業以默默無聞的角色對自家「一畝三分地」進行深耕。

中國房地產報記者了解到，目前，上海房產國企上市的有15家，其中實際控制人為上海市國資委的7家、浦東新區國資委的4家、靜安區國資委的2家，以及嘉定區國資委、崇明區國資委各1家。根據歷年財報數據統計，從總資產上排列，綠地控股、陸家嘴和光明地產佔據前三位。

中國房地產報記者統計2017年財務數據發現，15家上市國資房企總體經營情況不容樂觀。其中，光明地產在2015年重組時大股東農房集團曾許下承諾：2015年-2017年合計實現扣非後歸屬母公司凈利潤不低於35.13億元。2017年過半，光明地產的歸屬母公司凈利潤僅僅為2.6億元。

同樣經歷下滑的也有規模排名第二的陸家嘴集團，截至三季度末，陸家嘴營業收入73.18億元，同比下降6.42%；歸屬上市公司凈利潤14.63億元，同比下滑幅度達10.62%。值得注意的是，為保證全年利潤水平為正，陸家嘴與光明地產都選擇年末出售子公司獲得收益。

不過同時值得一提的是，上海國資的分量，不可小視。按照2016年的數據，上海市地方國企營收3.1萬億元，利潤總額3058億元，資產總額16.8萬億元，在全國省市和計劃單列市中均排名首位。

2017年，滬國資房地產企業開啟了新一輪改革，其中以中華企業的重組為代表。而事實上，即便在今日的房地產市場上，擁有國資背景的企業依然在融資便利度、融資成本、土地獲取方式等方面擁有民營企業無法企及的優勢，但也存在授權不足、激勵不夠等組織管理上的歷史沉痾，如果在此輪改革中優化相關不足，這些國資滬房企依然具有強勁的發展實力。

港資房企：師生角色的轉變

從京派與滬派房企2017年的失意不難看出，房企的區域化特徵賦予這些企業獨特的文化與戰略思維，因而在市場變化的背景下，更容易出現一榮俱榮一損俱損的現象，這一現象同樣出現在2017年港資房企的表現上。

2017年12月18日，香港中電集團宣布將與信和置業合作重建位於旺角的中電舊總部，保留最有價值的鐘樓，進行保育並作社區用途，信和置業副主席黃永光表示，將發展成精品住宅。

短短一年的時間內，信和置業已在香港連掃7宗地塊，涉及金額達400億港元，為歷年之最。而就在兩個月前，這家老牌港資開發商才剛剛將其在內地一個主要住宅項目80%權益轉售予華僑城，一進一退間，盡顯對香港、內地兩大市場的投資轉向。

作為第一批進入內地房地產市場的港資開發商，經過四十多年的磕磕碰碰，信和置業並沒有在土地市場、品牌效應上形成有效布局，而隨著投資戰略的轉變，多番出售後，其在內地市場或將「落幕」。

與上世紀90年代港資房企在內地的風生水起相比，2017年港資房企在內地卻表現平平，前20強房企中難覓港資房企身影。克而瑞研究中心相關統計報告顯示，2017年上半年銷售金額TOP 30房企的門檻高達309億元，較去年同期上升了78%，而集中度也達41.8%，較2016全年上升了10多個百分點。從上述排行榜發現，內地房企佔據著主要位置，而九龍倉等多家香港房企的排名相比一季度則有所回落。

以往經驗來看，九龍倉為代表的港資房地產企業最大優勢在於資金以及全球視野和管理水平。由於靠近中國香港市場，港資地產商的資金成本遠遠低於同等規模的內地房企。綠城中國董事長宋衛平在比較港資、央企和民營地產商時，就曾表示，港資地產商的借貸成本只有2%，而綠城的融資成本是10%。

不過資本市場的邏輯正在轉變，港資地產商的這一優勢2017年並沒有被完全發揮。僅從股價來看，2017年以來以中國恆大、碧桂園、融創中國為代表的內房股增長迅猛，分別實現3~10倍的增長。

「資本目前以土地儲備、資金流轉率以及銷售規模為主要參考，高周轉模式與港資的重資產運營模式相比，前者更易實現規模倍增」，一位香港證券人士告訴記者。

面對內地房地產的高周轉模式，港資企業一直無法適應。以瑞安房地產為例，其在上海的新天地舊改項目已經參與超過10年，這樣的周轉速度使得瑞安房地產資金使用效率遠低於同行，並因此和同行拉開差距。

變局之下，也有一部分港資房企也開始努力適應變局。進入2017年下半年後，部分港資房企對內地拿地展現出更濃厚的興趣。記者整理髮現，九龍倉除了分拆香港主要物業獨立上市之外，同時近期在內地拿下多宗地塊；恆隆地產也有大額融資計劃以推動內地業務的發展；此外，新世界發展日前透露，將投入160億-200億港元在內地拿地。

從以往內地房企的效仿對象到如今積極轉變傳統思路，身份角色的改變並沒有從根本上抹除港資房企重運營、重管理和在資金成本上的優勢，在適應內地市場新的變化後，這些企業依然具有一決高下的潛力。

而在這個2018年的開端時刻，我們都記起，40年前的月亮，照著一個國運彷徨、民生凋敝的中國，那一刻起，港資、京派和滬派地產湧進和噴發在大江南北。一個大時代的鐘停擺了，另一個新時代的鬧鐘響起來。

無論你處在上述的何種局面，我們都希望不要被歷史的大潮淹沒，或者沖刷去你的存在。

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