你在哀嘆別人家的年終獎，聰明人已開始2018投資布局

又到了一年一度的「別人家的年終獎」時刻——先是據傳王者榮耀的年終獎高達100個月工資，後是聽說華為榮耀員工年終獎可達百萬，然後任澤平的千萬年薪又讓工薪階層的我們感嘆貧窮限制了自己對薪酬水平的想像力。

看完這麼多新聞，再看看自己的工資和年終獎，是不是有點扎心啊，老鐵？

所以，要賺大錢，靠投資也許概率更大一點。新的一年，都有哪些投資機會？各個投資渠道的前景如何呢？今天就來分析一下。

房地產市場：剛需2018年底上車

說起投資，首先要說的就是房地產市場。

長期來看，未來十年房價漲幅肯定不會像過去十年那樣瘋狂。不論是「房住不炒」的理念，還是目前推動的長效機制（包括發展住房租賃市場和推進房產稅），未來房價不太可能再次出現暴漲。如果拉長時間線來看房價的指數，未來十年很可能是一根水平線的形狀，每年的漲幅可能反應CPI或者人力成本的增速，比如每年增長2%-3%。

但是，也不要指望房價出現斷崖式下跌。首先，房價斷崖式下跌就是系統性風險，這是不可能出現的，牢牢守住不發生系統性風險的底線牢不可破。其次，現在決策部門的很多舉措也在收縮住房供應，所以很難出現「人口增速下降了但住房供應還在漲」的局面，比如很多大城市的土地都用來建設租賃住房而不是普通住宅，這就降低了新房的供給。實在不行，各地可以統一執行限售政策，限售意味著二手房交易市場直接消失，市場的供應會縮減到只有新房出售的水平。所以，房價不會持續下跌。

因此，未來的資產配置計劃首先是不要把太多錢放到房地產上，不能指望未來十年還靠投資房地產來發家致富。

從區域來看，粵港澳大灣區和杭州灣大灣區未來房價表現可能會好於全國水平。當對市場進行分析的時候，除了總量層面的判斷，還有結構的問題。總有一些地區房價漲幅可能會超過全國平均水平，就像雖然今年股票市場整體來看沒漲多少，比如萬德全A指數今年只漲了5%左右，但結構上看白酒和家電漲幅巨大，比如貴州茅台今年漲了1倍多。從房地產市場來看，目前力推的粵港澳大灣區和杭州灣大灣區未來可能會有相對比較好的表現，這種大灣區的實際效果可能是降低了未來一線城市房價的漲幅，但購買力向周邊城市擴散導致灣區內二線城市房價不斷向一線靠攏。比如，上海和杭州相比，兩地城鎮居民的可支配收入差距不大，都在50000元左右，但上海房價是杭州的兩倍多，預計大灣區的推進有消除兩者房價差距的作用（參見圖1）。

最後，大家最關注的就是剛需什麼時候上車？哪些城市更應該及時上車？

從時間來看，這一輪房地產周期，房價的底部可能在2018年年底。一般住宅價格變化滯後於利率變化，比如央行收緊了貨幣政策，市場上不論債券的利率還是房貸的利率都在上升，而這會對房地產的需求產生影響，最終使得房價出現下跌。之所以房地產價格變化會很滯後，是因為房地產市場的流動性很差，調整起來節奏就慢，如果是流動性好的市場，比如股票，可能連續三個交易日出現三個跌停就馬上調整到位了。根據房價環比和5年期國債利率的歷史關係來看，這一輪房地產周期的房價底部，可能會出現在2018年4季度（參見圖2）。所以，剛需如果想要上車，不妨在2018年下半年就開始準備，在2018年3季度末或者4季度出手。

從城市來看，無錫、武漢、杭州、福州等城市可以及早購買新房。從城市來看，適於剛需出手的城市，可以從新房和二手房房價出現倒掛這一角度來選擇。新房房價嚴重倒掛的城市，非常適合剛需及早購買新房，否則一旦這些城市放鬆短期的限價、限購或限售政策，新房房價將重回二手房房價上方。根據統計局的住宅新房和二手房的價格環比數據，計算70大中城市今年以來新房價格和二手房價格的差距發現，截止2017年11月，大約有21個城市的新房與二手房價格出現倒掛，其中無錫、武漢、杭州、福州等城市新房價格倒掛程度較為嚴重（參見圖3）。這些城市的剛需可以考慮及早上車、購置新房，相反，其餘城市的剛需可以等到2018年下半年出現更合適的價格時再出手。

股票市場：未來兩年做好定投

說完地產市場，再說說股票市場。首先，未來兩年可以做好基金定投。一般一輪白酒行情會持續大約3年半的時間，包括兩年的地產酒、一年的高端酒和半年的次高端酒行情。本輪白酒行情從2014年下半年開始，到2017年底恰好是3年半的時間（參見表1）。上一輪白酒行情結束後，到下一輪白酒行情起來，中間大約間隔了2年左右的時間，比如上一輪白酒行情大約在2012年年中結束，到2014年年中白酒行情再次啟動，中間時間差不多是2年。所以按2017年底白酒行情結束來分析，預計下一輪牛市大約會在2019年底出現，所以明年和後年可以進行定投，為牛市的到來積累籌碼。很多人會說，我等到牛市來了之後再投資就好了。其實問題在於，牛市來臨以後你可能沒有足夠的流動資金去投資，所以，定投的好處就是提前為牛市積累資金和籌碼。

下一個問題是，現在開始定投哪個行業最好呢？

從牛市漲幅和目前估值來看，適合定投的行業是軍工、地產和券商。最簡單的選擇辦法是，根據牛市各行業的漲幅以及目前各行業的相對估值來排序，選出牛市時漲幅較大、但目前估值處在歷史相對低位的行業。這裡使用申萬一級行業在2007年牛市漲幅排序、2015年牛市排序和2017年底歷史估值排序，進行綜合打分。比如2007年牛市中計算機漲幅排名第27，計算機的2007年牛市打分為27；2015年牛市中計算機漲幅排名第1，這樣計算機的2015年牛市得分為1；目前按各行業的歷史相對估值從低到高排序，計算機相對估值排名第5，這樣計算機的相對估值得分為5；最後按「30%：30%：40%」的權重對上述排名得分進行加總就得到一個整體打分。需要注意的是，最後打分結果越小，表示行業越值得進行定投。結果顯示，軍工、地產和非銀金融排名最靠前（參見圖4）。因此，如果進行定投的話，不妨從這三個行業的指數基金開始定投。

理財市場：多買中長期理財鎖定收益

最後講一下理財市場，今年不論銀行理財還是貨幣基金，收益率都很不錯。比如3個月期限的銀行理財產品，收益率在臨近年底時差不多在4.7%左右，背後的原因是央行在倒逼金融機構去槓桿的目的下，適度維持了資金面的緊平衡（參見圖5）。除了銀行理財，貨幣基金的年化收益率也不錯，4季度以來貨幣基金的7日年化收益率基本維持在4%的水平以上。

建議2018年2季度購買一些中長期限的理財產品。上面說了，今年理財產品和貨幣基金收益率很可觀，與央行維持了偏緊的貨幣政策有關。但考慮到2018年2季度開始，經濟下行的趨勢會比較明顯，猜測央行對流動性的態度會在2018年2季度末出現邊際的改善。比如，目前隨著房地產銷售金額增速持續下行，地產投資增速在明年可能會繼續下降（參見圖6）。這樣央行的貨幣政策可能會更偏向經濟增長，尤其是在經濟轉型還未完成的過程中，經濟保持一定的增速還是必要的。所以，預計2018年下半年理財產品收益率可能會下行，如此，在2018年2季度可以購買一些中長期限的理財產品，提前鎖定高收益，比如購買3至6個月期的理財產品。

最後，祝大家在2018年都能心想事成、萬事如意，早日拿到他人眼中的「別人家的年終獎」！

（來源：蘇寧財富資訊 ；作者：蘇寧金融研究院高級研究員左俊義）

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