2018年，高流動性房產是未來投資風向嗎？

作者：美房網主編

在前面文章里，筆者一直在強調，新格局下，房產投資理念一定要變！變！變！房價普漲時代已經過去了，房地產投資也不再是吃大鍋飯的時候了，還拿著以前的那種觀點進行房產投資，趁早打住，否則被套的一定是你！接下來，我們的關注點從原來的買售市場轉移到買租售市場。

隨著各個城市限售政策的執行，很多房子買入後都不能直接流通到二手房市場，而是進入了租賃市場，所以接下來的房地產市場，房子缺的不是增值性而是流通性。筆者這裡講的流通性，不僅指轉手買賣，也包括在租賃市場的出租率。房地產發展到這一階段，房產投資除了考慮能不能賣掉，還要考慮到好不好出租，能不能租一個好的價格，而且投資者最應該關注的，也應該是能不能租一個好價格。

同一個城市，不同區域，房產的回報率也是不一樣的。我們都知道隨著房地產調控長效機制的建立，政府要大力解決居住剛需問題，未來剛需租房或購房，以及其後續的改善性住房需求，將成為房地產主力市場，這也是為什麼我們一直在講，接下來只有經濟發展速度快、人口凈流入量大的城市，高房價才會有持續的支撐。

所以，接下來我們投資考慮接盤俠，就是要考慮進入二手房市場有多少人願意買，進入到租賃市場有多少人願意租，而且能否租上一個好價錢。一個能租上好價錢的房子，一定也能賣個好價錢。正如我們俱樂部里的老師所說，未來房地產市場將出現「城市圈的分化」、「城市圈裡區域分化」、「區域里的物業分化」的現象，而未來具有投資價值的房產一定是要同時滿足這三個現象。

我們今天講的流通性，也是滿足這三類現象，城市圈分化也好，區域分化、物業分化也罷，最終都是基於「有人」和「有人用」這兩大方向。

什麼地方人多，而且未來還會越來越多？有吸引力的地方！在前文我們已經闡述了什麼樣的城市在接下來的5年里人會越來越多。在這裡，我們就來講講在城區區域里哪些區域人會越來越多，首先是地段，商業中心、產業集中地段、城市城區，這些人流密集區。主城區的房子就比新城區的房子好流通，當然，通常新城在開發早期的價格都是區域最低的時候，隨著新城的建設，產業、交通、配套的完善，新城區的價格也會隨著上漲，不過，這個需要幾年的等待，而且會有很多不確定因素，對於新城的房產投資還要看清區域規劃以及落實情況，再進行判斷。此外呢，就是交通和基礎配套完善，地鐵沿線房就比非地鐵房好流通。總結下也就是人流密集、交通便利、基礎配套完善的房子，人們的租房和買房的需求量才會大。

除了地段外，產品戶型面積大小也是關注的點，因為不管是租賃還是買賣接盤俠大部分都是剛需一族，因此戶型面積不能太大，而且戶型要講究實用性。從下表可以看出，從今年的10月份開始，北京、深圳的商品住宅成交面積段正發生著變化，大面積戶型的成交量出現了明顯的下降。

我們可以從面積段分布來看，深圳 90 平米以下產品在10月份成交漲幅最為明顯，達 14 個百分點，佔比接近 60%。北京 90-120 平米產品上漲 8 個百分點。而144-200 平方米以及200平以上大面積產品持續低位，北京、深圳都出現大幅回落。也就是說市場上的成交主力集中在144平以下的面積，我們在選擇產品面積的時候也可以此為根據，參考所在城市的成交主力面積來進行判斷，提升購入房產的市場流通性。

其實，房產的流通性是人們最容易忽視的環節，人們在做房產投資的時候更多的時候看低買高賣，只要價格夠低，那就買入，哪怕房子在手裡空置幾年，等著高價賣出就可以了，而接下來的房產投資里，流通性一定是要重點考慮，我們不知道未來城市房價的漲幅空間會多大，但是我們可以斷定容易流通的房產一定是具有某種稀缺性，如地段、交通等，而這類房產將讓我們獲得更高投資收益。

作者：mkshf01

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