這一次，房地產稅真的要來了！降房價可能只是一廂情願

撰文|凱風

房地產稅推出的信號越來越明顯！

今天（12月20日），權威人士在《人民日報》撰文表示：

要推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。

這意味著房地產稅再進了一步，如果明年兩會開始立法，下一個五年之內，房地產稅推出將成大概率事件。

房地產稅風雨欲來，然而關於房地產稅仍存有一系列誤會。推出房地產稅，政策的實際用意究竟是什麼？

1房地產稅的真實意圖是什麼？

關於房地產稅，坊間存在兩大截然不同的觀點。

一邊認為房地產稅的到來，將對樓市投機形成致命打擊，令炒房客戰慄，降房價可期；

另一邊則認為，在土地70年產權、土地出讓金等問題未解決的前提下，徵收房地產稅只會加重購房負擔，反而不利於房價的正常化。

從邏輯上看，這兩種觀點都有一定道理，然而也都有各自成立的前提。所以，問題的關鍵不在於房地產稅到底是降房價還是穩房價，而在於決策者究竟想利用房地產稅幹什麼？

回到現實的政經邏輯，我們來探尋決策者的真實意圖。

首先，官方從來都沒有做過「通過房地產稅降房價」的表態。所有的聯想都是民間自發完成的。相反，相關專家反而在各種場合反覆澄清，不要房地產稅與降房價相掛鉤。

其次，之所以房地產稅被提上日程，一個大的背景是，隨著商品房市場進入存量房時代，以及部分城市土地資源日漸緊張化，原本作為地方政府財政收入主要來源的賣地收入，很快將會走到盡頭。土地財政的可能空間越來越小，開拓新的穩定稅源就成為當務之急。房地產稅，就是為這個目的而來。

三者，從理想的情形而言，房地產稅試圖規範房地產領域的所有稅收。眾所周知，這些稅種普遍存在交叉徵稅、重複徵稅和稅率不合理的問題，而房地產稅則是針對房地產開發到保有、交易的所有環節，有望將一攬子解決房地產稅收問題。這其中，既有增稅的過程，也有減稅的可能。至於最終到底是負擔變重還是變輕，則要多看制度的設計。

四者，從樓市調控的邏輯出發，我們更能明白房地產稅的真實用意。歷來樓市調控，無論有多嚴厲，裡面都不會少一個詞：「保障房地產市場平穩健康發展」。既然是「平穩健康」，那就意味著暴漲要得到遏制，但暴跌也不會被允許，所以房地產稅的效用也必然要被局限在這一框架之內。

所以，從政經邏輯看，房地產稅的推出，最大的作用就是替代土地財政，為地方政府開闢穩定的稅源，同時有可能的話，理清房地產領域的稅收關係，減少重複徵稅的可能。

至於降房價、遏制投機，其實都只是附帶效果。能不能達到這一效果，那還要看其他層面的博弈。

2房產稅降房價是不是一廂情願？

房地產稅到底能不能降房價？

不妨先從歷史裡尋找答案。2011年，重慶、上海率先展開房產稅試點。如今將近7年過去，這兩地的房價究竟如何？

顯然， 兩地的房價非但未降，而且上漲態勢如故，與其他熱門城市並無二致，絲毫未受房產稅的影響。

為什麼重慶、上海的房產稅試點效果不彰？

有人說是兩地的政策過於寬鬆，比如重慶只針對高檔住宅徵收，上海則不針對存量住房，而新房一套全部免徵，即使即使購入兩套，如果加起來人均不超過60平，仍舊是免徵的。

至於稅率，上海最高也只有0.6%。舉個例子，總計200平米的房產，除去三人180平的免徵面積，餘下的20平就按10萬一平，房產稅一年也就1.2萬元，相比於總計2000萬元的房價，何止是聊勝於無？

這的確是個問題，然而，降低徵稅門檻、提高徵稅稅率，那麼房產稅就能對房價立竿見影嗎？

同樣不見得。以美國為例，美國的房產稅稅率從1%到3.3%不等，而且徵收實現全面覆蓋，無論是新購房產還是存量住宅，都在徵收之列。即便是如此完善的房地產稅體系，同樣未能阻止美國大城市房價在2007年之前的暴漲，後來壓住這一暴漲勢頭的，仍舊不是房地產稅，而是次貸危機。

其實，影響房價的因素眾多，房產稅只是其中相對不重要的一個。貨幣放水與否、信貸寬緊、土地供給、收入增長、人口增長，都比房產稅的影響更顯著。

3最好的結果與最壞的結果

房地產稅，究竟會帶來的好的結果還是壞的結果，全要看制度如何設計。

其一，開徵房地產稅之後，會否取消土地財政？現階段的土地財政，其實就相當於變相稅收，其利益被地方所獲取，卻未能充分反饋於民生。按周其仁的話來說，政府有聞稅則喜的傳統，加稅容易減稅難，如果最終土地財政不變，房地產稅就是引狼入室，變相加稅，購房負擔反而更重。

其二，如何避免誤傷剛需？只有一套房的與四五套房的顯然不一樣，拖家帶口供房貸的與黃金單身漢又不同。所以，只是對首套房免徵還不夠，有必要視家庭負擔引入所得稅扣減，這樣才有調節作用。

其三，房地產稅收了用在哪？以前的土地財政據說要拿出10%用於保障房建設，有沒有落實不清楚，最起碼大頭都落到政府腰包，房地產稅會不會重蹈覆轍。國外對房地產稅用途有明確規定，一般用於地方教育和公共設施投入，我們又靠什麼保障稅收取之於民用之於民？

所以，房地產稅如果不能以減少其他稅收為前提，那結果只會淪為變相加稅。同理，如果房地產市場的利益模式不變，人為製造短缺的動機仍然存在，那麼房地產稅只會從有房者向無房者轉嫁，而無法抑制投機，調節差距。

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