租將是2018年房地產市場的關鍵詞

中央經濟工作會議著重強調了住房租賃。這是一個萬億級的大市場。住房租賃國外很發達，也會成為2018年及今後我國解決住房問題的主渠道。

1.中央經濟工作會議突出了租

加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

十九大之後的首個中央經濟工作會議，將住房租賃等房地產工作列為八點重點工作之一。「租購併舉」的表述，改變了以往「購租並舉」的說法，更加突出了發展住房租賃在整體住房制度中的作用，三句話完全勾勒出以後「以租為主」的中國安居制度。變買為租，實際上就是2018年的工作中心思想，把「租」作為解決需求側的主要辦法，而不是買賣。

另外，關於租賃市場的提法中，著重提出了「長期租賃」這個概念，這是至今出台的相關租賃政策中的首次。

2018年租賃未來必將是政府大力鼓勵的手段，政府會從立法上，權益保障上維護租戶利益，做好了這些配套。

今年以來，從中央到地方，從供給端到需求端，一系列住房租賃政策相繼出台，據不完全統計，已有超過50個城市發布了有關住房租賃的政策措施。但是，更多的政策是從宏觀層面給予指導，具體到供應模式、金融政策以及行業標準等仍需細化並落地，此次中央經濟工作會議將是重大契機。雄安新區完全杜絕房地產交易而全部改為租賃的做法，深得社會各界的讚譽，各地都在學習模仿，也是此次中央經濟工作會議充分肯定的一個緣起。

中央經濟工作會議中支持租賃市場發展，這是重大行業利好，反映了政府主管部門的決心，是真正促進居者有其屋政策落地的具體舉措，將給予企業以更大的信心與鼓勵。

2.看看美日歐有多少租房過日子的

在房地產市場更為成熟的發達國家與地區，租賃是一種更為普遍的解決住房問題的方式。日本，美國，英國，德國全國租賃佔比均已超過30%，而中國目前僅12%。從國外發達地區來看，除新加坡由於組屋政策，基本做到了居者有其屋，其餘城市如紐約，東京，香港，租賃比例均在45%以上。國內租賃比例最高的上海與深圳相較國外發達城市市場規模已經有所接近。二線城市租賃市場離國外發達城市還有一定差距。

造成這種差距的原因在於：

（1）我國除去4個一線城市以及幾個二線熱點城市，有大量租賃需求極低的人口流出區域，這導致的我國租賃總體佔比遠不如發達國家。

（2）中國人存在「買房」情節，擁有自己的房產更能滿足中國人的心理需求。

（3）國外對房東及租戶有完善的法律系統保障，租客可以享受更多的權利，這也是目前「租購併舉」努力的方向。

3.為什麼說住房租賃比住房購買好？

靠炒高地皮支撐起來的經濟遲早是靠不住的。變買為租，不影響市場活通，還能熔斷國人囤房的心理，理論和實踐都證明是一個很好的選擇。

（1）有一種說法，房地產及相關行業，已佔到我國GDP的40%+的比重，我國經濟已有嚴重的房地產依賴症，我國地方財政更是嚴重依賴土地出讓金。從宏觀角度，地皮是祖產，當前炒高了，是提前把子孫飯給吃了，將來咱們的子孫咋辦？如果單純為了提高整個國家的財富水平（與國外對比），炒高地皮，不如直接提高人民幣匯率。所以，依靠地皮炒高的所謂國強民富是虛的。

（2）地皮虛高還有幾個危害：一是抬高了製造業等其它實體的成本，華為逃離深圳就因為房地產太高；二是房地產財富效應起到很壞的示範效應，都跑去炒地皮誰還干傻大笨粗的實業啊？三是虛高的地皮還綁架了國民經濟，整不好來個日本式的崩盤，二三十年讓您失落了站不起來。至於加大貧富差距，製造貪污腐敗，引發社會危局等弊端，就不一一列舉了。

（3）依附於地皮之上的房產，以及相關的四十多個行業，在地皮炒高帶動下，確實有增值，但這個增值，如果不以虛高的地皮為代價，是有價值的。但是，我國房地產問題，恰恰是地皮虛高問題，房產增值部分比重極小。

（4）居者有其屋是大問題需要解決，但我國住房問題不應該就在商品房買賣這一顆樹上弔死，應該有多種渠道，住房租賃就是一種替代的很好的渠道。變買為租，徹底打消國人將囤積房地產作為增值保值唯一手段的畸形念頭，也具有活通房地產市場的功能，在「房子是用來住的，不是用來炒的」定位上，更有優勢。在解決國民住房問題上，租賃方式更靈活，更方便，理論上和實踐上都有證明。

我們要學習德國的經驗和做法。您看人家德國，大力發展製造業，絕不炒地皮。德國房價合理，房價收入比偏低，保持了長期穩定的房價，在全球「獨善其身」，沒有出現過嚴重的房地產泡沫和危機，這裡，德國住房擁有率低、租房比例高，擁有規範發達的租賃市場，是其中一個重要原因。

4.全國租賃市場是個萬億級的市場

租賃需求最大的來源是流動人口。據測算，全國有租賃需求的戶數約為0.64億戶，租賃人口佔全國總人口的12%。如果按照戶均租金1244元/月（估計值），可推算出全國租賃市場總租金規模可達到每年9508億元，接近一萬億。

據國家統計局統計，全國人均居住建築面積為40.8平米。租賃空間需求會小於居住空間需求，按80%計算，全國租賃面積=1.66億人*40.8平米/人*0.8=54.2億平米。租賃面積佔全國住房存量的9.9%。

據估計，目前一線城市住宅租金回報率在1.5%左右，租金收益較低。這主要是由於一線城市房價高昂。二、三線城市中，租金回報率則明顯較高，可達3%左右。

目前中國租賃市場高度集中於一線城市，4個一線城市租金收入佔全國租賃市場總收入的21%。上海是全國租賃市場規模最大的城市，接近千億。主要原因是外來人口基數最大，同時租金價格也是重點城市中最高的。

一線城市中，北京、上海將依然是租賃市場最大的兩塊蛋糕，但北京與上海近三年人口流入均基本停滯，而廣州與深圳則年均保持著5%以上的高增速，廣州、深圳將會是未來發展最具潛力的城市。二線城市中，天津和武漢（樓盤）外來人口流入均高於6%，其餘城市外來人口增速較低，重慶總人口甚至負增長。因此，廣州、深圳、天津、武漢的租賃市場在在中長期需求旺盛，潛力巨大。

5.2018年租賃市場會大發展

相比買賣市場，租賃市場規模小的多，因此更有發展空間。

在2018年你會發現：

（1）用於出租的房屋更多了，而且國有企業、大開發商和政府會更多的介入租賃市場。

（2）用於建出租房的土地更多了。

（3）租售同權的政策會進一步落實。

（4）更多的機構會加入「租賃的盛宴」，開發商會提供租賃產品，銀行會提供租賃金融服務。

（5）更多的年輕人需要，也必須通過租賃解決自己進城後的居住問題。想要房價大跌後再買房的剛需購房者是需要買房了，如果再不買，你以後的居住很可能必須靠租房解決，國家願意這麼辦，不知道你願不願意。商品房開發量不會大增，而租房一定會大規模的展開，這是以後年輕人進入城市，解決居住的問題的主要手段。老百姓未必不接受租房過日子。

十年前錯過樓市，五年前錯過比特幣，一年前錯過茅台股的我們，2018不能再錯過什麼？住房租賃！

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