樓市「買單的時候」來了——「高利貸」正在崩潰，炒房客已無路可逃！

如果說房價暴漲之後南京樓市是「灰犀牛」（有風險、但未爆發），那麼錢寶慘案就是「黑天鵝」（風險突發）。

這兩個東東，碰到一起，會擦出什麼妖火？

說老實話，錢寶，老楊不了解，更早的e租寶，也沒了解過。我對這種互聯網高息回報，沒一丁點興趣。從沒投過p2p，只知道回報率超常的項目，都是有風險的。老楊屬於風險厭惡型投資者。

為了寫這篇文章，剛簡單百度了一下。轉載一下簡要信息。老楊順便也學習一下。

錢寶成立於2012年。運營模式：當用戶註冊成為錢寶網會員並繳納一定數額的保證金後，便能到「任務大廳」中領取諸如觀看廣告、填寫問卷、試玩遊戲等任務，完成任務後可以獲得一定的收益。同時錢寶網也是一個微商平台，微商店主也可以入駐錢寶網。年化投資回報率高達40-50%。

2016年9月5日，錢寶網收到中國證券監督管理委員會山東監管局監管關注函。關注函指出：公司涉嫌非法發行證券。公司實際控制人張小雷控制的關聯方南京錢寶信息傳媒有限公司旗下的錢寶網電子商務交易平台於2016年1月份發行了25000個「錢寶份額」，並承諾「錢寶份額」可折換為泡寶網公司的股票。

2017年4月，錢寶就在上海市楊浦區市場監督管理局列入經營異常名錄，而理由，正是通過登記的住所或者經營場所無法聯繫。

2017年8月，錢寶網上海總部已經搬空，坐實跑路。同時，投資人發現，所謂的錢寶APP已經無法提現。

2017年12月26日，錢寶網實際控制人張小雷因涉嫌違法犯罪，向南京市公安機關投案自首。目前，南京市公安機關正在開展調查。

據錢寶網官網顯示，截至2017年9月，錢寶網的平台流水超過500億元，會員數超過2億。其官網還曾顯示，截至2016年9月份，錢寶網平台入駐50萬餘商家，日活躍用戶超過1000萬。

這讓我想到到另外一個案例：e租寶！

2015年12月8日，公安部指揮各地公安機關統一行動，對丁寧等「鈺誠系」主要高管實施抓捕。從2014年7月「e租寶」上線至2015年2月被查封，「鈺誠系」相關犯罪嫌疑人以高額利息為誘餌，虛構融資租賃項目，持續採用借新還舊、自我擔保等方式大量非法吸收公眾資金，累計交易發生額達700多億元，其中約有15億元被實際控制人丁寧用于贈予妻子、情人、員工及個人揮霍。。警方初步查明，「e租寶」實際吸收資金500餘億元，涉及投資人約90萬名。2016年1月，北京市檢察機關依法批捕逮捕涉案的21名犯罪嫌疑人。全國各地檢察機關對本案其他犯罪嫌疑人同步批准採取強制措施。

e租寶的涉案金額大於錢寶，但存在時間不足兩年。而錢寶2012年成立至2017年玩完，居然存活的五年多！這是一場精心設計且非常具有耐心的旁氏騙局！

能追回來的資金還是會退給投資人的，而追不回的部分資金，國家不會把錢墊上給你。錢是按比例賠付的，比如這錢警方追回了30%，你損失了10萬，就按比例還你3萬。正常來說能追回多少呢？有多有少。據不完全統計，在此前涉及P2P的金融案件中，大多數平台的賠付比例分布在12%-60%區間。

但這些用戶似乎總是記不住一個金融世界裡的基本常識，即風險和收益是等價的，收益越高，風險就越大。有從事理財風控分析的專業人士對本刊透露，「一般的互聯網理財產品收益不會超過10%，超過14%的危險性就比較大了。」而像e租寶和錢寶這種收益動輒40、50%的產品真的打破了一般人的常理認知。一切號稱年化收益率在15%以上還自信無風險能保本的理財機構都是耍流氓！

值得關注的是，錢寶崩盤之際，還有另一個類似案例發生在南京。

某微博博主發布一條消息：【南京第一資金盤項目破裂，老太1000萬投資泡湯門口痛哭】。

「八寶粥」後，南京第一大資金盤項目「麗州財富寶」瀕臨破產，目前瘋狂擠兌，無數個家庭的身家性命壓在裡頭，這個項目或許在曇花一現之後面臨凋零。投資者傾家蕩產，拿不出本金。12月26日，眾多投資者齊聚南京市建鄴區萬達b座24樓追討本金，遲遲未見老闆金光榮。有老太投資1000萬泡湯在門口痛哭，也有老頭吃速效救心丸急救。

那麼，錢寶及其他寶寶們的慘案，與樓市有何關係？老楊與粉絲們，關注重點是房地產嘛。

博主北京大土豆發了一條微博：第一手諮詢，現在南京已經掛牌了不少底價的二手房，都是因為錢寶出事兒，還不起負債，著急拋的。錢寶出事兒的原因，據說也是因為南京好多被政府限價的樓盤（價格嚴重低於市場價）要求全款或者8成首付驗資，大家擠兌去搖號。 接下來南京樓市將會面臨劇烈震蕩。

以下三條，是微信朋友圈中的信息，請大家自己辨別真假。

關於高利貸泡沫破滅與樓市的關係，老楊講重點：高利貸泡沫，與房地產泡沫，常常是一對孿生兄弟，二者之間血脈相連。部分高利貸的錢，投進了房地產項目開發，樓市降溫後，中小房企資金斷鏈，高利貸泡沫就容易破裂，這在2010年至2014年溫州、鄂爾多斯、神木，以及全國部分普通三四線城市（如安陽、洛陽）曾經出現過。

在高利貸泡沫累積的過程中，往往伴隨著房價泡沫變大，部分前期賺到錢的人會增加房產投資；大型高利貸平台的崩盤，會讓很多投資者家庭財務結構巨變，引發債務風險或危機，被迫賣房償債。比如錢寶，由於回報率特高，會有部分投資者將房子抵押貸款，把錢投入房寶，一旦錢寶中的資金無法收回，就將被迫賣房。

不過，老楊認為，南京當前的情況，雖然類似2011年溫州之處，但嚴重程明顯小於當年的溫州。未來兩年，樓市房價必跌無疑，但不太可能像溫州那樣腰斬。

關於溫州慘劇，我曾在2017年7月寫過一篇文章，回顧過2013年我《樓市探秘》書中分析。轉載如下，供大家鏡鑒！

遙想當年，溫州炒房團南征北戰，攻東伐西，所到之處，房價莫不大漲。如今這些所謂的上海炒房團、北京炒房團、深圳炒房團、南京炒房團、合肥炒房團，算個鳥糞呀！給當年的溫州太太們提鞋，都輪不上噢……

然則，凡事都有個道理，凡物都講究個哲學，凡市都有個輪迴。本輪一線城市、強二線城市、環大都市圈的炒房熱潮中，已經鮮見溫州客的身影。

為啥？ 一朝被蛇咬，十年怕井繩！

老楊反思強調了很多次了：中國樓市總體上沒有出現過大泡沫，以前沒有，當前也沒有。但曾出現過幾次區域性泡沫。

其中，就包括以溫州和鄂城為代表的一次區域性泡沫，而且這個泡泡有點大，破了之後，摔得鼻青臉腫。

這段歷史故事，曾在2013年老楊寫的《樓市探秘》一書中有描述。節選如下：

2012年6月，是70個城市房價指數同比跌幅的谷值點，此時溫州以15.8%的跌幅，位居跌幅榜第一，領跌全國。

2011年至2012年，先後有三個城市的樓市，頻頻被媒體「唱空」。一是鄂爾多斯，供應量嚴重過剩，價格大跌，成交低迷，少數房企資金鏈斷裂，部分項目停工，有爛尾的風險。二是溫州，房價大跌，部分房企資金緊張，有老闆跑路。三是貴陽，潛在住宅供應量大，但成交平穩，價格近幾年並無大漲，2012年亦無大跌。

從市場數據來看，2012年下半年開始，溫州房價一直領跌全國。比如2012年9月，全國70個大中城市新建商品住宅房價指數平均同比下跌1.26%，而溫州下跌幅度最大，為16.4%（70個城市中不包括鄂爾多斯，尚不知二市哪個房價跌幅更大）。當然，這只是房價指數，波幅小於實際成交價，相當數量的樓盤價格同比2011年9月，跌幅達三成左右，可以頑強的算作「泡沫破裂」。

從成交量上看，2008、2009、2010和2011年，溫州新建商品住宅成交面積分別為141萬平米、273萬平米、229萬平米和113萬平米，可見2011年同比跌五成，比較慘烈。

溫州房價房價大跌的原因，可歸結為行業內部和外部兩個方面。

從內部面看，這是行業瘋狂的代價。一般市場規律：漲得高，跌得深。2009-2010年，全國房價經歷了一輪上漲，其中多個月份，溫州領漲全國。比如，2010年1月，70個大中城市住宅價格指數同比上漲9.5%，而溫州為15.7%，4月最高達26.1%，雄霸第一。其實，不僅溫州，整個浙江，都是本輪全國樓市調整的「重災區」。比如2012年9月溫州房價跌幅最大，其後依次為杭州、寧波、金華。漲時步調亦一致：比如2010年1月，溫州、金華、杭州位列70個城市房價漲幅榜前三名。

從外部面看，經濟環境惡化。其一，2011年-2012年，全國經濟增速下滑，以民營經濟為主的溫州，情況尤其糟糕。很多溫州開發商的主業是製造業，主業不景氣，對房地產輔業的資金支持大減。其二，2011年全國少數地區民間高利貸泡沫破滅，其中以鄂爾多斯、溫州最為嚴重。高利貸與房地產糾結在一起。相當部分高利貸資金流進房地產開發領域，或直接投資投機性購房，在房價下跌之前，只有房地產（另外還有採掘業等極少數行業）的回報率能夠覆蓋高利貸的高額融資成本。溫州房價下跌，加上實體經濟蕭條，導致高利貸鏈條斷裂，而後者又進一步逼迫開發商和投機者降價賣房。

其三，信貸資產變差，致使銀行不願放貸，企業融資更加困難。2012年6月底，溫州不良貸款率為0.37%，銀行資產質量之好，令全國諸多地級市所艷羨。然而，自從房價泡沫開始破裂後，溫州銀行業不良貸款率持續增，2012年9月末升至3.27%。而2012年第三季度全國商業銀行不良貸款比率為0.97%。另外，2012年初至下半年，浙江省不良貸款新增300多億元，其中83%集中在杭州、寧波和溫州三個城市。

溫州，一直是中國民營經濟、市場經濟，最為發達的地區之一。2009年以來，溫州房地產市場由直線上漲，轉為直線下跌，既說明了國家房地產調控在溫州效果顯著，又反映出市場機制也在調節房價水平。這應屬政府「有形之手」和市場「無形之手」，在樓市中共同發揮作用的典範。

從購房者角度分析，近些年溫州人在投資房產方面，未免有些喪失理性。2003年開始，「溫州炒房團」聲名漸隆，先是去上海炒，後來全國多個城市都出現了他們的身影。炒來炒去，最後把自己的「老窩」也炒爆了。據新聞報道，2009年底和2010年在房價高點入市的溫州炒房者，至2012年時被套者不在少數，被套在自家門口的也大有人在。

我們從不否認，中國房地產市場仍有較大的發展空間，長期來看，房屋保值增值的屬性仍然存在，自住性購房者何時入市都無妨。但是，溫州炒房團的興起、瘋狂、衰落、崩滅，為那些依然對炒房懷有濃厚興趣的國人，敲響了警鐘。好自為之吧。

總而言之，溫州房價泡沫的生成與破滅，是長久以來本地資金過剩、居民喜歡炒房、房價漲幅過大、高利貸泛濫與斷鏈、經濟低迷、民營企業困難等諸多因素綜合的結果。杭州、寧波、金華等城市情況略好，主要是因為溫州的房價泡沫更大、民間高利貸危機更重、當地經濟轉型和企業經營更困難。

從上世紀90年代以的演變歷程來看，我國從未出現過顯著的房價泡沫，更沒有泡沫破滅。但卻出現四個區域性房價下跌，其中海南和北海，已定性為泡沫且曾破滅；而2006年的上海和2008年的深圳房價下跌，不能算作泡沫破滅，主要是下跌時間太短，其次跌幅也不夠大，況且原本也談不上有多大的泡沫，在房價下跌期間鬧退房「得逞」的人，1-2年後，就會感受到後悔所帶來的痛苦，因為其後二市房價皆出現「報復性」反彈（隨全國大勢）。

至於溫州，即便下跌持續時間將長於當年的上海和深圳，實際跌幅也可能已超過二市，但仍難斷定其是大泡沫及已破滅，其性質仍不同於海南！預計隨著當地民營經濟好轉、民間高利貸危機緩解，溫州樓市和房價還會重新復甦，不必過憂。

上面的文字，2013年初寫於書中。而2013年以來，全國及溫州市場，又經歷了新的變化。

在書中，我預判的溫州房價下跌的時長與幅度皆超過2006年的上海和2008年的深圳，已經被證實。而且，當時在書預測的「溫州樓市和房價還會重新復甦，不必過憂」，也被證實了。

證據就是下面這個圖：溫州新房價格同比增幅與70城價格平均同比增幅

2011年四季度，溫州房價同比下跌，之後持續下跌。期間在2013年至2014年上半年，70城房價同比實現正增長，但溫州一直下跌，直至2015年四季度翻紅，實現同比上漲，直至當前，同比增幅創反彈新高。

溫州樓市，活過來了！但當前房價水平，仍未超過2011年上半年的歷史高點。不過，眾多大中開發商，已經開始在溫州搶地了，近段時間，溫州的地價，漲得比房價更快！

溫州炒房團還沒走出心理陰影，但全國大開發商卻已牛逼哄哄的攻佔溫州了。此時，之前大本營在溫州的一家黑馬中型開發商，正在上海總部笑呵呵呢。

坐看風雲起，笑對風雲散。如果你不懂中國房地產市場的輪迴，你就無法獲得戰略的自由與精神的解脫。

號外，據說，近段時間，曾經比溫州還要慘的難兄鄂爾多斯，樓市也復甦了。全國最大的鬼城：康巴什新區，房價居然也開始漲了！

噢，MGD……本輪去庫存政策，可謂威武神勇！

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