重磅突發！樓市大拋售來了，國企、央企帶頭

文 | 潮哥

2017年即將翻篇，樓市調控已進入最緊要的攻關階段，值此重要時刻，房企開始拋售房產了，多數還是國企、央企。

據上海證券報披露，僅2017年11月，就有11家房企密集拋售15個房產項目，總價高達560億元。其中9家為國企、央企，1家民營企業，1家港資企業，名單包括中海、中航、中鐵、招商蛇口、華僑城、長實地產、中國金茂、首創置業等。

華僑城，11月連續出售了位於深圳、重慶、北京的三處房地產項目，作價合計近80億元。香港長實地產（李嘉誠）出售了位於核心區的香港中環中心75%的權益，金額達402億港元（約合人民幣336.86億元）。

具體拋售項目如下：

華僑城：1、拋售深圳南山11棟別墅，5.04億元；2、掛牌轉讓重慶公司51%的股權，包括兩幅地塊，合計13.95億元；3、轉讓北京丰台地王項目51%的股權，合計56.8億元（在此前的文章中提到過）。

中航：1、中航地產作10.64億元拋售中航置業（上海）100%股權；2、中航國際拋售中航萬科有限公司60%的股權。

中國金茂：以59.98億元掛牌轉讓上海星港國際中心綜合體50%股權和麗江紫荊旅遊發展有限公司100%股權。

招商蛇口：掛牌轉讓鎮江南山創意產業園發展有限公司60%股權及1.36億元債權，掛牌價格為1.6億元。

中鐵：作價13.73億元掛牌轉讓蘇州置業30%股權及13.67億元債權。

長實地產（李嘉誠）：出售香港中環中心75%權益，合計402億港元。

中海：轉讓北京世紀順龍房地產公司100%股權及債權。

北京、上海、深圳、香港、重慶，這幾個城市皆是中國房產前景最看好的城市。

房企們這麼急於拋售房產的行為，有人解讀為是房價開始下跌的信號。真的嗎？

每年的年底，一些房企都會有類似拋售項目和子公司股權的行為，目的很明確，減少負債，提高營收，已獲得穩定的排名，保護股價穩定，增強融資能力和發債要求。

資產結構、負債率與企業排名，是決定其融資能力和成本以及發債資格的關鍵。

證監會對於房企發債要求有明文規定。根據證監會發布的《關於房地產業公司債券的分類監管方案（試行）》的文件，房企發債必須滿足基礎指標和綜合遴選。

基礎指標：上交所要求，發行人為境內外上市房企、以房地產為主業的央企、地方房地產類國企和中國房協前100名企業，而且主體評級AA及以上並能夠嚴格執行國家房地產政策和市場調控。

綜合指標：主要設定了5個標準，第一、最近一年末總資產小於200億元；第二、最近一年度營收小於30億元；第三、最近一年度扣除非經常性損益後凈利潤為負；第四、最近一年末扣除預收款後資產負債率超過65%；第五、房地產業務在非一二線城市佔比超過50%。

從基礎指標來看，具備發債資格的房企，要麼是央企，要麼是地方國企，要麼是上市企業，但都必須滿足在企業排名中國房協前100名內。

綜合指標方面的5個指標，符合其中任何一條，都不具備發債資格。

而以上拋售15個房產項目中，有10個處於高負債或虧損狀態，如首創置業拋售的四川子公司百分百股權，總負債5.79億元。華僑城拋售的51%股權的北京丰台項目，負債高達98.32億元，當時還與南京地王崩盤一起掀起了一股地王崩盤輿論潮。

從華僑城公開的第三季度報還可以看到，華僑城的凈利潤和凈資產增長都不錯，但營收同比去年下降了26.48%。

華僑城第三季度公報

營收下降會影響房企的權益排名。所以，類似於華僑城這樣的房企，急需拋售一些項目回籠資金，減小負債率，以提高企業排名，保護股價。

這些手段，是房企減壓減負、保存實力慣用的方式，一些大房企也在用，只是方式略有不同。例如萬科，在它每年的年報中都會有一項已售未結算的數據。2016年萬科已售未結面積為2279.7萬平方米，未結算合同金額約2782.3億元。

未結算的金額對於企業來說，具有防風險作用，可以在某一年度銷售收入下降比較多，對股價構成大利空的時候，隨時頂上去對沖股市下行風險。

所以，年末房企集中拋售一些虧損和高負債的項目，是因為年末到了機構公布排名的時候。房企必須衝量，以提高自己的排名，好在來年有更好的融資能力和發債資格，實現資產結構和投資布局優化。

同時，在調控深入、成交量持續低迷的現在，房企也需要剝離一些高負債甚至虧損的項目，以回籠資金。這隻能說明房企處境比之前困難了，並不能證明房價要開始跌了！

想上車的人，都在盼著房價下跌，跌到自己能買得起，最好能跌到全款買房，這種心情可以理解，但不能無視現實。

長沙、武漢、成都、西安、重慶一些去年沒買打算等到今年買房的人，肯定恨死自己了，因為今年這些城市均開啟了補漲模式。

因為無情的現實多次告訴我們，在北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、廈門、武漢、鄭州、成都、長沙、重慶、天津、西安等這類中心城市，剛需客最好的買房時機是當下，晚買房一年，多工作十年。即便調控期間漲得慢一些，恐怕也得多工作三、四年！

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