十強房企拿地貨值近6萬億 謹防「溫水煮青蛙」式危局

在一個行業快速洗牌的時期，開發商終於明白一個道理——即拿了高價地雖然可能會死，但沒拿到地，那是絕對會死。表面上看，大型房企拋棄了規模論，但減速已不容易；中型房企若在規模上不躍進，難以聚集資源，讓自身發生質變，可能被排擠出這一行業。

中房報記者 苗野 北京報道

2017年，是房地產調控最為嚴厲的一年，也是市場格局重新洗牌的一年。

這種分化格局也引發了房企拿地的分化與變革，大房企拿地是生產問題，小房企拿地是生死問題，要想不退出地產江湖，就要勇猛拿地。

據易居克而瑞統計數據顯示，今年前11個月，TOP100房企共新增土地貨值10.47萬億元，為同期銷售金額TOP100房企銷售額的1.7倍。其中，十強房企的新增土地貨值5.7萬億元，已超過TOP11-TOP100房企的總和。上述數據並未經過企業的確認，但被業界認為頗能反映現實。

進入12月，十強房企仍未停止拿地腳步，全年新增土地貨值有望接近6萬億元。

業內人士在接受記者採訪時表示，無論是賣地的地方政府還是買地的開發商，2017年都拼著命買賣土地。土儲是持續經營的根基，拿地能力決定業績水平。房企越來越依靠規模化在排名中競賽，土地儲備規模與結構對業績的影響越來越大，全國搶佔土地的場景其實是一種規模賽跑，強者恆強，若無法在規模上繼續擴張，即使是2000億規模的房企，仍有掉隊的可能。

十強房企拿地貨值超5萬億，中型房企急於上位

在大鱷環伺的房地產行業，2017年整個行業的集中度再度提升，「強者恆強」的邏輯持續發酵。

隨著首家5000億規模房企的誕生，行業巨頭與其他企業之間的差距正在拉大。大型房企規模與速度並行，中型房企玩命拿地，欲集體發力上位。

於是，市場上有聲音傳出：中國房地產已進入一個「談地色變」的時代！

按照易居克而瑞的統計，剛剛突破5000億元規模的碧桂園，在前11個月獲取了9944億元的新增土地貨值。此外，恆大的新增貨值為8412億元，萬科為5637億元。這三家房企在去年都完成了3000億元的銷售規模，是公認的「第一梯隊」

另外在老牌房企中，保利新增貨值4843億元，中海新增3320億元，均表現出發力的態勢。龍湖、富力也躋身新增貨值前十，分別為2605億元和2200億元。

融創通過併購重組的方式共獲取1.44萬億元的新增土地貨值，成為今年補倉規模最大的企業。今年前11月，融創的銷售規模突破3000億元。

另有兩家黑馬房企殺進了前十，分別是新增2685億元貨值的新城控股和新增2981億元貨值的福晟集團，福晟集團僅通過併購方式即取得2651億元的貨值。

新城控股的項目主要布局在「長三角」區域，2015年登陸A股市場。今年前11月已完成1000億元的銷售規模。年初新城董事長王振華還曾提出「5年衝擊3000億元」的目標。

福晟集團剛剛通過借殼在港上市。按照易居克而瑞的統計，其前11月銷售接近300億元。按其規劃，在2016-2025年十年發展期間，總收入達1.68萬億元。其中地產板塊8800億元，2020年計劃銷售目標達1000億元。

按照易居克而瑞的統計口徑，上述十家房企新增土地貨值為5.7萬億元，而百強房企中的剩餘90家，新增的總貨值還不足5萬億元。「越是處於榜單前列的房企，拿地強度越來越大，上述十家房企的新增貨值規模均大於同期銷售規模。」易居克而瑞認為，未來百強內的銷售集中度也將繼續提升。

值得注意的是，與中型房企的急於上位不同，老牌房企中也有走下坡路的，比如綠地集團。按照克而瑞的統計，綠地控股今年新增土地貨值為1960億元，排名第13位，這個過去曾是行業老大的房企似乎短時間內難以再上位至龍頭位置。

業內人士分析稱，越來越多房企們已經意識到，銷售規模不是衡量一家企業健康發展的唯一標準。但不可否認的是，銷售規模關係到一家房企的資源聚合能力。無論是資本市場還是銷售市場，投資者和購房者越發看中房企的專業化能力，而銷售規模和品牌聚集效應，能夠為房企在融資和銷售端背書，這也是大型房企規模與速度並行，中型房企謀求突圍，紛紛喊話要晉級數千億陣營的主要動機。

房企重倉長三角、珠三角

伴隨房地產市場調控的深入，規模化成為撇不開的情結，房企在業績競賽中加速奔跑，與此同時，這些企業在衝刺的過程中對土地儲備獲取也更加積極。

具體來看，龍頭房企的土地資源優勢凸顯。2017年11月，碧桂園、萬科、恆大、中海、旭輝等房企通過招拍掛市場積極補充重點城市土地儲備。

11月，碧桂園以36億元獲得珠海金灣區地塊，佔地面積8.4萬平方米。這是碧桂園拿地的一個縮影，這個月碧桂園在招拍掛市場上繼續加碼廣州、蘇州、珠海及鄭州等二線熱點城市，同時增加南通、馬鞍山等三四線城市的土地儲備。

萬科11月拿地規模繼續保持較高水平，分別在成都、溫州、昆明、西安、揚州等熱點二線及三四線城市斬獲多宗地塊，單月拿地金額近170億元。在北京與旭輝、卓越聯合體78億元競得石景山區地塊，土地面積為20.3萬平方米。

安居客研究院的研究員分析稱，房企在積極拿地補倉的過程中，除了要把握北京、深圳、珠海、成都等重點一二線城市拿地機遇外，還應積極關注重點城市的併購機會，以較低成本獲取優質土地資源，為規模擴張奠定基礎。

根據中國指數研究院的數據統計顯示，從各城市群拿地金額來看，長三角和珠三角仍是房企重點關注區域，土地市場持續火熱。

長三角地區TOP10房企拿地總額高達4599億元；中西部和珠三角以2697億元和2286億元分列第二、第三位；環渤海地區由於推出土地城市數量較少及熱點城市如北京多為聯合體競得，拿地總額位列第四位，為1952億元。

從城市群拿地企業來看，龍頭房企布局更廣，中小房企布局集中於其深耕區域。如碧桂園、萬科、保利在各城市群榜單中均出現4次，其中碧桂園在3個榜單位居榜首，中海、恆大除環渤海外在其它3個榜單中均有上榜，融創中國、招商蛇口、龍湖、金茂等房企則在各城市群榜單中也出現2次；另外，祥生地產、美的地產等中小房企則分別在長三角及珠三角城市群榜單中出現1次，布局較為集中。

「沒錢，拿地免談，但有錢，也不一定拿得到地，這是2017年拿地最典型的現狀。」北京某房企高管說，地產上半場，拿地即掙錢，也沒什麼附加條件，而下半場行業進入利潤低、地價高、門檻高、競爭凶的白銀時代，房企拿地，僅僅有錢，可能遠遠不夠。2017年調控常態化後，房企拿地不再是單純的「價高者得」。

對於土地市場來說，2017年是個轉折的年份。土地供應的大幅增加也伴隨著出讓方式的變化。

從去年底開始，各地的土地出讓陸續出現了限價、配建保障性住房、競拍自持面積等限制性條件的變化。另外，「只租不售」的土地模式也成為土地出讓的重要選項。

上海某房企營銷總稱，拿地逐漸成為房企綜合能力的較量。比如上海的「招標+拍賣」的打分後入圍再PK的機制，在對企業資質、規模、經濟實力、技術資質、項目經驗等評選篩選後，基本50強之後的房企在上海拿地的機會就很少了。而北京的「限地價+競自持」機制，這其中的「競自持」，本質就是比拼企業融資的金融實力。

中國指數研究院統計數據顯示，從全國住宅用地成交總價TOP10的拿地房企來看，主要為大型國有企業和其他龍頭房企。11月，中海、首開、信達、中鐵置業、廣州地鐵、蘇州高新等國有企業積極拿地，在成交總價TOP10榜單中，國企參與競得的有7宗地。

此外，一線城市中，對手變夥伴，合夥拿地，聯合體拿地成為主流，11月份北京5宗入榜的地塊中有3宗採用聯合拿地方式獲得。

在一個行業快速洗牌的時期，開發商終於明白一個道理——即拿了高價地雖然可能會死，但沒拿到地，那是絕對會死。表面上看，大型房企拋棄了規模論，但減速已不容易；中型房企若在規模上不躍進，難以聚集資源，讓自身發生質變，可能被排擠出這一行業。

但是規模往往都是高槓桿、高負債砸出來的。這雖然關乎房企在行業中的地位，關乎在所布局城市的話語權，但若一味追求規模，不注重盈利能力的鍛造，也有可能面臨「溫水煮青蛙」式死亡的危局。

正如綠城中國董事會聯席主席宋衛平之前所言，一個企業的規模、資金與政策安全、金融環境都要做一個非常好的匹配，一個企業老是高負債運行，生命線和槓桿又比較脆弱，會帶來一些災難性的後果。

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