2018年的樓市調控方向 昨天確定了

2018年的樓市調控方向 昨天確定了

作者：齊俊傑看財經

昨天中央經濟工作會議閉幕了，大家都在等著看對於明年經濟工作的最高定調到底是什麼，其中大家最關注的還是房地產政策。會議提出加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。。

這次會議把住房租賃市場建設給明確了出來，而且細化到保護租賃利益，支持專業化機構化發展，可以預見，租賃市場建設將在2018年有大的發展。更多的各類租賃住房要全面發力建設。從十三五計劃可以看出，上海北京深圳都提出了明確的租賃住房建設計劃，分別對應70萬套，50萬套和30萬套，租賃市場建設將成為限購、限價、限貸之後的全新的樓市調控方式，這個事今年主要提出，明年開始將全面落實。

之所以要把住房租賃的事情單拎出來，是因為租金負擔已經相當沉重，特別是大城市，前一段時間有份統計報告，說在北京的房租收入比已經高達了58%，一個家庭月收入的6成都交給了房東，深圳達到了54%，上海達到48%，這說明在這些一線大城市的住房相對緊張，導致出租房緊張。所以價格才會漲到極限值。要知道租房家庭，相對於自有住房家庭來說，收入偏低，所以對於價格更加敏感， 50-60%的收入都交了房租，剩下的錢就會讓生活相當拮据。但另一方方面，房租跟這些大城市的房價去比較你會發現，房租回報率只佔到房價的1%-2%，換句話說，房東把房子拿來出租，他實際上是賠錢的，甚至不如他把房子賣了去存定期，所以在當前的市場狀況下，指望房東大幅降低房租也是不現實的。唯一的辦法就是由政府來統籌安排，增加各類租賃住房供給，用外力打破這種僵局。

在上海我們看到，上海為了建設租賃市場，已經把土地成本大幅降低，很多地塊的樓板價已經降到了1500元，這比15年前的價格還要低，土地幾乎白送就是要降低開發成本，從而提供更加廉價的租賃住房。這種房子供給多了，就會對現在的租房價格體系造成衝擊。迫使個人房東降價加入競爭。

租房市場建設，就是房地產長效機制的重要組成部分，是真正踐行房子是用來住的不是用來炒的這一原則的有力保障，畢竟賣出去的房子很有可能空置，而租出去的房子肯定會有人住，所以要把土地和經歷都用於更有效的租賃市場建設上來，如果說98年開始的一次房改讓大家從租房分房到買房，那麼2018年開始的二次房改，很可能逐漸讓大家從習慣買房再回到

習慣租房的軌道上來。即使在歐洲和美國，也有超過30%的人是終身租房的，但在我們國家，全國來看，自有住房率超過了9成，租房比例非常低，只有在幾個重點大城市這個比例才跟國際水平接近，但剛才也說了，租金收入比又奇高無比，嚴重壓縮了大家的生活品質。所以租賃市場發展不健全，都把大家推向了購房市場，這也變相成為了推廣房價的一個因素。

現在我們就是要多手段並行，用多種方式供給，來解決大家的剛性需求，政府公租房，開發商自持物業租賃，集體建設用地租賃，甚至政府共有產權房，這些都已經撲面而來，2017年剛剛提出，很多項目都在加緊建設，2018年會陸續上市推出，屆時將會極大的緩解需求。試想一下，政府租給你的房子，或者開發商租給你的長租房，可以穩定你10年甚至更長的穩定住房的預期，再配以子女教育以及存放戶口等各種福利，很多人可能會就此打消購房的念頭。畢竟現在同樣一套買房的錢，存在銀行吃利息都夠一輩子租房用了，隨便買點理財，能達到2倍房租的收益。如果要能用利息解決的事，何必要動用本金呢？更何況租房你可以隨著工作而調整居住地，而購房買賣一次成本巨大，一套房子也根本用不了50年。實際上現在房子的建設質量30年後，就基本成危房了。現在買房的唯一理由就是房子在漲價，如果房價不漲了，那麼買房也就徹底沒有理由了。那麼房價為什麼還要漲呢？說明有人還要必須買，如果租賃市場和保障房市場建設好了，讓這些必須買的人，不那麼必須了，這事就會發生預期的根本逆轉。

剛需的人不那麼著急了，那麼樓市的流動性將會進一步降低，另外，老齊之前也說過，用新型的供給，將現在還有住房需求的剛需接到另外一個伺服器去，那麼這個伺服器，就變成了一潭死水，相當於財富之門已經關閉，為以後房地產稅的推出，做好最後的準備。

昨天人民日報，刊登了財政部部長肖捷的署名文章，其中提到房產稅要按評估價徵收，一度被視為房產稅即將提速的明確信號，但是晚上的中央經濟工作會議並未再次提及房產稅，說明房產稅不再明年的經濟工作重點之列，按照計劃房產稅將在2018年提出，2019年完成立法，2020逐步開始實施。所以可以有期待，但也不要期待太高。

綜合來看，整個房地產市場在2018年可能會迎來巨大的變化， 之前的商品房建設將被大量的租賃住房建設和棚戶區改造所代替，一線大城市由於供給增加，價格將繼續回落，租金在供給增加和人口減少的雙向壓力下，明年將開始逐漸回落，中高端整租市場將幅度比較明顯，合租低端住房則價格會相對堅挺。二線城市基本停漲，會有新的調控政策出台，庫存告急的地方，還會保持價格堅挺，而三四線城市會明顯分化，棚戶區改造繼續加碼的地方，房價可能還會繼續漲，但二手房的流動性會繼續下降。房地產成為一個吸收財富的海綿，很多錢進去了，就再也出不來了。

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