煙台一個黃金地段重點項目的誕生與破滅

對昂展置業指責地方政府未兌現承諾，造成南大街商業廣場停滯不前要求退出的說法。煙台市國土資源局的一位工作人員稱，是昂展置業公司內部出了問題。

中房報記者 唐洪濤 煙台報道

南大街，煙台中心區的一條交通幹道，高樓林立，車水馬龍，無數商家視為聚寶盆。南大街商業廣場是煙台市的一個招商引資項目。在城市價值和舊城改造吸引了眾多房地產開發商眼光的當口，12月6日，這個項目開發商煙台昂展置業有限公司（以下簡稱「昂展置業」）致函煙台市芝罘區政府，要求退出項目，同時要求一次性退還相關費用。

昂展置業在函中稱：「在獲得芝罘區政府書面承諾後，我公司競得該項目土地至今已逾十年，政府承諾給予該項目各項優惠政策無一落實。」

昂展置業的退出函

煙台市政府有關部門則告知中國房地產報記者，目前項目進展緩慢是由於昂展置業違約，同時與招商引資政策變化也有一定關係。

煙台臉面南大街上的商業廣場十年爛尾，與近日煙台召開全市城市規劃建設管理工作會議提出的「以國際視野和世界眼光來謀劃和提升城市，進一步豐富城市內涵、提升城市品位，讓人民切身感受到城市發展的顯著變化，收穫到城市發展的更多實惠」大相徑庭。

開發商致函政府要求退出

12月6日，昂展置業在給煙台市芝罘區政府要求退出南大街商業廣場項目的致函中，回顧了其與南大街商業廣場的緣起緣滅，指責煙台市政府背棄承諾，無法滿足公司要求，進而要求退出該項目。

中國房地產報記者調查發現，項目位於南大街與西南河路交界處，由A、B兩塊土地組成，此處的房子大都建於上世紀70~80年代，沿街企業破產或搬遷後，基礎設施落後的問題一直未得到整體解決，直接影響到百姓的居住和城市的整體形象。為推進中心區城市建設，加快舊城改造步伐，依據煙台市區總體規劃，南大街商業廣場舊城改造項目被列入芝罘區牽頭完成的重點城建項目之中。

按照規劃，南大街商業廣場項目東起西南河路，西至洪源衚衕，北起南洪街，南至南大街，佔地面積1.9萬平方米，總建築面積20.4萬平方米，規劃建設集酒店辦公、商業、回遷安置房為一體的綜合體，採取商業大峽谷概念，引入兩條商業步行街。其中，商住綜合體由寫字樓、回遷樓、沿街商業和大型商場組成，回遷樓一共33層，緊靠南洪街東首，其中1到9層是商業，10層至33層是回遷安置房。

根據該函，煙台市政府通過招商引資吸引昂展置業在芝罘區投資建設南大街商業廣場。2007年4月，昂展置業競得A地塊土地使用權，之後便有了下面一系列動作——

「2009年7月24日，芝罘區政府與我公司簽署了《煙台昂展商貿項目合作協議書》，政府承諾給予該項目各項優惠政策，包括：同意對B地塊的土地價款爭取給予協調優惠；對項目的城市基礎設施配套和人防易地建設費等方面爭取給予最大限度的政策扶植；給予市區重點項目各項配套優惠政策支持，還享有未來出台的同類行業新扶持政策和規費政策。」

「2009年9月17日，我公司向區、市兩級政府提交了《關於對南大街商業廣場項目開發成本的說明》，說明了該項目建設開發成本較高，除非政府落實承諾的政策扶持優惠措施，否則無法投資。」

「2009年9月22日，芝罘區政府向市政府提交《關於加快推進南大街商業廣場項目建設的報告》（煙芝政發【2009】98號文件），申請給予該項目包括減免B地塊出讓金和城市基礎設施配套費、人防易地建設費及其他相關行政事業和服務性收費等有關費用、在建設和經營期間以招商獎勵和稅收獎勵等政策扶持優惠措施。」

「2009年10月19日，芝罘區政府再次向市政府提交《關於儘快解決南大街商業廣場項目有關問題的請示》（煙芝政發【2009】116號文件），再次向市政府申請前述政策扶持優惠措施。」

「2009年10月27日，芝罘區政府對我公司提交的《關於對南大街商業廣場項目開發成本的說明》正式書面復函，在回復中政府確認『該項目為市級服務業重點項目，應給予支持；該項目享受未來區市兩級服務業方面優惠；鑒於該項目由住宅改為公建的特殊性及市場預期的不確定性，相關政府部門將在2009年11月底之前對項目重新測算評估，對已繳納的出讓金多退少補；若該項目成本仍難以平衡，我公司可申請退還土地，已繳納的出讓金也將予以退還』，芝罘區政府通過該書面回復要求我公司打消顧慮，及時參與B地塊出讓。」

「芝罘區政府通過上述《合作協議書》、報告、請示和復函，向我公司明確承諾各項政策扶持優惠措施以及退出條件，基於對政府的信任，我公司於2009年10月27日參加了B地塊的出讓摘牌並競得B地塊。」

拆遷居民在煙台市國土局請求解決回遷安置房

「我公司已實際支付A、B地塊土地出讓金共計6851萬元及拆遷補償費5430萬元，按照政府承諾減免B地塊土地出讓金4000萬元等各項政策扶持優惠措施，我公司實際已超付該項目土地出讓金，不存在遲延交納問題。」

「政府承諾給予該項目各項優惠政策是基於存在毛地出讓、住宅改公建以及拆遷補償回遷安置難度高等客觀原因所致，該項目拆遷補償安置工作依法由政府組織實施，原規劃條件無法滿足政府制定的回遷安置方案，調整規劃方案是為滿足回遷安置條件，否則根本無法完成拆遷，我公司多次懇請政府落實承諾的減免B地塊土地出讓金等優惠政策並儘快落實規劃調整方案，但至今未果。」

「因政府不能解決A地塊存在的建築物間距不足、消防通道無法規劃、施工場地狹窄和對北側B地塊存在日照遮擋等客觀問題，A地塊不具備獨立開發條件。」

「近日政府口頭通知我公司，既不同意調整該項目容積率，也不同意落實承諾的各項優惠措施，並要求我公司退出該項目。」

昂展置業就此在函中要求退出，同時提出了退款要求，包括：「（一）向政府實際支付的土地出讓金6851萬元、拆遷費用5430萬元，以及按該兩筆費用實際付款日期、實際付款金額及同期銀行企業貸款基準利率計算的合理利息。（二）我公司為該項目實際支出的開發成本、開發費用、管理費用、規劃設計費用等合理支出3139萬元。」

蹊蹺的是，中國房地產報記者就此致電昂展置業負責人王總經理，對方稱對此函一無所知：「我都不知道這事，你怎麼知道？」

但這份函分明蓋有煙台昂展置業有限公司的公章，其中原由令人費解。

國土局指責開發商違約

對昂展置業指責地方政府未兌現承諾，造成南大街商業廣場停滯不前要求退出的說法。煙台市國土資源局的一位工作人員稱，是昂展置業公司內部出了問題。「我從2009年與昂展置業打交道，昂展置業總部在北京，當時其在北京市民營企業中排名前十。它在北京比較有實力，到了2011年，這家企業有點問題，拆分、重組，反正亂七八糟的，煙台這家分公司就直接給扔出來了。現在，我們下公文，都找不到人，原先留的總經理電話都換了。」

中國房地產報記者調查了解到，南大街商業廣場項目之所以拖延至今，與昂展置業遲遲未繳B地塊土地出讓金2400多萬元有很大關係。昂展置業2007年、2009年二次拿地，土地出讓金共計8000多萬元，但是2009年的土地出讓金至今拖欠2400多萬元。

對於昂展置業拖欠土地出讓金，該工作人員表示很無奈。「我們給它下過無數次文催繳，它一遍遍地又是以這個理由又是以那個理由拖延。說實話，我們沒有執法權。」「有滯納金，一筆筆，我們都記錄著。」

據知情者介紹，北京昂展置業的負責人景百孚是煙台人，在煙台市進行招商引資時，景百孚回到煙台考察，看中了南大街的這一地塊，先後兩次出手，最終拿下該地塊。「這個項目多次變更規劃方案，每變更一次，容積率就增加一次，現在已經提到了6.42。」

昂展置業拿地文件

對此，南大街商業廣場多名拆遷戶對此多次提出質疑，認為煙台市國土資源局瀆職，並曾在該局門口掛出條幅抗議。

南大街商業廣場所在的毓璜頂街道辦事處有關工作人員也認為此項目拖延太久，國土局脫不了干係：「國土局之前一直抱有幻想，認為這個企業能幹。現在是企業幹不了了，這個幻想也被扼殺了。」

中國房地產報記者查詢相關資料得知，景百孚擁有多個頭銜：A股上市公司福建實達電腦集團（600734.SH）董事長、北京百順達房地產有限公司董事長、北京昂展置業有限公司董事長，生意涉及電腦軟體、電腦外部設備及房地產領域投資等多個領域，在2015福布斯華人富豪榜上位於第165名，在2016胡潤房地產富豪榜以115億元排名第38。這位身家百億的富豪對美食情有獨鍾，擁有兩家香港上市公司，其中之一是發展大型旅遊消費綜合項目的嘉年華國際控股有限公司，今年7月，北京高端自助餐廳「金錢豹」關門潮曾經轟動一時，「金錢豹」就是嘉年華國際名下品牌。

政企民三輸之後

煙台市芝罘區住建局的工作人員透露，南大街商業廣場除了土地出讓金問題，拆遷也是個大問題。該項目地塊屬於毛地，由政府負責拆遷，開發商負責出資5000萬元。「干到3000萬元的時候，我們給它打文件，讓它補充資金，結果3000萬元談了又談，剩了1000萬元。最後，1000萬元也補充不了，只補了500萬元。」

毓璜頂街道辦事處的工作人員道出了項目中斷的另一層原因：招商引資政策有變。作為招商引資項目，地方政府要給予開發商一定的優惠政策。「2009年，政府答應減免一部分土地出讓金。但是，2012年以後，這些優惠政策就根據相關規定被取消了，這對開發商來講是難以接受的變故。」此時，昂展置業尚有2400多萬元土地出讓金未繳，為此進退兩難。昂展置業眼見享受不到優惠政策，利潤空間不大，就想轉讓，期間便向煙台市政府提出了「退出」的要求。但是，卻苦於尋找不到新的開發商，於是延宕至今。「毛地，又拆遷了一半，有許多麻煩。如果是凈地，就好辦得多了。實事求是地講，拖拖拉拉是現實，但是，拖不是誰主觀願意的結果，是沒有好的辦法。」

南大街商業廣場項目是在2011年10月10日啟動搬遷選房程序，涉及徵收225戶住宅。但是，拆遷工作因為上述原因在2014年戛然而止，當時已遷住宅住戶166戶。

中國房地產報記者了解到，2014年，《國務院關於清理規範稅收等優惠政策的通知》（國發[2014]62號）要求清理規範各地稅收優惠政策，因為「一些稅收等優惠政策擾亂了市場秩序，影響國家宏觀調控政策效果，甚至可能違反我國對外承諾，引發國際貿易摩擦」。其中還規定，「嚴禁對企業違規減免或緩徵行政事業性收費和政府性基金、以優惠價格或零地價出讓土地。」

12月11日，多位拆遷戶冒著風雪來到南大街商業廣場項目現場，看到昔日家園一片破敗，他們環顧四周的煙台文化中心廣場、金融中心、星級飯店和三甲醫院，不禁感慨稱：「我們何時能重回家園？一個舊城改造項目，怎麼就遙遙無期了呢？」

對於十年爛尾的解決思路，有關人士向記者透露，南大街商業廣場項目的關鍵點是「收地」。昂展置業提出的調整規劃、增加容積率等要求已經遭到煙台市政府拒絕，如果昂展置業退出，煙台市政府將收回上述地塊，再尋找開發商接盤，「關鍵還是在於退出的談判是否順利」。

中國房地產報記者了解到，煙台市已成立歷史遺留問題辦公室，南大街商業廣場項目即是遺留問題之一，由煙台市人大分工負責。

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