「排排坐，吃果果」：2017房企併購規模空前 新寡頭，新格局

[華夏時報網]

王海春

2017年中國房地產收併購預計超過6000億元，創下歷史新高。

據明源房地產研究院最新數據，2017年前三季度境內房地產併購總金額超過900億美元（約合5902億元人民幣）。受併購及大宗交易統計相對滯後等因素影響，業界預計2017年全年的地產收併購規模，應該超過了6000億元。

對於風起雲湧的房地產收併購，安信證券首席地產行業分析師陳天誠指出，近兩年中國龍頭企業主要以擴大規模為重要準則。

陳天誠認為，仍處於野蠻生長期的房地產行業，在規模上仍有一定的容納量。因此各家企業的併購中，仍以增加土儲、可擴大企業規模的橫向收併購為主導。易居中國執行總裁丁祖昱認為，2017年千億房企陣營可能將進一步擴容至16家，2020年千億企業將達30家。隨著併購越來越活躍，大型房企的規模也變得更加龐大，隨著千億房企數量不斷擴容，房企的集中度也將進一步提高。

地產併購增長迅速

2017年中國房地產收併購規模，創下了近幾年以來的歷史最高值。

先看一下大宗物業的交易。

據戴德梁行的最新監測數據，2017年僅在上海一城房產大宗物業的交易數量就超過120宗，併購規模超過1200億元。

「這是房地產大宗物業累積交易金額連續第二年突破千億元。雖然2017年規模略低於2016年，但與2010—2015年年均400億左右的規模，已經有了大幅度的上漲。」戴德梁行中國區投資及顧問服務部董事盧強表示。

雖然僅上海一城大宗物業的交易規模已經相當可觀，然而這只是房地產收併購的冰山一角。

有證券投資機構高層指出，大宗交易有不少是項目公司買賣，但這中間更多是通過項目公司或投資公司的收併購實現和完成的。與往年以收購相對成熟的商辦物業為主角有所不同，2017年的收購中，有相當一部分標的物是以土地、公司股權、已建成物業為主。

有投行人士指出，與往年大宗交易相比，2017年的特點也相當明顯：不僅交易規模大、標的物以資產打包形式出讓，而且交易頻繁、涉及領域廣。

2017年房地產整體收併購的規模究竟有多大？其涉及到的金額，可能遠遠超過大部分人的想像：預計超過6000億元。

據普華永道統計，2017年上半年，中國房地產相關的併購交易總金額達到445.6億美元（約合2921億元人民幣），同比增加78.5%；交易數量207宗，同比增加24.7%。這其中由公司主導的併購交易金額約367億美元（約合2406億元人民由），同比增加68.7%。

那麼全年地產收併購規模有多少？

據明源房地產研究院近日公布的一項數據，至2017年第三季度，房地產併購總金額超過900億美元（約合5902億元人民幣），佔全部併購交易20.2%的市場份額。僅這一數據，就創下房地產行業年度前三季度的歷史新高。

研究人員告訴記者，大宗交易統計和信息公布，往往具有一定的滯後性。

「因併購交易較為複雜，交易可能正在進行或已經完成，但信息披露往往會推後。如涉及到海外交易架構，其披露時間也可能會有所延遲。」一家諮詢機構高層表示，僅從前三季度已經創下新高的數據來看，第四季度應該還有不少交易是公眾市場並未獲悉的。因此可以判斷的是，全年房地產交易金額比前三季度更高，因而全年併購交易規模超過6000億元的概率是非常大的。

盧強指出，房地產投資市場還出現了一些新特徵。併購交易中，除了以土地儲備為目標，對於物業的直接投資中，不只是辦公樓，處於風口的長租公寓、聯合辦公，尤其是物流地產也受到相當高的關注。

「從買家的身份來看，又出現不少新晉買家。不只是開發商，還有境內地產私募基金、開發商資管計劃，還有萬能險等新興的資本，介入到地產交易中。」盧強說。

從規模擴張到移師境外

在2017年大宗交易和併購交易創下歷史新高的背後，決不乏明星案例。

這其中最引人關注的，無疑是萬寶之爭落地和融創接手萬達物業。

2017年6月，恆大將所持萬科14.07%股權以292億元的價格，轉讓給深鐵集團。在恆大的「助攻」下，深鐵對萬科持股比例升至29.38%，超過寶能成為萬科第一大股東。隨著這筆規模龐大的股權轉讓，持續一年多的萬寶之爭，由此塵埃落定。

萬寶之爭剛落幕，融創、富力烽煙再起。7月份融創以438.44億元價格收購萬達13個文旅項目91%的股權。據明源地產研究院數據，憑藉這一收購，融創一舉新增了5897萬平米土地儲備，土儲排名由2016年末的第六猛增至第三名。

而與融創同時出手的富力，也以189.55億元收購萬達73家酒店資產，成為2017年併購金額排名靠前的案例之一。

隨著房企併購規模擴大，行業集中度也進一步提高。據克而瑞監測，排名前100房企的集中度達到58.1%，佔據了中國房地產市場近六成份額。而在銷售面積上，前100和前200房企的集中度，分別達到33.2%和36.9%。

陳天誠指出，此前房企的併購有相當一部分是以土儲為主要目標，以規模擴大為導向。但在2017年的併購潮中，也有不少併購並非以此為導向。

有分析人士指出，2017年的交易併購中，還有另一個新的特點。從地域來看，則不止國內的資產。國內企業對房地產收購併的觸角，已經從國內延伸到了境外，向海外物業和資產發起了多輪收購。

「無論是出讓方還是買家，不只是金額，收購的地域和所涉及的業務範圍，都遠遠突破了此前傳統房企的範疇。」一家證券機構人士指出，業務範疇的擴大，反映出開發商的併購不只是意在擴大規模，還希望在業務的縱深方向獲得更多的機會。

2017年7月萬科以34億新加坡元（約合166億元人民幣）收購普洛斯約21.4%有限合夥權益。與普洛斯聯手後，萬科由此成為國內最大的物流服務供應商。

看中物流的，還有海航和中投。而這兩家公司併購的觸角，也伸向了境外。而中投集團在境外的一筆對物流地產的併購，更是刷新了歷史紀錄。

2017年4月，海航集團旗下海航實業以13.99億新加坡元（約合68.4億元人民幣）收購新加坡上市物流公司CWT全部股份。

海航收購CWT後兩個月，2017年6月中投集團以138億美元（約合903億元人民幣）收購黑石旗下歐洲物流地產公司Logicor全部股份。中投這筆收購，成為歐洲有記錄以來第二大規模的房地產交易。

在陳天誠看來，所謂以拿地為導向的收購，仍然屬於項目層面，更多處於房企擴大規模的野蠻成長階段。

「併購領域的拓展，反映了對整個行業的態度。行業縱深的併購不是單純為了規模，更多的是在獲取產品線條的同時獲取相對的規模，也是獲取整個資本市場的認可。」陳天誠認為，未來房地產行業的併購，也將向縱深方向發展。

責任編輯：張蓓

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