洛杉磯2017年房產解讀及2018年預測！

1

洛杉磯概況

1 城市分區

從行政區劃來看，洛杉磯涉及市（city）和縣（county）兩個層次：洛杉磯市轄區1214k㎡，人口385.7萬，是美國最基層的地方政府；洛杉磯縣轄區10510k㎡，人口996.3萬，是州政府下屬的行政實體，包括洛杉磯市等88個市和大量的未設市地區。

2洛杉磯面積

北京：轄區面積1.6萬平方公里，建成區2000平方公里。

洛杉磯：洛杉磯都市圈的總面積為12,561.4平方公里，大洛杉磯地區總面積則達87,940.5平方公里），是美國面積最大的都市圈。下圖是和北京建成區相比。

3 洛杉磯經濟體

洛杉磯是美國石油化工、海洋、航天和電子業的最大基地，擁有美國數量最多的科學家和工程技術人員。

2010年大洛杉磯地區的GDP達到7706億美金，洛杉磯都市區GDP為7357億美元，佔比5.1%，是僅次於紐約的第二大城市經濟體，也是世界上僅次於東京和紐約的第三大城市經濟體。如果視其為一個獨立國家，其經濟規模位居世界第17名。

4洛杉磯人群

洛杉磯縣的1000萬人口、橙縣的300萬人口、聖伯納迪諾縣（San Bernardino）的200萬人口、河濱縣（Riverside）的210萬人口和文圖拉縣（Ventura）的85萬人口。整個大都會區總人口接近1800萬人，是全美最大的都會區。

其中外來移民佔比相對較高，根據美國2011年國家統計局的數據，洛杉磯市僅次於紐約位居第二。洛杉磯同時也是華人最多的城市之一，華人集聚地主要有三個，一是洛杉磯市內最古老的唐人街，二是最大的唐人街，橫跨San Gabriel、蒙特利公園市和Alhambra三個城市，三十雙崗地區的唐人街，新移民大多居於此處。

洛杉磯地域廣闊，氣候適宜，是很多投資和移民的首選。

2

2017年的房地產市場

1 銷售量保持低位

洛杉磯的房地產市場目前還沒有完全從2008年的經濟衰退的重創中復甦，但在2014年底洛杉磯已經恢復在經濟衰退中失去的就業機會。

2015年，房屋銷量開始在洛杉磯縣復甦。2017年雖然就業和收入在繼續提高, 房地產市場仍然以較慢的速度增長。房屋的銷售量依然維持低位, 2017年住房銷售量是82400，2016年是81000，而2003年高峰時則是125900。

圖片來源於《美國第一個星期二雜誌》

2自住房擁有率觸底

在洛杉磯縣的住宅自有率呈下降趨勢。從2008年最高峰一路降落到2016年第三季度的最低點45%以下。在2017年雖略有提升到46.6%，但仍然低於55%的高峰值，也低於全國54%的平均值。

3房價開始上漲

洛杉磯房地產市場顯示2017年洛杉磯房屋中位數價格為785000美金，對比2016年同期房屋價格上漲75000美元（11%），每平方尺的單價對比同期從558美金上漲到615美金。

4開工數量增加

源於洛杉磯經濟的復甦，大量的人有租賃要求，2017年公寓的開工數量遠多於獨立屋。

5工作機會增加

隨著經濟的復甦，洛杉磯有越來越多的工作機會，於是房主和租戶也有了更多的經濟實力去負擔住房（購買或者出租），而就業復甦則是樓市復甦的關鍵。

而這各種就業機會中房地產行業的就業機會也在增加，並且已經超過了2008年經濟大蕭條時期。

6 工作收入增加

3

2018年的房地產市場預測

1野火燒不盡

2018年洛杉磯的房地產市場將會被2017年仍在蔓延的洛杉磯大火陌上重重的一筆。野火已經造成了超過86000棟房屋、高達277億美金的損失。而下圖顯示的區域則是目前仍然在燃燒的。

這張地圖顯示了目前四處依然在肆虐中的野火，它們還將繼續持續數日。

但願每個人都能夠被安全疏散並找到臨時的庇護所，這場野火給整個地區帶來了災難，但在2018年也將會給發展遲緩的房地產行業帶來曙光。

那麼這場大火之後，加州還會繼續成為地球上最理想的居住地嗎？

答案當然是Yes。無論是其天氣、極棒的工作、有趣的地理位置和各種娛樂產業，加州仍然像磁鐵一般吸引著來自全世界的人們。

2017年，加州的房地產銷售有所緩解但價格依然高居不下，尤其是洛杉磯市、橘縣、聖地亞哥和舊金山灣區都已經到達美國大蕭條前期的最高水平。而此刻，房價還會繼續上漲並且是時候出手進行房地產投資了嗎？

答案仍然是YES。

目前在洛杉磯地區的在售房屋面臨短缺並且新屋的建設落後，市場還需要很多年才會出現停止漲價的急剎車事件。對於持有資金的投資者而言，這幾年完全值得等待。問題是哪裡以合適的價格購入，則需要仔細研究。

2普通住宅仍然在銷售中

根據加州地產經紀聯盟的報告顯示洛杉磯2017年9月份的住宅價格對比8月份上漲了10%。聖那迪諾，河岸和橘縣的價格也強勢增長了8%-10%，對比灣區，其則是下降了3%左右，對於獨立屋而言大約14000-33000美金之間，根據此數據也能看出洛杉磯擁有一個具有吸引力的房地產市場。

而2017年的這場大火則勢必會造成存量的大幅下降以及在售房屋價格的上漲。目前此跡象在洛杉磯絲毫得不到緩解。而對於美國的千禧代，他們則如同美國其他地區的市場一樣，早已被排除在外，他們目前處於生育的小家庭階段，正在努力存錢以實現其終極購買目標。他們最終將在洛杉磯或者橘縣的其他地方購買。

上個月洛杉磯的住宅銷售存量上升了11.5%，因此看出屋主希望自己的房屋脫手。而地產經紀則在考慮如何讓他們賣掉自己的房子，畢竟2017年房屋的存量始終是個問題。

此表源於加州地產經紀協會，紅色為17年的庫存，藍色為16年的庫存，可以看出加州的住宅庫存量對比2016年大減。同時50萬美金以上的住宅銷售量增加了，而低價位的住宅明顯的減少（大約10%到28%）。

對於投資客而言，則希望能通過城市或者郵編找到合適的房產進行投資。Zillow預測洛杉磯2018年房價將繼續上漲。

我們應該再記住另一個數字：只有30%的加利福尼亞人擁有自住房，所以對於投機客和新手買家而言，地產投資的大門依然是敞開的。只不過問題是屋主不願意賣而買家無法負擔當下的價格。

3為什麼要在加州購買房屋？

2016年加州地產經紀協會顯示只有大約13%的買家是作為投資購入。下表中綠色代表投資房產，藍色代表度假屋。

但即使在加州有1小時以上的通勤時間，利率的提高以及城市向周邊擴張，美國經濟仍將加速增長，加州將再次出現房屋購買的高潮。

如果買家希望在接下的4年里討價還價，估計他們將很難如願買到房產。僅僅2017年9月，獨立屋和公寓的價格對比一年前都分別上漲了24000到30000美金。

特朗普當下「美國第一」的政策勢必會導致更多的錢湧入美國經濟，讓美國再創輝煌，同時也將再次給加州創造絕佳的投資機會。

以下是將會影響房屋價格和銷售的主要因素：

1. 工作機會將從中國和墨西哥遷回美國；

2. 當地的就業率良好並持續增加；

3. 多德-弗拉克貸款限制的結束；

4. 房地產開發的普遍放鬆；

5. 抵押貸款利率的上漲尚需時日；

6. 洛杉磯還沒有足夠多的人口遷入

（負面因素）

洛杉磯的房屋預測也許是未來幾年美國最有趣的預測之一。加州的房產開發商很難建造更多的房屋來容納人口。所以我們可以推測，洛杉磯未來四年的房價終將上漲。

專註海外市場調研分析整理，包括留學移民、海外投資、商旅等服務，主要關注美國、加拿大、澳大利亞、紐西蘭，請關注《米宅海外》：mizhaihaiwai。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！