惠州新房都被深廣莞客搶了？究竟奮鬥幾年可在惠買套房？

「深圳人搶光惠州市區的新房了」，

這樣的傳聞相信不少市民都聽過，

這到底是真的還是假的別猜了，

現在終於有官方的說法了。

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今年以來，

多個新建樓盤出現一房難求的局面，

經由中介、購房人口耳相傳，

「很多外地人來搶房」成了市場最響的聲音，

市場中不時傳出深圳人、北京人

捧著現金來買房的傳聞。

近日，市房管局首次向東時記者公開

今年前11月惠城區新建住宅購房人來源分析，

數據顯示本地客與外地客比例為7：3。

新房市場本地客是主力

又到年終總結時，回想今年的樓市，用「瘋狂」來形容也不為過。今年年初，深圳高房價將部分購房需求傳導至惠州，一時間，各大樓盤直接通過中介代理拉客來惠州看房，更有幾個盤出現認籌時千人搶200多套房的場面，有的盤採取了網上搶房的方式，8秒搶光200多套房，以至一時間出現「市區房子大都被外地人買走了」的說法。及至年中開始，部分開發商只接受全額付款或提高首付的做法，被購房人詬病之餘，又不時傳出深圳人、北京人捧著現金來買房的傳聞。

對於「市區房子大都被外地人買走了」的說法，市房管局近日接受東時記者採訪時給予明確的否定。根據其統計數據，今年前11個月惠城區本地與外地購房客戶比為7：3，惠州本地購房者佔大頭，「統計口徑是根據合同上記載的購房人現住址所在地或實際工作所在地來確定。」該局相關科室負責人說道。

數據顯示，今年前11個月惠城區40個新領預售證入市的項目，共售出了8968套房源，其中本地客戶佔比72%，買了6640套房；省內城市如深圳、東莞、廣州等城市客戶買房1903套，佔21%；外省佔比6%，港澳台客戶佔1%。

在省內城市中，深圳客購房1126套，佔總售出量的13%；廣州次之，為228套，東莞客買了97套，其他城市的客戶買了452套。

惠城新房1-11月購房人結構分析

新房源：新入市項目40個

總銷量：8968套

本地客戶：購房6640套，佔比72%

省內客戶：購房1903套，佔比21% （其中，深圳客：購房1126套，佔比13%；廣州客：購房228套；東莞客：購房97套；其他城市客戶買了452套）

外省客戶：佔比6%

港澳台客戶：佔比1%

12項目本地客超8成 4項目外地客達4成

東時記者留意到，納入統計的惠城區40個樓盤中，本地客購房比例超8成的就有12個項目，例如富辰匯瓏灣前11個月開盤2次，本地客比例分別達到88%、86%；中洲天御花園開盤4次，共計推出766套房源，其中有兩次本地客群佔據了8成以上，其餘兩次也達到68%、75%。另外，如保利達江灣南岸、鵬達南山壹號、匯顯泰華園、深業高榜山1號，以及中信凱旋城花園等，本地群體佔比均在80%以上。即使是今年的熱銷樓盤，如隆生皇冠花園、新力花園等，購房者依然是惠州本地客戶佔大頭。

而外地客購房佔比最高的項目是潤城雙璧灣，為46%，將近一半。其他外地客佔地達到4成的還有榮燦中心、千花島、星澤華府，外地客佔比分別為45%、41%、44%。

此前，國家統計局惠州調查隊對惠州去年10月至今年9月的樓市銷售情況開展一系列市場跟蹤調研，結果顯示，通過「限價」、「限售」等政策調控後，惠州市區住宅市場整體呈現出「2級降檔後平穩」的市場走勢。

一位業內觀察人士認為，今年上半年，惠城區樓市供求關係偏緊，主要受去年去庫存政策影響，導致庫存大幅下降，另受樓盤開發建設周期長等原因，市場供應跟不上旺盛的購房需求，而不是外地人大量湧入購房引起的。但到下半年，隨著開發商推盤量增加，市民可選擇的空間更多，市場呈現供求總體平衡、冷熱不勻的局面。

新房銷售冷熱不均 二手房議價空間變大

樓市最近處於什麼狀況？近日，東時記者走訪市場發現，相比今年來「買方、賣方都不夠理性」的大眾觀感，在經過將近一年的瘋狂，目前買方的理性已呈回歸，房子已不再是不愁賣，而是重新受地段、配套、開發商口碑等多因素影響，熱銷樓盤延續搶購風潮，非熱銷樓盤則還有充足的房源。

新盤有的當天售謦有的火不起來

以上周新推240套新房源的鵬達南山壹號為例，當天全部售出，南部新城片區交通、未來規劃等被買房者看好。在部門合力 「限價」的背景下，有的樓盤也是購買者眾多，但並非所有樓盤都熱銷。以江北萬科旁的某新盤為例，均價1.2萬元/平方米，開盤2個月仍有比較多房源在售。有中介表示是因為樓盤要求加價8萬元，加上樓盤本身較小，有購房者認為並不值。而在火車西站旁的某樓盤，均價9500元/平方米，儘管有規建惠新跨東江大橋，三環西路拉通後能直接通往江北等規劃利好，但開盤多時，至今仍有較多房源。

對於這一現狀，12月初惠州中原地產在周報中也建議房企緊抓年末衝刺機遇，應積極調整推盤節奏，跑量的同時可以適度調整價格策略，資金回籠宜早不宜遲。上述人士表示，如今在惠城區買不到房子，並非供小於求，這種現象只出現在部分熱銷樓盤，非熱銷樓盤則仍有充足房源，即使在惠灣片區，受深圳客戶購房熱情撤退影響，有的新房去化率也僅6成，冷熱不勻局面明顯。

市房管局提供的數據亦顯示，截至今年1-11月，惠州全市商品房批准預售面積1334萬平方米，簽約成交1325萬平方米，惠州一手住宅供應量102737套、成交量100822套，供求比1.02，相比2015年與2016年低於0.8的供求比，今年是最近兩三年里供求關係最平衡的一年。

下半年二手房價出現鬆動

去年以來的樓市高燒，加上部門強力調控新房備案價格，讓惠城區二手房價一度出現倒掛現象，近一年多來，不時傳出二手房房東反悔而引發交易糾紛的案例。到了年末，隨著二手房進入傳統淡季，銷量下降，東時記者在走訪中發現，相比上半年，二手房議價空間有所增加。

市民黃先生從8月開始看房，從江北文昌片區看到東湖片區。他稱，10月時，江北城市花園一樓梯房105平方米，開價150萬元，同樣戶型在今年春節前賣108萬元，當時他直言太貴了，但房東認為他不了解行情，導致他不得不將眼光轉向東湖片區。在12月上旬，房東找到他告知130萬元可賣，一周後又告知120萬元可賣，黃先生稱因他已下訂了東湖花園4區的一套房，還沒考慮清楚，上周該房賣出。但同樣的城市花園小區樓梯房，有一套將兩套房打通的戶型，總面積200平方米，從開價270萬元到一步步下降，如今開價255萬元，但因房價太高，至今仍在待售。

在東湖花園4區，即使在二手房價較高的時候，某一樓戶型也從8月出價180萬元到10月以157萬元的金額成交。黃先生稱此前加了一些中介的微信，到了年底，不時會看到有降價10萬元的房源掛出，如10月上旬荷蘭水鄉一期一戶型降價10萬元出售，東湖花園4區一望江戶型，也只有8000元/平方米，比他買時的10000元/平方米要便宜。

儘管二手房交易網簽存在滯後性，但從數據也大致可看出趨勢。據市房管局統計數據，10月份，惠城區二手房交易1266套，環比上月（1631套）下降22.4%；11月份，惠城區二手房交易1226套，環比上月（1266套）下降3.2%；10、11兩個月日均交易41套，較前9個月（19291套，日均71套）日均交易量下降約42.3%。

溫馨提醒

根據融360最新房貸數據報告，今年11月全國首套房貸款平均利率為5.36%，相當於基準利率1.09倍，環比10月上升1.13%。進入第4季度後，惠州與其它城市一樣，受銀行額度吃緊等因素影響，所有銀行都全面上浮貸款利率，首套房商業貸款利率上浮10%，二套房利率上浮15%至40%。

市房管局提醒市民，購房首付一般至少佔總房款的3成，貸款時利率上浮的幅度將跟隨整個貸款周期，尤其是貸款額度較高的，當基準利率上調時，購房者要承擔的月供壓力會更大，少則增加數百元，多則增加上千元，購房人需注意防範風險，理性購房。

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文字《東江時報》記者馮麗均

圖 《東江時報》記者周楠

編輯 李雪

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