商場與租戶：門當戶對+志趣相投，才能成就更好的自己｜iziRetail熱點

原標題：商場與租戶：門當戶對+志趣相投，才能成就更好的自己｜iziRetail熱點

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前些年，商業定位比較單一，檔次高低幾乎成了唯一的衡量標準。品牌一心想進高大上的成熟項目，商場一心要招高檔、熱門的品牌，而不太在意自身的客群和市場環境。然而，很多這樣「門戶不當」的合作，只是一時風光，通常難以長久。

隨著消費者需求越來越多樣、商業項目越來越多，一家商場不可能滿足所有人的需求。不同地段、不同體量的商業體，需要根據自身環境，精準定位自己的核心客群需求。

並且，在此基礎上，把握消費趨勢、找準定位，選擇適合的品牌夥伴，為核心顧客提供好產品和服務。這樣「門當戶對」、「志趣相投」的合作，對商場、品牌兩方來說才是雙贏的，會給雙方帶來更好的前景。

就拿現在數量猛增的社區商業來說，有些項目為了提升形象，會竭力引進高大上的高端零售品牌，而不顧周邊是否有足夠的消費數量支撐、消費特性。造成的結果，常常是租戶苦撐一段時間後，到期（或者提早）撤場。

其實，社區商業面對的主要是家庭客群，從日常生活、親子兒童、生活方式類入手，打造成這些家庭的生活第二空間，是一個很好的方向。

可能會有人覺得這樣的定位過於「大眾化」，不過，關鍵是看定位如何落實，如何選擇合作夥伴。其實，有很多可以做得出彩的機會。

去年12月8日開業的上海悠方，就是一個典型的社區商業，以親子家庭為定位。卻引進了多家上海，甚至全國首店的品牌，特別在兒童親子業態上有很多創新。

上海悠方，建築面積8萬平方米，地處楊浦區，高端的生態型國際社區新江灣城，臨近湖畔和濕地。商場地下二層與地鐵10號線新江灣城站直接相連。

創新業態 & 品牌匯聚悠方

在講上海悠方的背景和項目情況之前，我們先來看一下，悠方到底引進了哪些「首店」、「升級店」，以及商場選擇這些品牌合作的思路和策略是怎樣的。

悠方考慮到消費升級、體驗式場景打造的市場趨勢，在兒童親子業態方面，引進了亂博士戲劇城（互動型兒童劇場）、立秀寶（兒童角色扮演）等創新品牌，以及各類豐富的兒童業態，打造了一個有趣、有場景的親子消費生態。

亂博士瘋狂戲劇城

這是一家集兒童劇場、戲劇互動、表演培訓於一體的戲劇互動兒童樂園，悠方是品牌的第一家店。它擁有「超級飛俠」、「大中華尋寶記」、「鎧甲勇士」等時下熱門的IP，打造了互動性很強的「浸入式戲劇」。

據了解，亂博士瘋狂戲劇城隸屬於葡萄果果數位娛樂集團，他們在兒童劇製作方面非常有經驗，也是「巧虎」視頻節目，哈哈電視台的「小鬼當家」的製作方。

店內有可以使用裸眼3D技術觀看劇目或微電影的劇場，有小朋友可以通過操作椅子上的按鍵跟劇目中的IP明星英雄們互動的劇場。

還有一個化妝+換戲服的房間，以及一個試鏡選秀間。用於店內特色的童星養成秀體驗，讓小朋友們體驗明星日常，小朋友可以挑選想扮演的角色服飾，做好化妝造型，進行小演員試鏡。

由店內專業攝影師拍攝明星寫真，由表演老師教授表演技巧，排練舞台秀表演等等，最後在舞台進行演出，完成一個完整的童星養成閉環。

另外還有特色的戲劇藝術培訓區域，提供3-12個月的兒童表演培訓課程。並且藉助公司豐富的資源，培養之後可以輸出到行業內，提供大型舞台和影視表演機會。

立秀寶

在國內由香港BYRON集團全資持有的品牌，立秀寶悠方店為中國首家旗艦店。

店鋪面積高達8000平米，共二層。店內設置51個場館，模擬了75種職業環境，供3-13歲的兒童進行職業體驗，有消防員、麵包師、電視主持人、銀行櫃員、牙科醫生、法官、律師、宇航員等等不同角色。

和以往的兒童職場體驗場館相比， 立秀寶的不同之處，一是，職業主題場景非常逼真，按現實場景 2/3 的視覺比例打造，還原職業場景的細節。同時，在孩子體驗過程中，由專業體驗師全程陪同，進行引導。

二是同時開設兒童社會體驗英語小鎮，集教育性、專業性、娛樂性、國際性為一體。

頑酷滑雪工廠

全國首家滑雪主題體驗生活館，由上海緣界體育發展有限公司打造。

店內配備了4台大型模擬雪毯及索契冬奧會官方指定滑雪訓練設施，可以進行模擬滑雪訓練，配備專門教練進行指導。另外還有健身室、供團建和聚會使用的VIP活動中心、低熱量餐飲區等等。

該店有從入門到專業級的不同課程，採取會員制，會員活動中也會組團一起去國內外著名滑雪場進行遊玩或比賽。

江灣書院

是一家現代國學教育中心，開設國學、茶藝、國畫、素描、書法、硬筆、古箏、圍棋等等傳統文化課程，店面的裝潢也非常地中式古典，課程分為學前班、小學班、中學班、成人班。

除了上述店鋪之外，商場還有以語言培訓、考試輔導為主的愛尚英語、昂立教育、初櫻國際、奧堂教育等等。

以藝術培訓為主的東方童畫、妙筆堂藝術沙龍等等。

以開發智力、早教教育為主的百變創造力、培正逗點、金智寶貝等等。

還有兒童娛樂如愛樂游、Daddy baby、哈哈寶貝，以及兒童舞蹈培訓M3 dancing studio、熱舞舞蹈。

上海悠方不僅在兒童親子上有特色，在超市、影院、餐飲的選擇上，也有自己的創新之處。在新零售的大趨勢下，悠方引進了線上線下結合的盒馬鮮生超市，以及採用無人技術的猩便利等，這些代表未來消費趨勢的品牌。

盒馬鮮生

悠方沒有選擇傳統超市，而是引入了新零售、線上線下一體的盒馬鮮生。既滿足周邊居民的日常生活購物需要，也令周邊白領們多了一個工作餐的選擇。

店鋪位於商場地下一層，有近7000㎡的面積。店內有蔬菜、水果、水產等生鮮食品，還有烘培、熟食、包裝食品、酒類、花店，以及很小部分的生活用品。小餐飲有日料、港式燒臘、東南亞美食等選擇。

門店內的部分生鮮可以現場加工堂吃，其中水產品的種類特別豐富，有不少進口的比如波士頓龍蝦、俄羅斯帝王蟹、三文魚等，價格很實惠。

店內會規劃比較大的用餐區，放置了餐桌、餐椅，筷子碗碟等餐具需顧客自取。

付款時候可以使用盒馬官方APP在機器上面自行買單。平時也可以在APP上面下單，門店三公里內實現30分鐘配送。

據介紹，悠方店周末的業績在盒馬鮮生體系里排名位列全國前五。

猩便利

無人零售是新零售的一個趨勢，猩便利是一家專註於新零售領域的移動互聯網企業，主要提供「無人值守便利架」和「智能自助便利店」等即時消費場景。

猩便利無人超市位於商場地下二層緊鄰地鐵口的位置，目前店鋪剛開業，還有店員指導顧客如何進行全自助式、無人購物流程。

顧客在手機安裝官方APP，掃描店內商品的價格標籤，在APP上進行下單付款，離店時候掃描離店二維碼，即可實現自取自付，掃碼即走的快速購物。

猩便利店內除了有日常便利店配備的熟食、飲料、零食等等，還有猩便利自有產品，多為堅果類的小零食，此外，也有共享充電寶、共享雨傘等。

悠方放棄成熟的便利店品牌，而選擇與猩便利合作，主要考慮到智能化無人購物對於消費者來說更加便捷，特別是早高峰時可以減少了顧客排隊等候的時間。

大地影院：定製化影院

這是一棟將近4000平方米的獨棟式、定製化的影院，內部空間寬敞，整體設計裝修也更加高端精緻。

電影院內部6個主題放映影廳，可同時容納一千多位觀眾觀影，而這個區域正好沒有電影院，對於周邊居民來說，非常方便。

悠方周邊消費者以中產和精英階層為主，他們對生活品質要求高，追求積極健康的生活方式。因此，商場在餐飲招商上，引進了主打有機食材的庄隱閣。

庄隱閣店內食材全部來自其內部的生態有機農場，該農場位於上海青浦澱山湖附近，有300畝優質土地，實現當天採摘、當天運輸。

另外，店內設計古色古香，把美味、健康和自然景緻融合到了一起。

悠方還引進了必勝客新推出的高端餐廳Pizza Hut Bistro，位於商場一層。

Bistro是小餐館的意思，這裡提供多種西式簡餐，整家店裝潢更加舒適休閑、簡約自然，還有半開放式的廚房。

在零售方面，快時尚品牌H&M，Uniqlo，Mothercare，Vero Moda，DUOZOULU等等也入駐了悠方。

為何上海悠方，能引起這麼多，既有特色又很新穎的品牌？我們覺得和周邊消費市場、項目硬體環境、定位和理念、運營管理等方面都有關係。

半開放、公園式舒適環境

悠方由5棟半開放式的商業、2棟寫字樓組成，通過連廊平台串連起來，是一家公園式購物中心。

商場的一側靠近河道，一樓外廣場區域設計上和河道結合。在河道旁邊設置了觀景台、橡膠跑道、健身器械、長木椅、涼亭，甚至還有遛狗停歇的區域。

在公共區域設置了滑梯、鞦韆、木馬等很多兒童遊樂設施，像公園一樣，氛圍非常休閑、放鬆。

精準的定位，突出親子特色

商場的定位很精準，抓住周邊高檔居民社群，在品牌選擇上把兒童親子業態、生活休閑配套業態做成了閉環，選擇非常豐富。

項目在籌備，以及試營業調整期間一直堅持這一定位，尋找與項目「志趣相投」的品牌來合作，沒有為了出租率、開業率而動搖。

有溫度的商場，真誠服務顧客

做「有溫度的商業」是悠方的一個理念，從硬體設施方面，有免費的兒童遊樂設施、功能齊全的母嬰室、女士專享停車位，特斯拉充電車位、行李寄存箱等等。

同時，悠方還打造了環境舒適、功能完備的會員中心，一方面落實了商場服務顧客、強調運營溫度的理念。另一方，也可以促進忠誠消費者的轉化和消費，增強消費者黏性，有助於項目長期的發展和盈利能力。

運營策略上，由於悠方處於十號線終點站的上蓋，特殊的交通位置，決定了大量的白領在這邊做換乘。通過多方位調研，為了滿足這些上班族們的早餐問題，悠方有了開通八點檔早餐街的計劃，招入了猩便利，小吃，點心類品牌入駐。

針對周邊家庭很多都養寵物的這一特點，商場在1層和地下1層設置了寵物車租賃點，消費者可以將寵物放在車內後，帶寵物進入商場。

還在節日和周末期間，打造了萌寵相親、萌寵大暴走比賽等活動，讓顧客們可以將自己的寵物一起帶到商場，進行七夕萌寵配對、小型犬和大型犬的不同比賽等等。

自商場開業以來舉辦了一系列大熱的市場活動，除了上面提到的寵物相關的，2017年還引進了熱門IP「穿越火線」全國巡展，並且是全國首站。展區有1800平方米，互動體驗性很強。

活動線上宣傳輻射3億流量，核心玩家達到2億流量，足以表現上海悠方在市場活動推廣上已經不滿足社區輻射範圍，項目本身具有一定實力和號召力，輻射更大範圍也是原因之一。

近兩年社區商業大量湧現，真正做得出色的也並不多。上海悠方通過對自身的精準定位，真誠服務顧客的理念，以及以一種前瞻的眼光積極與創新品牌合作，真正為消費者們提供好的產品和服務。

儘管它目前剛開業，還在默默精耕細作，孕育培養中，但能不浮躁於形式，而堅持做適合自己、有溫度的商業理念，非常值得業內同行進行借鑒。

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