不賣房子！不賣房子！2018年必須關注這件大事！
2018才剛剛開篇，但特色小鎮這個詞，似乎註定要成為2018年的年度熱詞。
剛剛過去的一個月中，特色小鎮正受到前所未有的關注。從中央到各部委再到地方政府，一大波相關政策密集出台。
其中最受矚目的是，12月18日至20日，中央經濟工作會議在部署2018年經濟工作中指出，要「引導特色小鎮健康發展」。「特色小鎮」首次在中央經濟工作會議中亮相。這一重要信號表明，特色小鎮建設將成為2018年的重點經濟工作之一。
決定城鎮化建設成敗的關鍵是特色小鎮
「3~5年內建設100個特色小鎮」，「2020年之前培育100個特色小鎮」……各級地方政府都在規劃自己的特色小鎮藍圖，據統計，目前全國特色小鎮總計劃數量已經超過1500個，加上住建部此前公布的兩批全國特色小鎮名單中的403個，全國至少將會出現2000多個特色小鎮。事實上，這已經是最保守的估計，2000家特色小鎮只是試點，一旦全面鋪開，全國特色小鎮的數量可能超過一萬家。
很多人想不明白，為什麼短短一年時間特色小鎮遍地開花，儼然成為解決中國經濟痼疾的一貼良方？對此，各路專家有著不同的解讀， 中國從深圳特區到浦東新區，再到上海自貿區，到如今打造特色小鎮 ，歸根結底，都是中國城鎮化進程發展到特定歷史階段的必然選擇。
只有把特色小鎮建設好，才能真正解決中國新型城鎮化的重大命題。
2017年，我國城鎮化率已經接近60％。從數據來看，中國的城鎮化已經走過了從小城鎮向大城市集中的上半場，城鎮化率不斷攀升，隨之而來的城市問題也越來越多。
比如，人口高度向一線城市集中，造成交通擁堵、空氣污染、房價不斷攀升；這樣的城鎮化發展顯然是不可持續的。
十九大報告中明確指出，要以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。寥寥數語已經明確了我國未來城鎮化的路徑和方向，那就是以大城市為核心，以特色小鎮為重點，協調發展的城市群建設開始起步，同時也宣告，中國城鎮化建設已經步入下半場。
從某種意義上來說，特色小鎮已經不單是一個經濟問題，也是民生問題、政治問題，更是決定中國新型城鎮化建設成敗的戰略問題。
打造特色小鎮絕非賣房子
當我們認清特色小鎮的戰略地位之後，就不難理解為什麼特色小鎮會在2017年掀起熱潮。
過去幾個月里，各路產業資本、房地產商等紛紛開啟了小鎮發展模式，特別是地產商，在特色小鎮建設中，表現尤為積極。各路地產巨頭，從央企到民企，幾乎都打起了特色小鎮的大旗，各種主題的特色小鎮層出不窮。
房地產商熱衷於此的邏輯很簡單，特色小鎮的建立將吸納城市化進程中從農村走出來的大量人口，開闢出新的住房需求市場，帶來房產的增值，開發商借特色小鎮的名義低價拿地，再從房產的增值中獲益。
打造特色小鎮絕不是這樣簡單粗暴的賣房子，作為最早開始參與特色小鎮建設，並將之作為核心商業模式的金誠集團，如今已經簽約、開建了59個特色小鎮項目。對於打造特色小鎮，金誠很有發言權，金誠集團董事長韋傑直言不諱，讓地產商來做特色小鎮，十有八九要失敗，因為他們再也無法像以前那樣快速盈利了，以往百試百靈的「拿地、建築、銷售、再拿地」的房地產基礎運作模式在「特色小鎮」的建設中肯定會不靈。
真正打磨一個特色小鎮需要花費5到10年的時間，這需要長遠的規劃，內容相當複雜，而且成本也高，用韋傑的話來說，「就是一個車庫，而且是電瓶車的車庫，都要反覆論證規劃。」這對於習慣了高槓桿的房企來說，肯定難以適應。
特色小鎮建設肯定可以為企業帶來盈利，但這種盈利是通過對小鎮的長期運營所帶來的細水長流的盈利模式，如果沒有長期作戰的實力以及心理準備，盲目進入市場，只會適得其反。
2017年12月，國家發改委、國土資源部、環境保護部、住建部等四部委聯合發布《關於規範推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》（簡稱《意見》），再次強調從嚴控制特色小鎮房地產開發，防範「假小鎮真地產」項目，防止「新瓶裝舊酒」「穿新鞋走老路」。
小鎮房子是拿來住的
建特色小鎮不能靠賣房子，但並不意味著特色小鎮不需要房子。
什麼是小鎮？是城市群體系中最基礎的那一層。通過打造特色小鎮，一方面小鎮將受益於大城市的資源外溢效應，吸納大量人口；一方面小鎮自身產業生態的完善，教育、醫療、公共服務等配套體系的逐步成型，也將使得人口持續導入。
應該說，並不是每一個小鎮都可以打造成特色小鎮的，相反每一個成功特色小鎮的形成，勢必都會形成強大的人口吸納效應。
我們可以設想一下，一個小鎮起碼安排兩三萬人居住、生活，一萬個特色小鎮就是兩三億人的工作、生活，這時候我們會發現原來中國城鎮化需要解決的人口問題已經迎刃而解。
兩、三億人在哪裡工作、生活？勢必需要大量的房子，但小鎮的房子是拿來住的，絕不能讓其成為某些開發商的金礦，道理很簡單，房地產先行，一定會托高小城鎮的各項成本，在房價高漲的形勢下，對其他各種特色產業只會形成擠出效應，而難以實現吸聚效果。
為此，各部委連續出台相關政策，抑制特色小鎮的房地產化傾向。《關於做好第二批全國特色小鎮推薦工作的通知》明確提出，「對存在以房地產為單一產業，鎮規劃未達到有關要求、脫離實際，盲目立項、盲目建設，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮名義搞圈地開發，項目或設施建設規模過大導致資源浪費等問題的建制鎮不得推薦。縣政府駐地鎮不推薦。」
就在快要成稿之時，屏幕上又跳出了最新的新聞，京津冀協同發展工作會議在京召開，討論審議河北雄安新區規劃框架等有關文件，雄安總體規劃已經呼之欲出。
雄安新區是千年大計，規劃建成世界最智慧、最生態、最漂亮的城市。雄安官方表示，新區的城市發展新思路是：變土地平衡為城市平衡；變政府爭利為讓市民獲利；變產權少數人擁有為社會共有。也就是說雄安新區的房子很可能只租不售，這也意味著，國家要在雄安新區這片白紙上，實現真正的「租售同權」，讓房屋回歸居住的本質。
這不禁令人聯想到新加坡的政府公租房模式，85％的人口居住在政府公屋，而只有少數人住在私人公寓或是別墅區，雄安的只租不售似乎也有異曲同工之妙。
只租不售、政府公租房，讓房屋回歸居住屬性，這將減少人們多大的生活成本，從而間接降低多少企業的運營成本，讓企業更多投入創新研發。
再大膽試想一下，如果一萬家特色小鎮的房產也可以只租不售，或是實行政府公租房的模式，那麼將給小鎮帶來多麼巨大的經濟潛能和活力。這是一盤大棋，一盤事關中國城鎮化能否順利完成的大棋，願終有一日居者有其屋，居者樂其屋。
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