樓市冰凍萬里，叫囂大變天的仍然站不住腳！
冰封萬里的樓市，限貸、限購、限簽、限售…… N 限金箍緊了又緊，基於此，悲觀的情緒和大變天的言論也開始甚囂塵上。
然而，當你被樓市萬象迷亂雙眼時，對於底層邏輯的忽視就顯得不太理性。畢竟，底層部分更加具有決定性。
東方，時代沃土之上。
一場影響著世界 1/5 人口的宏大城市造夢運動中，經過20多年的血火奔流，一切的一切都在貌似支撐著民族的基業、企業的神話，還有普羅大眾與時代共榮的小心思。
當前，一樣版本的故事情節還在上演，參與其中的演員們信仰的套路依然還在。我們看見南京的房子還是不夠賣；鄭州的供地又是沒完成；就連最代表政治覺悟的租賃用地供應也是大幅度低於預期。
關於房地產變與不變的爭論，應該偏重於那頭？
可以看到，當下的現實是：從制度到文化，一切固若金湯的舊邏輯框架、遊戲規則未有根本性變革的情況下，如果有人跑來告訴你，房地產大變天了，大多都會視之蒙人。
畢竟，聒噪的情緒改變不了底層的邏輯。
1、不變的土地遊戲
城市的勝利，亦是國家資本原始積累的過程。
改革開放之初，一貧如洗的農業國現狀，靠市場自發推動工業化的力量是單薄的，因此強有力的政府之手來推動，就變得不可或缺，這畢竟是後發追趕國快速實現工業化積累的高效率方式。
在這場宏大的追趕運動中，以土地信用創造為依託的城市擴張模式在華夏大地上可謂遍地開花。
當面對巨額的基礎設施投入時，城市新區開發的起點本質上源於土地的信用，如果沒有這層保證，很難想像一級土地開發商有什麼動力在只有規劃的新區投入巨資。
城市化的動力源於土地信用創造，而伴隨著新區基礎設施的不斷完善，帶來的溢價也將自然而然的平攤到整個新區的土地上。這也解釋了土地價格不斷上漲的原因，土地之間的身價差別，就是土地被負載的一系列基礎設施公共服務的不同。
這裡可以有一個簡單的公式：R = H + L + S 。
R代表房地產的總價值，它約等於房屋的價值加上土地的價值，再加上由於土地地段不同所附載的綜合服務的價值。
那我們就可以很容易的理解，由於房屋本身在未來長周期是不斷減值的（因為房屋戶型、風格不再流行，以及變舊變破變得不值錢），土地和綜合服務的價值就成了房地產總價值不斷上漲的核心決定因素。
從新區的規划到一級開發，再到土地價格的形成「招、拍、掛」，二級開發以及最終的購房者消費端，很容易會發現整條產業鏈的支撐點在於土地。因此，底層土地制度的改變（也就是將涉及到修憲，這個周期不是一兩年的事情）才是房地產大變天的根本參考。
2017年11月南京千人排隊搶房
上海出台商品房搖號細則
2017年11月15日，南京河西上演千人連夜搶房，商品房限價與市價之間的巨大利差，點燃了全款爭相買房的慾望，現場聽到最多的話就是：「買到即賺到！」
新年1月10日，住建部公布了上海商品房搖號細則。這又代表著什麼呢？
問一問自己，什麼東西是要搖號的？
恐怕沒人要的東西不會採用搖號這種方式吧。限價之下的怪胎，土地、商品房的限價都是這個邏輯，限價就意味著有利差，有利差就意味著有利益定向輸送，這世道，明裡發錢的事誰不爭前恐後去搶？
但畢竟名額有限，採取搖號會顯得公平一些嘛。
「N限」和「租售同權」等等都還沒有改變房地產底層的遊戲規則。土地二元制結構（國有土地和集體土地）沒有改變，那麼土地的供應還是單一的埠，另外土地價格形成的機制「招拍掛」制度也沒有改變（限價只能是個短效按壓的政策，跟市場在資源配置中起決定性作用的大趨勢是有根本性矛盾的）。
底層的制度設計，也是土地財政的邏輯。制度的既定腳本下，故事的演繹情節都是有自己的套路的，在理論框架內，可以有效預測。如果制度設計被顛覆了，或者有了很大的改變，那麼所有的故事就會以新的邏輯來上演了。
基於此，從土地底層制度來看，說大變天確實有點早了。
2、千年文化的內因
在中國文化骨子裡，生活的最高追求，就是安居樂業，2000多年前，《雲夢秦簡》中就有對於田產和房屋資產的律法規定。可以看到，安居在前，樂業在後，用一句俗話可以解釋，「有恆產者，方有恆心」。
因此，對於置地買房子，中國人有著數千年的文化積澱。在農村，一生之中最大的投入就是在房子上，進了城市的，最大的核心資產還在房子上。那麼當我們對比幾千年的文化與幾十年的現代化時，文化的內因影響一定是佔據絕對優勢的，畢竟文化性的改變是相對較慢的一個過程。
《雲夢秦簡》
另外，不得不承認，我們是一個偏重計劃性的國家。從文化層面上來講，我們更相信在後發追趕時政府相對於市場的遠見與智慧，這就為凡事都要有個計劃性提供了制度的群眾基礎，進而表現在國家意志也成為自然而然的事情。
林張之間的「產業政策」爭論，其實早已有答案，試問作為一個後發國家，要追趕現代化特別是涉及到國家戰略的重大裝備領域，如核武器、航母、航空、衛星等領域，在民間資本優勢不足、缺位的現實下，國家不牽頭來干，那麼我們何時才能通過市場的自發競爭力發揮實現質的追趕和超越？
從政府組織產生的本源來看，政府產生的意義其中之一就是對於國家資源的集約化利用，稅收的國家信用創造模式，既是政府資源集約化利用的表現，亦是彌補市場叢林法則和價格調節力不足的力量來源。
政府調控力和文化上的置地、買房傳統，文化層面的力量總是潛移默化，會在相當長的時間裡依然發揮效用。
政府的調控力，延緩了需求的釋放，短時間內會對價格形成既定方向的影響；而文化內因的驅動，買房置業的文化傳統，其影響力也不容小覷。
3、東方城市的野心
當前世界有一個共識，那就是中國未來崛起的必然性。關於此，大家最近其實也都討論了很多，有國民素質與文化層面的、有世界增長心臟地區東移的、也有過關於陸權、海權爭奪與博弈的……
其實，印證了一個事實，凡是大趨勢確立時，往往會展現在各個層面，一系列微觀要素都在證明著這一趨勢的到來。必然的趨勢下，未來國家之間的競爭一定會圍繞著城市群展開，國際經濟格局的變化，引發的是世界城市格局的大洗牌。
伴隨著改革開放的逐步深入，八大國家中心城市，特別是鄭州、成都的入選，正在預示著第一輪沿海、沿江改革開放收尾後，新一輪以自貿區、現代高鐵、航空港為支撐的全新開放格局正在形成，這是一步瞄準著未來百年的布局。
歷史已經證明，每一百年都會有一次世界的格局巨變，這一百年我們正在經歷。此刻，國家的崛起，城市進階，從沿海、沿江到內陸，正在興起一股追趕世界級城市的浪潮。
新聞中感受城市的雄心：
經濟實力未來大好的前提下，中國核心城市進階世界塔尖城市的未來預期，城區開發面積有限的現狀勢必導致土地稀缺性更加凸顯，土地價值的重估，依託於土地的房地產價值也會進行合理重估。
前些天參加政府的會議，鄭州市的政府參事在演講中也有類似的表述：「 伴隨著鄭州確立建設國家中心城市，我們發展對標的城市已經開始瞄準國際一線了。」 除此之外，在參觀像杭州、成都、長沙、武漢等城市的規劃展覽館時，不約而同的就會感受到，他們都把自己未來的發展目標聚焦在了像紐約、倫敦這些世界塔尖級城市。
野心勃勃不是什麼壞事，從這些細節中我們能夠發現，當下的中國代表性城市的管理者，眼光已經更遠、格局也更大了。
4、結語
中央經濟工作會議之後的市場氛圍是乖巧、穩健的，偉大的祖國毋庸置疑還會繼續創造更加偉大的成就，在這樣一個過程中，會立下汗馬功勞的核心城市群一定也會有不俗的表現。
世界最完備的工業體系、世界經濟增長的中心、世界資本的中心輸出地、世界最為龐大的中產群體和消費市場、世界技術創新的中心、世界主流文化的源頭...... 都將是中國的標籤，可以預見，中國未來的發展成就將超越所有目前的想像。
多變數的現實情況下，看清決定本質變局的那些因子，我們要做的就是聚焦它們，在長時間軸里去發現變化的徵兆。
大會要開了，「土地」二字確實應該好好關注。
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