什麼樣的居住才是最好的？中國城市人理想居住報告

新聞 01-12

什麼是更好的城市居住生活？

樓市正在慢下來。當房價不再激進增長並裹挾和擠壓一切思考空間，城市當下的居住生態得以被再次審視：理想居住範式應當如何，當「房子回歸居住本質」被頻繁提起，城市人的居住空間離理想狀態還有多遠？

《第一財經周刊》和安居客近期共同發起了「城市人理想居住模型」調查，通過25個有關當前居住條件和對未來居住空間要求的問題，了解不同城市和不同年齡的人們對心中最理想的居住空間的態度和想法，向城市發出關於「什麼樣的城市對居住更友好」的追問。

這是一次城市人、管理者和開發商對於居住消費升級的共同思考。當城市人不一樣的理想匯聚起來，終將把城市帶向我們想要一直待在這裡的模樣。

在兩周時間內，我們收集到了2019位讀者的有效答卷，他們來自186個城市，其中36.9%來自一線城市，34.8%來自新一線城市。根據對調研數據及安居客單日超過900萬次的用戶訪問的分析，我們分別從房屋設計、小區環境與配套、城市區域選擇、物業及中介服務等方面，梳理出城市人居住態度的新趨勢。在調研數據基礎上，我們也採訪了來自一線、新一線城市的各年齡段購房者，進一步了解城市人居住需求的變化以及他們對待長租公寓、智能科技住宅、旅居等新興居住方式的認可度。

基於理想居住模型問卷調查數據，《第一財經周刊》聯合安居客共同建立了一套「中國城市人理想居住模型」，從理想居住空間、理想居住小區、理想城市區域和理想居住服務四大維度出發，分別衡量城市的居住生活狀態是否能契合城市人的居住理想需求。

調查數據顯示，城市人更關注住房品質的同時，對空間格局需求變得更為複合；年輕人對個人空間的注重凸顯，而有經濟實力的60後人群對智能家居科技認可度已超8成。因此，在理想居住空間這一維度，我們衡量了人們對住宅內部的要求，包括房屋採光和朝向等基本設計，是否包含小書房等新興空間，以及在智能家居方面的成熟度。

安全正取代綠化水平成為衡量小區宜居水平的首要因素。因此，一個理想的居住小區，除了應該有傳統意義上宜居的環境和完善的教育醫療配套，還應該著力配置更有效的智能安防監控系統。

在更宏觀的維度上，居住區域的重要性也日益增強。年輕人越來越意識到，在保證可接受的職住通勤距離前提下，選擇有良好保值能力和商業氛圍的城市區域，可以支撐未來更多的可能性。

城市人已認可為具有長遠價值的居住服務支付溢價，良好的物業安保和規範透明的中介交易帶來的安全感無可比擬。因而我們還設立了理想居住服務這個外部指標。尚未普及的品牌長租公寓也作為附屬項被納入模型，以鼓勵城市對更多新興居住方式的想像。

根據城市人對影響購房決策的多項因素做出的重要性評分，上述四項指標分別被賦予0.21、0.32、0.37、0.1的權重。後面的文章中，我們會詳細展現每個維度的計算方式，同時展示不同人群對理想居住的期許和態度。

依據這個模型，我們就可以量化地評估你生活的房子、小區、城市以及所有你會體驗到的居住生活方方面面，距離最完美的狀態還有多遠。

理想居住空間

理想居住空間維度衡量住宅內部設計和設施的理想程度。城市人的消費決策變化正在帶動居住本質的回歸。在理想居住模型調查中，城市人認為房子本身的品質在購房決策過程中有21%的影響力。

「小三房（小戶型三房）」幾乎成了城市人對理想戶型的代名詞。超7成人希望買三室戶型，劉旻也不例外。1988年出生的劉旻曾在剛畢業時買了一個廣州市中心的Loft小公寓，一年多前她把它換成了一個90平方米的小三房。「二胎家庭越來越多，小三房總價低容易轉手，願意接手一居室願意的人很少。」她說。

年輕人總是想再多要一個房間的，他們在私密空間待的時間越來越久了。在總面積一定的情況下，超過60%的90後和95後年輕人願意把更多面積分配給卧室而非客廳。

新婚不久的郁藍放棄50了平方米的小戶型，轉而選三房，重要原因是「不喜歡在家加班工作的時候跟人家共享一個空間。」90後和95後對獨立工作區域期待值相比上幾代人更高，需求係數僅次於一個通風大陽台。

新興空間的接受度也在提高。過去被認為不適應中國家庭飲食方式的開放式廚房，平均需求係數高於車庫和儲藏室。

理想居住小區

要判斷自己是否嚮往住進一個小區，城市人覺得60%的因素由小區環境決定。

出生於1960年代的徐菊英生活在上海，作為有能力接近城市居住品質上限的城市人，她卻找不到太多能滿足自己需求的小區來退休養老。在她看來，上海許多近郊新房局促且空氣差，只有約在2000年到2007年間建的低密度住宅區能滿足她對品質的需求。「城市應該讓年輕人進來，我們出去，但卻找不到地方了。」

容積率低於2.0的小區仍集中在黃浦復興公園到鎮寧路一帶。徐菊英覺得，把年輕人擠到遠郊、不規劃提升郊區住宅開發的質量鼓勵人養老，最終損害的是上海的城市活力。

郁藍更是把宜居這一項權重調成了100%。僅僅是因為被小區安靜的環境和綠蔭打動，她便以2.8萬／平方米的價格在廣州近郊沙窖島最東端的海怡花園買了二手房，即使這裡到最近的地鐵站需要40分鐘。已經在一家知名生活方式雜誌公司做到中層管理崗位，郁藍能承擔的居住開支其實不低，廣州有很多區域供應在這個價格水平上的新房，但她還是堅持選擇要每天過上「聽風的聲音」的生活。

「它最大特點是安靜。離理想生活更近，就是離跟世界有接觸的生活更近，而不是離你的職場更近。」郁藍說。

像郁藍一樣，許多人對於「宜居」的理解變得更寬泛了，現在城市人對住戶素質的關注度則已攀升到僅次於安全的第二位。

以上海為例，根據安居客數據，標註著「住戶素質高」的房源更多分布在長壽、陸家嘴和虹橋等板塊。根據帶有「安全／人車分流」標籤的小區分布密度計算，上海浦西西至北新涇、北至大寧，都被認為是相對安全的居住範圍。

理想城市區域

當我們討論城市區域是否具有魅力，衡量的其實是它能不能成為城市人對於理想生活追求的支撐點。

小區周邊的生活方式豐富便捷度，有時比頂級商圈更能影響居住者能否從城市中感知幸福。

廣深均衡的小商業發展更好地滿足了社區消費需求。如果把各城市知名核心商圈刨除在外，一線城市裡，依照餐飲、健身中心、電影院、便利店和超市密度計算的生活便捷度排行Top10板塊中，9個都位於深圳和廣州。

住在市中心安靜的居住區依然是所有人的頭等渴望，但調查中選擇到近郊置業的人數已非常接近選擇中心居住區的人數。有84.7%的人表示，只要通勤距離在20至30分鐘車程內，都可以接受。

出生在廣州近郊蘿崗的劉旻，第二次置業在家附近的小區買了一套全朝南的房子。她有自己的置業準則：房子必須自己願意住、還要有保值能力。「我還很年輕，這肯定不是最後一次買房，我總是希望一次置業可以兼顧更多的可能性。」劉旻說。

年輕人更有意識選擇有良好保值能力和商業氛圍的城市區域。85後和90後已很少覺得自己是炒房客。比起傳統意義上的「剛需」，他們不排斥想得更多，也更希望自己可以順著城市的浪潮向上。在問卷調查中，有35%的90後和95後購房者，置業目的同時包括了「改善自住自住環境」和「保值升值」，這個比例比80後高3個百分點。