2018東南亞樓市前瞻：複製中國奇蹟？
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1最有可能造就奇蹟的國家就藏在這裡
海外投資最大的機會成本，就是中國勢不可擋的國運。現在，輪到東南亞了。
十九世紀初，開發西部成就了無數美國人的美國夢，因為他們賭對了美國的國運。二十世紀末，下海經商的眾多中國人都成了一方大拿，因為他們賭對了中國的國運。二十一世紀初，有一小部分投資者，已經將目光轉移到東南亞，因為他們不想再錯過賭贏國運的機會。
根據彭博社的預測，相比美國和歐洲接近2%的GDP增長，東南亞各國5-7%的經濟增速，足以讓人眼前一亮，彷彿看到了十年前飛速發展的中國。
（彭博社預測東南亞國家GDP增速）
2017年，國內樓市凍結，澳洲樓市遇冷，英國樓市靜如止水，美國房價不斷攀升，加拿大紐西蘭相繼扔出限購「殺手鐧」，資本管制不見鬆動……海外投資陣地開始轉移到環境相對「友好」的東南亞。
根據商務部公布的數據，2017年前11個月，中國在「一帶一路」沿線的貿易額達9830億美元，同比增長15.4%；新簽承包工程合同額1135億美元，同比增長13%。
未來的東南亞能否重現中國的增長奇蹟？不外乎三點。
其一，能否順利承接中日韓的產業轉移，實現自身的產業升級。其二，能否真正融入中國的「一帶一路」戰略，拉動當地的經濟發展和基礎建設。其三，國家的經濟體量是否足夠大，能夠把增長維持較長的時間。
以上三點，至少東南亞的部分國家和區域，已經做到了。
因此，在全球「不確定性」的大環境下，少有的「確定性」就藏在東南亞這塊土地上。我們整理了幾十家研究機構、從業人員發布的報告，為大家奉上東南亞掘金路線圖。
2東南亞樓市哪家強？
（綠色代表發展潛力巨大，黃色代表潛力一般）
（1）印度與印尼：暫時只適合大膽玩家★
普華永道將印尼的雅加達，以及印度的孟買和班加羅爾，視為這兩個國家最適合投資的城市。
當然，他們這樣樂觀的前提是，投資者可以搞定當地對外國人的各種限制。印度與印尼的房產市場都還未向外國個人開放，只面向以公司名義購買的外國買家。如果有條件找到合作夥伴成立公司，投資印度與印尼的商業地產，也有望獲得不錯的收益。
普華永道和萊坊都看好雅加達地鐵沿線的辦公樓。儘管雅加達的辦公樓空置率已經接近30%，但辦公樓租金在2017年上半年上漲11%，租金開始回暖，預計未來幾年緊挨交通樞紐的優質地產不愁找不到租客。
（2）菲律賓：搶佔投資先機★★
2016年菲律賓整體GDP增速達到6.9%，是亞太地區增幅最高的國家，亞洲開發銀行認為，菲律賓經濟2017年和2018年仍將保持較快增長，將繼續成為全球增長最快的經濟體之一。
根據菲律賓官方數據，全國現在大約有600多個新的基礎設施項目在建或者在籌備之中。
受服務外包行業的刺激，菲律賓的商業地產需求強勁，雖然增長率已經有放緩，但需求依然很大。商業地產空置率在3%左右，2017年上半年租金同比上漲5.3%，房價同比上漲8.6%。JLL的數據顯示，熱門地區土地價格上漲了25%-33%。
Makati、BGC以及博弈特區MOA周圍目前是馬尼拉大都會區房地產市場最熱門的區域。Makati和BGC一年內房價上漲8%以上，其中馬卡蒂金融區入住率更是高達90%。
菲律賓最大的不確定性就是杜特爾特之後的領導人是否能夠繼續保持與中國的良好合作關係。
（3）馬來西亞：房價漲幅放緩，難找當地接盤俠★★
目前，馬來西亞大部分人已經買不起當地中位數價位的房子了。對於開放商和房屋持有者來說，今年都是一個難熬的年頭。
馬來西亞財政部部長李志亮認為，馬來西亞房價會在2018年踩剎車，房價將從50萬吉林特下降至30萬吉林特，跌幅接近40%。
（從2010年到2017年，馬來西亞房價上漲153%）
過去十七年來，馬來西亞房價上漲了153%。但近年來增長幅度已放緩，房屋庫存不斷增大。僅2017年上半年新建待售住宅數量就增加了40%。
最關鍵的是，89%的馬來西亞人每月收入都不到5000吉林特，很難支撐50萬吉林特的房子。因此，未來想要尋找本地接盤俠會非常困難。
（4）新加坡：搶人為發展之本★★★
沉睡了四年的新加坡，很可能會在2018年迎來樓市復甦。
萊坊預計，新加坡私人住宅2018年可能上漲3%-7%。法國銀行則更加樂觀，預計新加坡房價將上揚10％至15％。
2017年來，新加坡樓市交易開始增多，房屋價格也首次出現四年來的增長趨勢。僅2017年首8個月的私宅集體出售交易額已達到30億元，比過去四年來所有集體出售交易的總額高。
除了房屋交易大幅回暖，2017年新加坡的土地交易也是地王頻出。各大開發踴躍競標，土地價格屢創新高，地王頻出，凸顯開發商對新加坡未來幾年的強大信心。
各類樓市「破冰」跡象的背後，也得益於新加坡政府的「鬆綁」政策。
早在2017年3月份，新加坡下調各檔印花稅稅率，並在2017年12月宣布新加坡在讀留學生們可以直接申請PR（永久居民）。
這一舉動，正是為了實現2030年新加坡人口白皮書計劃「人口達到690萬人」的預期目標。而人口的增長必然帶來對樓市購買力需求的提升。
（5）香港：樓市供不應求，再現2017「搶房潮」★★★
多家研究機構和從業人員都預測，2018年香港房價仍將不斷刷新大家的認知，2018年仍有可能突破5-10%的增長，實現樓價十連漲。
2017年初，我們對香港提出的預測是：香港房價2017年的問題不是漲跌，而是漲多少。市場也印證了我們去年年初的展望。
2017年香港房價和地價屢創新高，年末甚至爆出每平米120萬人民幣的豪宅交易，過去十年房價上漲300%。
香港樓市背後最大推手莫過於：香港經濟動能強勁，住宅市場供不應求，剛性需求支撐。
根據路透社報道，香港9-11月的失業率達到二十年來最低水平，政府預測2017年的GDP增速3.7%，刷新六年來的經濟增長記錄。
彭博智庫的數據顯示，2017年第三季度香港待出售的公寓數量已經降至2015年來的最低水平了。
中原地產也預測，2017年的房屋交易量很有可能超出預期。因此2018年的香港樓市，搶房潮仍將繼續。
（供不應求的香港住宅）
至於市場擔心的香港加息是否會重創樓市，各大機構對這一點紛紛表示，短期內加息對樓市的影響並不大。雖然2018年很可能會加息，但市場預期加息0.75%，所以樓市還有一年時間可以穩定向上。
（6）泰國：旅遊帶動房產，關注地鐵房★★★★
泰國最吸引人的地方有兩個，一個是她的沙灘，一個是她的房子。
2018年泰國住宅市場仍將繼續增長，旅遊地產和養老地產潛力也在不斷增大。同時應該密切關注曼谷BTS沿線和交通樞紐沿線。
今年第三季度泰國經濟同比增長4.3%，是2013年第二季度以來的最大增幅。包括彭博社在內的不少投資機構均認為，2018年泰國的經濟增長將保持強勢，旅遊產業繼續支撐全國經濟，房產的投資價值也將進一步凸顯。
根據萊坊的數據，目前曼谷處於中間價位的公寓中，有40%被中國買家購買。預計2018年外國買家仍然將撐起泰國房產的半邊天。
由於需求強勁，泰國的土地價格不斷上漲。高力國際數據顯示，2017年泰國土地價格上漲8%，其中黃金地段可高達10-12%。過去兩年曼谷公寓平均價格每年漲幅接近15-20%，超越泰國其他區域。
而曼谷，也正在重現中國的「地鐵房」漲價趨勢。正在修建的曼谷BTS沿線以及曼谷城市的交通樞紐沿線房價在2017年也是節節攀升。泰國財政部預計，曼谷BTS沿線土地價格將上漲100%-150%。
（不同價位的新建公寓數量）
曼谷的人口增速，也保證了未來房產市場的大量需求。這個全球城市人口增速排名第十，過去五年人口凈增量86萬，這個體量，已經在除中國大陸以外的城市中，排名第三。
（7）越南：眾望所歸的東南亞「明珠」★★★★★
2017年，亞洲股市是越南的主場。2018年，東南亞樓市裡的明珠，非越南莫屬。
亞洲開發銀行和彭博社都預測越南2017年的經濟增長率為6.3％，2018年經濟增長率為6.5％。2018年，越南的經濟增長仍然動力十足。
很多投資者都認為，越南是最有希望經歷中國爆炸式增長的區域。其中，最被各大機構看好的城市就是胡志明市和河內。胡志明市是越南租金收益率增長最快的城市。
2017年的數據顯示，這兩個城市房屋庫存量和供應量都在下降，新開工的項目短缺，供不應求的態勢愈加明顯。
再加上不斷湧入的人口，胡志明和河內的剛性需求強勁。河內和胡志明是越南人口流入最多的兩個城市，年平均人口增長率分別為2.49%和2.27%，在全球主要城市排名中位列第9和第14。強勁的人口實力為這兩座城市提供了可預期的需求。
（8）柬埔寨：東南亞小黑馬，抓住「卡位」關鍵期★★★★★
這個讓國人陌生的柬埔寨，卻是整個東南亞經濟增長最快的國家，也是唯一一個以美元計價的國家。
柬埔寨近6年來經濟保持平均7%以上的高速增長，增速排名全球第六。跑贏整個東盟地區2.5個百分點的平均水平。這個陌生小國的未來發展，不可小覷。
（柬埔寨每年GDP增速）
現在，這個國家逐漸成為投資「吸鐵磁」，吸引了大量外資進入此地掘金。僅2017年上半年的建築業投資總額，和新批准的建築項目，都增加了約30%。
與此同時，中國「一帶一路」的發展規劃，以及泛亞鐵路的建成，都將在未來的5-10年內，可預期地帶動柬埔寨經濟增長，屆時柬埔寨的經濟及房價漲幅可期。
而金邊坐擁全球（不包括中國大陸城市）排名第三的人口增速，和70%的年輕人口，潛在需求非常龐大。
3總結
總體來說，2018年東南亞房地產熱度不減，外國開放商和投資者將不斷湧入，部分潛力城市的優質房源將供不應求。
這些中國人不太熟知的城市，很有可能成為下一波網紅投資城市。東南亞的高速增長，將帶動當地的房產市場，重現過去中國經歷的地產「黃金時代」。
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資料來源：彭博社、路透社、泰國商業新聞、萊坊、CBRE、JLL、UBS、高力國際、普華永道、中原地產、中國商務部、亞洲開發銀行
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