美國財稅Q＆A 117

Q1：沒有綠卡，可以在美國購置房產嗎？

美國是一個成熟的市場經濟國家，對外國投資者持歡迎態度。同時，法律透明公開，購房程序要比其它國家相對簡單明了；任何人都可以購買美國房產，只要你擁有中國護照，你就可以完成購房交易，即使你沒有美國簽證，也可以通過電子郵件完成交易。如果是用現金（或銀行存款）購買，沒任何限制，但想獲得貸款用按揭方式購買，需要辦理貸款手續，可以用中國收入申請美國貸款。

Q2：報稅時，哪些費用可以抵租金收入呢？

房屋費用可以分為以下幾類：

第一類，與房屋交易有關的費用。如產權的轉讓費、產權的保險費、律師費、產權的登記費等等。這些是不可以抵當年的收入，不可以抵稅的，但可以附加在房子的成本上，將來出售時用來降低房子的增值。

第二類，與申請房屋貸款有關的費用。如房產的估價費、信用報告費、貸款手續費、銀行或貸款公司的審核費用行政費用、文件費等等。這些與貸款有關的費用，如果是自住房是不可以抵稅的，也不可以加入成本。但是如果是出租房，則可以按照貸款的期限，來折舊抵稅。

第三類，租金帶來的各項費用。如貸款的利息、房地產稅、保險費、管理費，甚至為管理出租房發生的合理的必要的差旅費、酒店的居住費用等等，都可以抵扣當年的租金收入。

但要注意：當年的出租必須在14天以上，或者既有出租也有自住時，自住的天數不能夠超過出租天數的10%，才會滿足出租的定義。滿足了出租房的定義，發生的各種費用才可以抵稅。

第四類，修理費。如果房屋需要修理，而修理並沒有增加房屋的價值，也不會延長房屋的價值，僅僅是維持房屋現有的使用狀況而發生的費用。如漏水或者是破損牆體刷漆，或者修理壞了的窗戶等等費用，當年是可以抵扣租金收入的。而如果是把屋頂重新修一下，比如更隔熱，更飽暖，或者替換房間里的大件物品，能夠增加房屋價值的，則不能在當年全部來抵稅，這些成本只能逐年攤銷。

美中經濟文化協會

Jan. 06，2018

Q3：外國人和美國本地人在出租房報稅時有沒有不同呢？

外國人和美國本地人，報稅時稅率是相同的，但抵扣略有不同。

主要體現在以下三個方面：

第一，本地人不需要提前預扣租金收入，在第二年4月15號之前，按實際情況報稅就可以。而外國人收到租金收入時，可能會被預扣稅。

第二，外國人報稅只能報單身，沒有其他的報稅地位。而本國人一共有五種報稅地位，最常見的就是夫妻聯合申報，只用報一份稅表即可。外國人如果夫妻聯合持有一棟房產，需要報兩份稅表。

第三，外國人只能逐項扣減，沒有標準扣減。

Q4：為什麼在美國買房子？

a. 美國房屋產權為私有制，永久產權

中美房產最本質的區別在於房屋產權和擁有方式。中國房屋產權是公有制，買了房子之後最多有70年的使用權。而美國房產實行私有制，並且是永久產權。一經購買，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永遠屬於自己。

b. 美國房子價格不高，甚至低於中國

現今，美國所有房屋的平均中間價格為16.3萬美元，也就是說，有一半的房產低於97.8萬人民幣。這個價格在中國很多城市來講都顯得那樣平易近人。用同樣的價格，在美國買到房子可以比中國大三倍以上。或者說，用買中國房子三分之一的價格就可以在美國同等區域買房一套大房子。

c. 美國房產政策完善，法律環境健全，房屋產權受保障

美國的房地產法律經過了幾十年的發展和完善，逐漸形成了相對完善和成熟的房產法律制度和市場。比如美國的房產信息是公開的，購房者可以去政府網站查看意向房產的全部詳細信息。所有的交易信息， 包括實際價格，稅額， 交易日期， 交易情況， 都必須明確的呈報，這就有效的避免了炒房現象的發生。此外，美國政府會保護房屋擁有者的產權，並保障房產交易中買賣上方的權益，比較公平公正公開。

d. 美國房產可以獲得較高的租金回報率

以出租和投資美國房產為目的會有穩定的房產增值效益和獲得較高的租金回報。

e. 美國有多種房產類型，可以依據投資目的自如選擇

美國房產類型分為1.獨棟別墅、2.聯排別墅、3.公寓、4.多戶住宅。每種房型會分布在不同的地區或城市，並匹配不同的投資目的。如投資、留學、養老買房都有比較適合的幾類主要的房產類型。

來源：網路

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