保利江蘇，大象也能有火箭的速度
飛得更高
笑著哭
汪峰
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「不留戀過去的輝煌，只創造明天的偉大。」2018年第一天，保利江蘇團隊在祝賀自己2017取得全年162億的總銷時，集體在朋友圈寫下這樣一句話。
2017年，保利江蘇總銷額162億，遠超去年140億的成績。其中南京地區銷售金額（權益口徑）133.86億，讓江蘇保利蟬聯南京市場銷冠。而從保利進駐江蘇的第二年開始，始終穩居南京銷售業績前三甲。
讓我們把目光倒回2014年。「東西南北中都齊備了！第12塊地！」2014年的最後一天，保利江蘇區域某負責人發出這樣一番感慨。
就在當天，保利地產以樓麵價9527元/平米，總價19億元總價一舉拿下南京城北G87地塊。自2009年保利江蘇公司首度落子，到2014短短几年時間，保利地產便完成了大多數地產品牌企業需要8-10年才能完成的擴張之路，同時也完成了在南京的戰略布局。
大象也能跑出火箭的速度。
雖然2009年就進入南京，但保利還是比招商晚了14年，比萬科晚了8年，比中海晚了6年……
能在強敵環伺之中，大舉攻城略地，力挽狂瀾佔據南京半壁江山，保利這個「火箭速度的大象」究竟有何奧秘？
1
一頭大象的速度與激情
「保利很好地兼顧了速度與質量的關係，行事穩健。」業界如此評價保利。
回顧保利地產在南京的發展足跡，始終堅持一步一個腳印穩步前進，以城市運營商的姿態，打造了一系列精品人居。
2010年6月，首個項目河西保利香檳國際開售，到9月，城東板塊保利紫晶山開售。一西一東，一貴一富，雙雙成為南京房企年度明星盤。而保利香檳國際在當年一舉奪下南京單盤銷售冠軍。
改善盤一炮而紅，剛需盤也不遜色。
2011年9月，仙林湖「拓荒先鋒盤」保利羅蘭香谷上演逆市熱銷，開盤當日去化7成，銷售額近2億元；同年12月，江寧保利梧桐語也迎來開盤熱銷。
至此，保利跨越城東，河西，江寧和仙林四大置業板塊，四次提升板塊價值。短短兩年時間，做到四箭齊發，出色的產品塑造力和溢價力，一舉奠定南京老大哥的地位。
也就是在這一刻，南京人從此記住保利。
狹路相逢勇者勝。
2013年各大房企密集進入南京，上演激烈奪客戰之時，11月，保利中央公園迎來開盤，短短1小時便拿下4億銷售額，勁銷8成一鳴驚人，登頂九龍湖銷售桂冠。將全城目光再次聚焦於此。
而保利，最擅長的，是製造標杆。
2017年2月，保利天悅亮相發布會，不僅為南京地產圈帶來了一場充滿想像力的開年秀，也揭開了天悅系豪宅在南京的面紗，讓坊間驚艷了一番。
全四房設計，四開間朝南更刷新了南京住宅類南開間戶型記錄。超300米中央景觀軸線，全石材幹掛建築、一線高端不動產的精工標準等都成就了南京的前所未有。
毫無意外，首開告捷，當日售罄。如今，說保利天悅是河西豪宅的封面項目，應該當之無愧。
2
踩準點的保利 營銷很會「玩」
你以為大象只會大步向前走？大象其實也會跳舞。
「營銷會搞事，次次踩準點。」這是業內對保利的又一種評價。
優秀的房企往往在拿地計劃之後做系統的市場調研，對花錢的節奏，市場的預判、周期的預判都有深入的研究，每一次都能踩准節奏。
2010年6月，保利為打響南京樓市第一戰，不惜花費重資讓「圓明園四大獸首」空降香檳國際。一夜之間，保利香檳國際迅速「躥紅」，成為各大媒體的聚焦點。6月27日開盤當天，售樓處便迎來人潮洶湧，當天開盤便賣出80%。
此後保利更是乘勝追擊，通過一系列令人印象深刻的營銷活動讓南京市場深深記住。同年，保利地產還舉行「相約郎朗，和樂中國」全國首屆和樂大使選拔賽，在網路上引爆了無數話題。
找准市場的切入點，逆風也能飛翔。2010年，南京樓市在經歷了長時間低迷，但是保利藉助於各種營銷活動的轟炸與造勢，迅速打破僵局。
2013在，隨著樓盤營銷已經成為各大開發商吸引人氣的「必殺技」，各種營銷方式的多種多樣，傳統營銷方式已難突圍的當口，保利地產再造城市現象級話題。
當年9月，九龍湖保利中央公園舉辦「國防兵器大展」，眾多國防兵器集體亮相，甚至讓售樓處搖身一變南京新晉「網紅」旅遊點，也為保利中央公園帶來首開勁銷20億的成績。
2016年，江蘇保利拿下地產界最高策劃獎項——「華策獎」。
「會玩」的保利從不止步。
2017年，保利提出「poly plus」全新品牌理念，江蘇保利響應品牌號召，在南京掀起了一系列現象級的營銷事件。
「讓品牌與生活軌跡原生融合」，江蘇保利整合南京、無錫、常州、連雲港四城資源，全力推動品牌落地。線上傳播+線下推動，全面整合型事件營銷，藉此將品牌對於城市與人居的洞察、將品牌人文情懷與央企責任力覆蓋至整座城市。
這一年，和樂中國攜手國際級賽事、國際名師，成立和樂夢之隊；保利品牌進校園，霸屏校園求職季；打造網紅IP保小蘇和熊貓小P，不僅把央企一貫給人的高不可攀的形象舒緩，更有效的加強了品牌與客戶之間的互動交流。
「保利與一眾央企不同，其靈活多變的營銷思路，已經擺脫出了傳統地產認知形象。」一位開發商同行說。
深諳南京市場心理，抓住南京客群痛點，精準布局每一步，是保利這頭大象能在六朝古都翩翩起舞、飛速發展的關鍵。
3
土地市場上的大贏家
細細觀察各大房企在南京的拿地戰略，不難發現，隨著土地市場集中度不斷提升，品牌房企成為拿地主角。為開拓更多的土儲渠道，「聯合開發+單獨拿地」成為不少房企的選擇，其中保利地產一直都是其中的佼佼者。
我們不妨先來看一組保利近兩年在南京土地市場上的合作開發版圖。
2016年3月18日，經過16輪競拍，招商蛇口以48.2億元拿下的城北區域地王，即鼓樓濱江G01商住用地，樓麵價29899元/平，將由保利與招商、仁恆三家聯合開發。
2016年9月23日，新城以樓麵價22429元/平米拍得的麒麟新城G59地塊，之後確定由新城、弘陽、保利三家聯合開發。
此外，保利和招商、新城還將聯合開發青龍地鐵小鎮G60地塊。
2017年5月9日，榮盛以20.5億元拿下，樓麵價9647元/平方米，需要現房銷售。將由榮盛，保利聯合年開發，項目名稱定為南京保利合悅。
不知道是無意還是巧合，2017年7月7日拍出的三宗地塊，都有保利合作開發的身影。
朗詩總價13.4億競得的青龍山G22地塊，將由朗詩和保利共同開發。
五礦和葛洲壩聯合拿下的河西北G30商住地塊，將由五礦、葛洲壩、保利三家聯合開發。
金地22.2億拿下的淳化G21地塊，將由金地和保利共同開發，這也是保利在梅龍湖參與開發的第二幅地塊。
有對比，才會有發現。
兩年時間內，保利在南京單獨開發並成功運營的土地僅有三宗。相較於獨立經營，自負盈虧，保利地產更加青睞聯合開發。
截至目前，2018年保利在南京待開發和待售項目達12個，土地儲備位居南京各大房企前列，項目也遍布全城。
相較於把主戰場放在南站的萬科，2015年才曲線入寧的融創，獨愛農村包圍城市路線的碧桂園，或是「九子傍身」的中海。保利無論是從布局的均衡性，還是項目儲備數量似乎都更勝一籌。在滿足南京客群需求上更加遊刃有餘，發展勢頭相對更加迅猛。
在深耕南京的同時，2017年保利江蘇還突圍都市圈，首次進駐鹽城和鎮江，持續穩紮無錫、常州。目前已是5城41子的規模，步伐穩健而堅定。
4
保利商業雄心布局
作為房地產行業中的央企代表，保利在行業中保持著快速發展，同時也在積極進軍其他業態。
當下，轉型和創新已經成為房企一致的訴求。相較於普遍撒網的一眾房企，保利對商業地產尤為看重。
傳統的零散型商業無法承載未來的商業需求，保利正是看到這一點的無限商機。「江蘇保利將在未來五年內，經營業態從購物中心到社區商業中心，從酒店、公寓再到創新型項目一應俱全。」保利江蘇相關負責人曾公開表示。
為了早日實現這個目標，2017年9月27日，保利地產的全資子公司保利商業正式落子南京，以全新的商業運營理念，開啟江蘇保利商業元年。
來勢兇猛的保利商業，順應城市發展脈絡，打造40萬㎡保利中心綜合體——秦淮中心全新商業引擎；南京首個前置化商業運營項目——保利雲禧·若比鄰社區中心，計劃建築面積約1000㎡，商業、品牌、業態、布局與生活品質對口的定製型社區商業。
鑒於不少商鋪投資者面臨「有房無客」高風險，缺少高品質的租客品牌保證收益。針對投資困境，保利商業採用先租後售的託管方式打造保利中央公園保樂薈，向傳統售後返租SAY NO。
作為保利商業在長三角的第一站，保利的商業綜合體面積已超100萬㎡！保利商業，以全新的運營理念成為商業地產中的一匹黑馬。
這意味著，保利江蘇在深耕住宅產品的同時，已開始向綜合運營等多元化方向發展。累累碩果也足以證明，保利江蘇兼具綜合運營的實力與魄力。
除此之外，保利地產在保障房、共有產權房、租賃住房、舊城改造等市場，保利地產均以央企的責任擔當探索多元化居住供求均衡體系。
5
資源整合 衝刺5000億
房地產行業集中度提升漸成為趨勢的「萬馬奔騰」時代，樓市進入下半場後，中小房企渴求快速擴張，央企們也不甘落後，不斷試圖通過重組形成「巨無霸」聯合體，爭奪行業老大地位。
「進攻是最好的防守。」2017年12月，繼招商局和招商地產，中海和中信地產之後，央企再度迎來大整合。保利地產與保利置業迎來合併。單從銷售額來講，規模上兩家加起來已經達到了3056億元的數量級。
關於此次整合其實早有苗頭，早在2016年股東會上，保利地產總經理劉平曾表示，「跟萬科、碧桂園、恆大的銷售額比，這兩年的差距拉大了。」因為城市布局、周期性戰略等因素，保持第一方陣地位的保利近兩年稍顯緩慢，「不會放任這種差距繼續增加。」
2017年4月20日，上海、北京同步召開的投資者大會中，保利地產董事長宋廣菊也曾表示，「現在是大象起舞時代，如何去收購兼并，將成為一個工作重點，未來三年保利還將繼續保持高速增長，預計三至五年，銷售將達到5000億。」
早前「萬保招金」四大龍頭，到如今「碧恆萬」5000億豪門，房地產行業座次重排也顯示出競爭的殘酷。隨著保利地產與保利置業整合帷幕在開啟，保利地產有望藉機在規模上更上一層樓。
後記：
2017年之於江蘇保利，是里程碑式的一年。
作為央企地產龍頭，在複雜多變的市場環境中憑藉前瞻性戰略與清晰準確的研判，保持良好的增長節奏，以創新和擔當成為中國房地產行業的一面旗幟。
關於保利地產縱橫南京的奧秘，哪有什麼捷徑可言，只不過比其他房企更加堅定目標。沒有不痛不癢的蛻變之路，沒有一帆風順的變革之途。
2018，保利江蘇雄心依舊，對優質地塊的尋求從未止步。
深耕南京、環寧城市群，開拓三四線城市將成為保利江蘇2018年發展的主基調。
如果要飛得高，就把地平線忘掉。
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