千萬不要這樣買房！居然毀了四個家庭，隨時讓你傾家蕩產！

最新 01-17

前幾天，「家在深圳」論壇上《一套房子，毀了四個家庭》一文引起關於「借名義買房」的熱議，以下為原帖：

都說人生如戲，戲如人生。一周來經歷重大人生變故，半生心血化為烏有。

2003年，我和老公研究生畢業，兩個草根窮學生，背著近3萬助學貸款債務，開始南下闖深圳。我們的深圳夢，從此開始。

2005年，我們還完所有債務，生了寶寶，無房，無車，更無錢，連婚紗照都沒有拍。

2008年，我們在坂田買了人生第一套房子，因為當時我們月薪太低，也不懂得弄虛作假，房子掛了我們兩個人的名字，並用我們兩人的名義貸了款。

房子很小，但我們終於有家了，寶寶順利上了幼兒園。

2013年，孩子已經八歲了，必須要有自己獨立的房間。家裡上有老，下有小，家裡五口人，每天為了搶用唯一的洗手間而起爭端。

我們急需換房，但受當時政策限制，就算我們已經賣掉家中唯一住房，因為五年內有銀行貸款記錄，另外購房也算二套，首付七成。

2013年，房產市場也是一個風聲鶴唳之年，我們等不起。迫不得已，我們用我娘家親姐夫的名義，在四季花城換了一套大房。

那時，我姐夫還是一個老實的大巴司機，一個小學文化的農民。當然，他的資質是貸不了款的，是由我作為他的擔保人，才辦理下來的。

罪惡的種子，從此埋下。

2015年，房產新政出台，我們的房子終於滿兩年了，打算過戶到自己名下，可是因為房價暴漲，我們的房子成了「豪宅」，過戶費用不但沒有減少，反倒增加了10幾萬。

正在我們躊躇不定的時候，我姐夫2015年底辭掉深圳的工作，到外地去了，具體做什麼，我們誰都不知道。

找不到人，事情便拖下來。

出於對貨幣貶值的恐懼，我們用手上的幾十萬現金買了萬科的一套單身公寓，並藉此機會把我們夫妻倆積壓在公積金帳戶里的錢拿出來。

2016年，姐夫繼續在「外地」工作，各種理由回不了深圳。好不容易熬到2017春節，我在姐姐及兩個成年外甥的配合下，終於將姐夫騙回深圳。

本來，我們只是想辦理一個委託公證，把姐夫名下的房產全權委託給我們來處理，或者買賣，或者過戶，我們慢慢辦理。

但是，一查檔案，我們全部嚇懵了。

他去年背著我們在深圳某銀行二次貸款198萬，還通過各種途徑套資，現在他個人名下已查負債460萬!!!!!

3個月內，這198萬就要到期，如果不能填平這個黑洞，我們就只能等著銀行將查封拍賣房產。

在我多年的協助下，我姐的兩個兒子剛剛大學畢業，剛剛有了穩定體面的工作，剛剛談了女朋友，剛剛在外地二線城市付了三四十萬的首付，準備結婚安家。

現在，那個人渣姐夫近500萬的債務血坑，瞬間擊潰我們4個本來美滿幸福的家庭！！

唯一讓我欣慰的是，兩個外甥在我20多年的協助教育下，已經成長為倆負責人的男人，明白事理，知恩圖報。

他們痛哭著跪求我們表態：「人在債在，父債子還」。大不了，他們賣房子，打光棍。

可是他們兩個剛剛畢業的孩子，在二線城市，每月領著三五千的薪水，哪裡有能力償還這樣巨額的血債。

現在，兩個外甥已押父母回老家辦理了離婚。

因為我的決策失敗和親信娘家人，敗光大半生積累家產，我和老公作為夫妻，已經失去平等夫妻共同生活的基礎，我提出了離婚，把僅剩家產和孩子都給了他，保證他的財產不受損失。

前老公是個好人，是我不想跟他過了。我不想帶著愧疚，慢慢消耗掉我們曾經的美好。

我寒窗苦讀19年，早出晚歸奮鬥15年。一周之內，我回到光棍一人，除了一份尚可溫飽的工作，什麼都沒有了………

為了趕在銀行貸款到期之前，儘可能挽回一些損失，現在急需拋售家庭兩套房產。

...

律師觀點

廣東華商律師事務所周爭鋒

一、依據物權法的規定，首先推定登記產權人為房產的物權權利人，除非有證據足以推翻產權登記簿上記載的內容。一旦登記權利人私下處分該房產或被其他人主張權利，實際產權人的權利就需要通過訴訟的方式保護。

主要有：登記產權人離婚配偶訴訟分割財產、死亡後繼承人繼承財產、或私自辦理抵押給他人、或登記產權人自身存在債務被債權人申請法院依法查封、或私自出售他人。

二、發生上述的情況，實際產權人維護自己權利提起確權訴訟時，訴訟前提是實際產權人必須具備購房資格。沒有購房資格就沒有辦法提起確權訴訟，還有訴訟的內容是提起合同之訴，要求登記權利人為其辦理房屋過戶登記手續。

實際操作過程中往往有的當事人只要求確認產權歸屬，不提讓對方配合過戶這一訴求，導致判決生效後還是無法執行。

三、代持關係一定要有具體明確書面協議，寫明坐落位置準確唯一的房子的所有權是甲的，寫明購買房產的購房款都是甲出資的，寫明房產是甲用乙的名義購買，房產的所有權益均有甲方承受。在有書面的代持約定和相關的出資憑據，在甲方取得購房資格後，通過訴訟方式收回房產問題不是很大。

需要注意的是需要由被借名人夫妻雙方簽字確認，最大限度的避免出現糾紛。實際產權人要保留全部房產購房時的文件原件（購房合同，監管協議，貸款合同，傭金收據有些傭金收據直接可以讓中介開給實際產權人），保留出資轉賬憑據，不要用現金、微信、支付寶，也不要再通過其他人轉賬支付，就實際產權人的賬戶轉出去。

在有書面代持約定的情況下，實際產權人是不是一直佔有使用房產，只是輔助審查，在沒有明確具體的書面約定時，實際佔用使用問題往往成為判斷物權實際所有人的關鍵因素。

四、對於代持人也就是被借名人而言，答應給人代持前要站在自己的角度權衡下利弊，對代持期間可能存在的風險要有清晰的認識，避免出現實際購房人不支付按揭款導致自己的徵信出現問題，還要對代持關係維持的時間做出約定，不然實際產權人就是不出售，賴著你的名額，你還真沒有法律救濟途徑。

現在的現實情況是每個人首付三成的貸款機會只有一次，你要考慮到你把你的這個優惠權利讓給他人了，你以後買房如何辦，這一點尤其需要考慮清楚，特別是免費代持的。

存在大額代持房產的朋友，看到此貼後要有所警醒，代持有風險，投資需謹慎。而除了上面所說的故事，買房子的時候下面這些東西也一定要注意：

房產證上寫誰的名字不再重要！

房產證上有你的名字≠房子是你的

根據有關規定，房產所有權的最高效力來自於房產登記，房子作為不動產物權，它的設立、變更、轉讓和消滅，需要經依法登記，才會發生效力；未經登記，不發生法律效力。房產證與不動產登記簿兩者記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。因此你不要考慮是婚前還是婚後寫名字了，房產證沒有你的名字也無所謂，但是一定要在房產登記簿上有你的名字。

就算房產證上沒你的名也有你的份

從公文的角度上看，房管局的不動產登記簿上有名字才算數，而另一方面，結婚前買的房子，就算是寫了兩個人的名字，如果鬧上法庭，沒有證據能證明你出了錢，寫上名字也是白搭的。

但是，上述這種情況也僅僅是考慮到婚前買房，如果是領結婚證後買的房子，就算是只寫一個人的名字，也是屬於夫妻共同財產。如果婚後單方父母全資買下的房子，登記在自己兒女名下，確認是只贈予自己兒女一方，那麼該房產屬於自己子女一方的財產，而不是夫妻共同財產。所以，犯不著結了婚還爭署名。

當房產證上只有一個人的名字時

房產證上署名越多，繳的稅款也越多

最後，說的是關於房產證上寫幾個名字的問題。其實房產證上寫幾個人的名字都沒問題，但寫的人越多，要繳納的稅款越多。如果寫父母的名字，過世後也要再交遺產稅。房產證上署名男方或女方一人、夫妻雙方、還是夫妻雙方和雙方父母，到底哪種方式比較好呢？

不要把房子登記在孩子名下！

如今，很多家長在購置房產時，因各種原因將房產直接登記在未成年子女名下。在父母看來，「娃娃房」的好處很多，可以規避稅費、規避家庭破產風險、提前為孩子準備婚前財產等等。

不過，我們有必要提醒這些「用心良苦」的家長們，你們只想到了「娃娃房」的利，卻沒意識到它的弊。

為什麼很多人都想把房子放到孩子名下？

1、規避稅費。

將房子直接登記在未成年子女名下，相比贈予、繼承等既省錢又方便，能省下不少稅費，還不用擔心將來會徵收遺產稅；

2、規避家庭破產風險，為自己和孩子都留條後路。

有些家長從事商業經營活動，在經營良好時提前策劃，以孩子名義購置房產，如果面臨生意失敗，資不抵債等風險，還能給自己保留一部分東山再起的資本，為自己和孩子都留條後路。

3、夫妻感情出現危機，從保護子女權益出發，把房產登記在子女名下。

夫妻之間產生矛盾時往往互不相讓，誰也不願在財產上吃虧，此時有些夫妻會共同出於對子女的愛護，協商將房產登記在子女名下。

4、提前為孩子準備婚前財產，不用擔心其婚後被配偶分割。

但是，這樣做卻存在各種風險隱患！！！

往下看！

一、買房不能貸款。

如果買賣合同約定房屋的購買方是未成年人一人，則該房屋買賣不能申請銀行貸款，只能一次性付清房款。

二、孩子獨立買房時可能多付首付。

如果孩子和父母沒有共有房產,即父母房產證上沒有孩子的名字,那麼孩子成年後購買首套房時,按照政策首付三成,並可享受首套優惠房貸利率。如果孩子在限購政策出台前、在未成年時和父母共有房產不超過2套,根據政策,成年後可獨立購買1套住房。

三、父母不能隨意處置房屋，確需處置時手續麻煩。

父母不能隨意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必須是有利於未成年人的利益，若其出現重大疾病需要錢來治療或生活學習需要等。必須提供監護人簽名保證其具有監護人資格和出售房產是為了未成年人利益的保證書，保證書須經公證處公證。另外，父母出售房產所得款項應全部用於撫養未成年人。否則，日後孩子一旦提出異議，認為父母侵犯其合法權益，父母還要承擔賠償責任。

四、父母離婚時易出糾紛。

如果夫妻離婚，以未成年孩子名義購置的房產歸屬往往會引起法律糾紛。如果房產不作為共同財產來分割，那麼該房產應屬承擔撫養孩子義務的一方與孩子共同居住，可能會由此引發撫養權爭奪局面。

五、父母想再收回房屋困難，且無法控制子女成年後擅自處分房產。

如果子女成年後不履行贍養父母的義務，父母想收回房屋將會有很大的法律障礙。實踐中已有子女成年後將房屋出賣，不讓其父母居住的情況發生。之前在一起離婚案件中：張先生未成年時，其父母即以其名義購置了房產，張先生成年成家後瞞著父母將房產加上了妻子的名字，當其婚姻觸礁離婚時，妻子根據約定分得了50%的產權，張先生的父母為此深受打擊，悔不當初。

六、孩子如婚後發生意外,配偶有權繼承婚前財產。

如果孩子在婚後不幸去世,其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人,有權繼承逝者的所有財產,包括婚前財產。這意味著,如果孩子在未成年時和父母共有房產,孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。

房產登記在孩子名下如何規避風險？

1、可以作公證

約定子女未成年時和父母共有財產，在父母生前，權益屬於父母所有。這種辦法可以同時讓孩子擁有財產，又不至於遇到意外情況時被作為遺產分割。

2、進行房產份額變更

直接到房產交易中心做房產份額變更，減少子女名下房產份額，最少可變更為1%。這種方法主要是應對房產稅，即使子女成年後以自己名義所購房產超標，需要徵收房產稅時，至少和父母共有的房產部分，計稅量將極其有限。

3、從房產證上去名

這個辦法比較簡單粗暴，但是可以說也是最實用的方法。增減產權共有人，等同於買賣，即等於把一半的產權份額轉讓給你，繳納稅費按這個份額來交就可以。

房產證上減子女名字，視為買賣，要收取契稅。去掉名字類似於份額轉讓，流程和正常的房屋交易類似，只需繳納所佔份額的契稅，從1%--3%不等。去當地交易中心過戶，產證上面所有的共有人都帶好身份證件辦理即可。

當然你也可以以贈與的方式去名，但同樣要交手續費/登記費/契稅等一系列費用。

提醒：