長租公寓品牌井噴式發展群雄逐鹿 盈利模式待突破
長租公寓站上風口
近幾年，瞄準一二線城市龐大的租房人群，長租公寓這種新的房屋租賃形式得到越來越多的租房人士青睞。尤其是2017年以來，鼓勵發展租賃市場的各種政策集中出台，面對長租扶持政策利好，各長租公寓品牌得到了井噴式的發展。房地產商、中介服務商、酒店運營商以及創業型公司等多方力量紛紛湧入這一新的戰區。長租公寓市場加速邁入群雄逐鹿的戰國時代。
解決行業痛點
公開數據顯示，2017年，我國租房市場總規模在1.38萬億左右。根據鏈家研究院預測，到2020年，租房人數將達到1.9億；到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。
與廣闊的市場前景並不匹配的是，傳統租房體驗屢受詬病。租賃市場信息不對稱，房屋質量參差不齊，配套不全、隨意漲價等亂象迭出，租戶的居住權益時常受到侵犯。長租公寓的出現正是瞄準這些行業痛點來挖掘商機。
房屋業主唐先生告訴記者，他在2011年就把自己的一套房屋委託給鏈家旗下的自如友家進行長租，是最早一批試水長租公寓的房屋業主。「平時由其服務人員進行維修管理。我不用擔心房屋被群組和傢具設備出現損壞。」
對於出租方唐先生來說，長租公寓讓他「省心」。而對於租戶張羽來說，長租公寓感覺「乾淨、穩定」。
供職於北京某互聯網公司的張羽，去年8月租下了一間長租公寓。「之前租住的是一間老房子，傢具老舊，牆面脫落，合租到期後，房東通知租金每月要提高800元，價格還沒得商量。」搬進長租公寓後，雖然形式上仍舊是合租，但房屋有統一的裝飾風格，房間乾淨，新式傢具也很簡潔。「房子一簽一年，到期後續租。每套房屋配有管家對房屋進行管理；每半個月，有保潔上門免費收拾廚房、客廳。」張羽告訴記者。
張羽租住的公寓屬於分散式長租公寓，即租賃平台運營商從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修後，統一出租管理的一種租賃公寓模式。
相對於分散式而言，另一種則是集中式長租公寓，其為租賃平台通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(通常為整棟或整棟中的幾層)，統一進行改造後出租的一種租賃公寓模式。
據記者了解，目前分散式長租公寓市場份額最大的是鏈家旗下的自如，其他品牌有我愛我家旗下相寓、青客公寓、蛋殼等。集中式長租公寓品牌則有魔方、YOU+、泊寓等。
北京熊貓公寓北工大店是集中式長租公寓，記者近日走訪發現，該公寓出租的房屋主打面積為25~45平方米，房間內帶有獨立衛生間，有床、桌子、衣櫃、沙發、洗衣機、冰箱、空調、電視等配置。整體裝飾色彩淡雅，溫馨中不乏現代感。工作人員告訴記者，該店去年5月開業，月租金均價在2500元至4000元左右，現在基本是滿租狀態。
北京泊寓勁松店是萬科旗下的集中式長租公寓，記者近日在該店看到，地下一層公共空間設有健身房、閱讀區、會客區，租戶可免費試用。租戶王先生告訴記者：「這裡定期舉辦住客社群活動。不僅是住的地方，還是一個生活圈，可以交很多朋友。」
企業規模化布局
十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。而不久前結束的中央經濟工作會議提出，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。
住房租賃市場不斷增長，與政策紅利疊加產生共振效應，幾乎所有的長租公寓品牌都加快腳步搶灘市場。
據記者了解，長租公寓領域主要有四類參與者，開發商類、中介類、酒店類和創業類。
目前，中國排名前30位的房地產商中，已有三分之一以上的企業涉足長租公寓，開始規模化布局。以萬科為例，2016年，萬科推出長租公寓品牌泊寓，截至2017年中，萬科泊寓累計獲取房間數超7萬間，計劃三年拓展45萬間。此外，碧桂園獲得中信銀行提供的300億元保障性基金，計劃三年達到100萬間的規模；佳兆業計劃三年內打造10萬間長租公寓，保利地產也計劃三年內完成30萬套長租公寓房間。
而中介公司鏈家自2011年發展長租公寓品牌自如，自如的目標是2017年的增長率超過100%，管理資產規模超過6000億元。
此外，酒店和互聯網初創企業等也大舉進入該領域。如家、華住和鉑濤均推出長租公寓業務；青客、魔方、YOU+等初創企業推出了品牌長租公寓，並佔領了一定的市場規模。據了解，魔方已完成C輪融資；創業公司灣流融資4億元，搶灘長租市場份額。
金融機構也聞風而動。2017年10月11日，國內首單長租公寓資產類REITs產品——新派公寓權益型房托資產支持專項計劃在深交所發行。
盈利模式待突破
高歌猛進中，也不乏質疑的聲音。記者在走訪北京熊貓公寓北工大店期間，正在諮詢的王女士表示，公寓的配套社區環境、交通等方面條件不錯，但就是價格比周邊小區高了大約500元左右，自己打算到周邊小區找一找，綜合對比之下再做決定。
據記者了解，由於提供統一裝修及日常保潔和家電維修等服務，長租公寓租金普遍比市場價高出15%~20%。
但即便租金較高，燒錢容易賺錢難仍是長租公寓最大的困局。行業專家認為，前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期較長是這個行業共同的痛點。
市場公開數據顯示，長租公寓的長期盈利目標設置在6%~7%，但當前大多數品牌的回報率不及1%。冠寓CEO韓石此前接受媒體採訪時表示，龍湖集團對長租公寓業務更關注的是把產品做好，三年內不考慮盈利問題。
為了解決盈利難題，長租公寓在創新方面不斷試水，如REITs為代表的商業地產證券化金融創新。同時差異化經營也開始嶄露頭角。比如自如2018年將推出單身公寓項目，允許租客養貓狗等寵物。泊寓正在設計家庭型公寓，預計2019年推出。
「政府的政策扶持，如在稅收上的減免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等，都可以在一定程度減輕運營負擔。盈利模式會隨著政策進一步落實而逐步形成。一旦形成大規模的租客，企業租金收益可能超過同樣體量房屋銷售的收益。」有行業專家認為，長租公寓市場剛剛拉開帷幕，未來租房領域一定會誕生獨角獸企業，而且不止一家。
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