長租公寓第一隻獨角獸誕生，自如A輪融資40億還有對手嗎？

鏈家用六年時間培育的自如，終於迎來屬於自己的高光時刻。

1月16日，長租公寓品牌自如宣布完成A輪40億融資。用鏈家董事長左暉的話說，這一天是「自如的成人禮」。

這是中國長租公寓行業規模最大的一筆融資，領投方包括華平投資、紅杉中國、騰訊，參投方包括華興新經濟基金、融創中國等。

2011年創辦的白領長租公寓品牌自如，最早是鏈家的一個事業部。2016年6月，「自如」品牌脫離鏈家正式獨立，本輪融資也是自如從鏈家獨立出來之後首次接受外部投資。據悉，此輪融資之後，自如估值已經超過200億元。相比較之下，A股市場中地產服務類公司世聯行總市值為245億(截至1月16日收盤)。

長租公寓行業第一隻獨角獸

200億的身價，自如終於成為一匹名副其實的獨角獸。從2011年依託鏈家創立以來，今天的自如為全國超過20萬業主委託管理著50萬間房源，累計服務租客120萬，他們的業務覆蓋全國9座城市，管理資產總價值超過了6000億。

這是難以想像的數字，中國長租公寓行業沒有一家企業能夠與其比肩。這個團隊平均年齡僅有25.3歲的企業，多年來的積累終於迎來了收穫期。

在這之前，投資人們就已經快踩破自如的門檻，從2014年開始接觸的華興新經濟合伙人杜永波感慨，自如是他做過時間最長，競爭最激烈的項目。而騰訊投資的執行董事余海洋則說自己在決策時僅有很少的資料，但在與馬化騰等高管簡單商量很快就決定要投。

巨大的體量，投資人的認可，以及獨角獸的身份，自如似乎已經沒有了對手。它像一個巨人般挺直了腰板，以至於鏈家高級副總裁陶紅兵在發言一開始就毫不謙虛的開玩笑稱「賣便宜了」。

投資方稱長租公寓天花板很高

不過，今天中國長租公寓行業的競爭才剛剛開始。過去一年多，長租公寓在全國大爆發，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計達300多個，管理房間數量超過200萬間。

然而，長租公寓目前在租賃市場中的份額還非常低，根據華菁證券的一份研究報告，我國目前有品牌的長租公寓數量不到200萬間，佔整體租賃市場的比重僅為2%。但這並沒有阻擋資本湧入的熱情。

「(長租公寓)市場的天花板不用擔心。」華平合伙人、中國高科技組投資負責人丁毅在接受第一財經記者採訪時說道。

鏈家董事長左暉此前預測，在未來的5~10年里，中國城市裡的租房比例會從現在的22%增長到35%。

在左暉給出的數據基礎上，丁毅認為，如果是從大中型城市的「新市民」這個群體來看，未來的租賃比例會達到70%甚至更高。

房企大打規模戰

事實上，長租公寓行業到今天都沒有出現一個能獲得所有人認同的模式。一方面房地產公司以集中的模式大打規模與成本牌，他們更關心成本與規模的壓力。

萬科A董事局主席郁亮曾表示，公司旗下長租公寓「泊寓」能夠達到1%-2%的回報率就已經很滿意了。而龍湖冠寓的CEO韓石則稱，龍湖對長租公寓業務更關注的是把產品做好，三年內不考慮盈利問題。據公開數據，自如在2016年的租金總額為90億元，遠遠不及鏈家集團(2016年交易額超過1萬億)的銷售額。

自如的模式是分散式房源，這也是有中介背景的長租公寓商的主要經營模式，但是，這種模式相對來說利潤率不高，管理起來也並不容易。

華菁證券的上述分析報告顯示，長租公寓市場海外已經形成三類典型商業模式，從相關上市公司的PS估值看，自持集中式>自持分散式>託管分散式。報告認為，有實力的中介將會逐步增加集中式公寓的比重。

雖然集中式的公寓更容易形成品牌效應，但另一方面像自如這樣80%分散，也擁有充足的生存空間，分散的優勢在於體量，這讓他們很容易在一個城市覆蓋更大的面積，而集中式公寓很難布滿全城，對業務範圍來說它反而是分散的。他們不需要面對拿下一棟棟樓盤的成本壓力，只需要在地區與地區之間形成口碑，就能取長補短。

因此陶紅兵在發言的一開始就說自如賣便宜了。他的根據就是分散與集中的關係悖論，在他看來，表面分散但實際更集中的自如，已經不存在競爭的問題，因為歸根到底，誰擁有更多的房源和租客，誰才擁有更多的話語權。

華平中國區聯席總裁程章倫對第一財經記者說到，鏈家集團的模式是交易平台，自如是服務平台，業務性質完全不一樣。

丁毅認為，交易是非常低頻的，一次交易對客戶只有一個接觸點，服務平台則不同。自如有不同類型的產品，用戶可以在自如的體系里換房，相當於延長了用戶停留在自如房子里的時間。

關於此次融資之後的戰略，自如CEO熊林提到，首先要深化全國化布局，開拓新進入城市，包括杭州、南京、廣州、武漢，成都、天津。此外，要加大線下產品研發與創新，提供全線居住產品;升級周邊生活服務，包括保潔、維修、搬家等服務。

這些措施都可以看作是自如進一步延長用戶停留時間的動作。

管理問題仍待解

除了綁定租客，長租公寓還面臨著多種多樣的問題。就在去年年末，包括自如在內的眾多長租公寓被要求整改清理隔斷房，以及被租客曝出房屋環保問題，這都暴露出了長租公寓運營商在追求利潤的過程中管理上的短板。

自如給出的運營數據顯示，截至2017年底，自如進入了9座城市，管理50萬間房源，累計服務120萬租客。他們面臨的競爭對手還非常多，不僅僅傳統的房地產開發商在進入到這一領域，比如龍湖、萬科；像我愛我家之類的地產中介商也在加緊布局;此外，還有一些酒店運營的公寓，比如鉑濤集團的窩趣。與開發商相似，這些酒店集團也擁有較多的存量物業可以進行改造轉變物業運營功能，在物業獲取上有優勢。

儘管如此，從整體市場上看，目前機構化管理的房源在租賃市場里佔比還非常低。對此，紅杉資本中國基金合伙人劉星認為，無論對於房東還是租客，通過品牌化機構來獲得服務，是國人在居住領域的消費升級，這個趨勢非常明顯且將持續放大。

華菁證券的預測是，如果未來品牌公寓如果能達到10%的市場佔有率，整體的公寓數量將達到1060萬間，整體估值有望達到4.2萬億。

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