2017房企千億陣營成主流 未來中小房企或變「韭菜」
騰訊《一線》 作者 羅飛
在過去的半個月里，國內地產公司陸續公布了2017年的業績。所有數據均顯示，儘管在過去一年相關政策依舊收緊，但地產公司們的日子依舊很滋潤，甚至在銷售額上，還遠超2016年的數據。
2017年，銷售額超過5000億的房企就有三家，包括碧桂園5508.1億、萬科5298.8億以及恆大5009.6億元。而在2016年，當時的行業冠軍恆大，銷售額僅為3733億元。
千億陣營，已成為主流
銷售規模，一度是中國房地產企業的執念。幾曾何時，不管是碧桂園還是恆大地產，都曾叫嚷過要實現過千億的目標。許家印為了追求規模，在早幾年，以高負債的方式瘋狂跑馬圈地拿項目。直到一年多前，恆大地產成為了行業里土地儲備最高者，隨之就對外宣稱不再關心規模，而改為追求效率了。
實際上，銷售規模依舊是地產行業非常重要的指標。過去這一年，整個行業的銷售規模都在飆升。
據騰訊《一線》不完全統計，2017年，銷售額超過2000億的企業，包括萬科恆大等在內有7家，超過1000億的共有16家。其中剛跨入千億陣營的旭輝地產全年銷售額為1040億元，相較於去年，幾近翻倍。
易居中國的數據顯示，整個2017年總成交面積15億平方米，總成交金額為11.78萬億。易居中國執行總裁丁祖昱預計稱，16億平方米可能是中國房地產的天花板。
在他看來，未來，中國地產百強企業過半都將是「千億陣營」公司。據《稜鏡》統計，儘管相較於2016年，2017年躋身於千億俱樂部的企業只多了4家，但未來能擠進千億陣營的潛在對象卻不在少數，包括雅居樂、富力、中糧、遠洋以及融信、金科、正榮、中南、金科等都是千億「預備軍」。
其中，公開數據顯示，中南、正榮等2017年的銷售額都在900億元以上，而富力以及雅居樂也都在800億元以上。
中小企業，或被併購，或在轉型
和所有的行業一樣，龍頭企業越發集中，距離行業整合也就不遠了。據騰訊《一線》統計，2017年行業前十的銷售規模占整個行業的32.2%，前三家的碧桂園、萬科以及恆大地產銷售規模總和已超過1.5萬億。
這一數據比大多數人的預料都來得早。恆大集團董事局主席、總裁夏海鈞曾在去年的業績會上曾經預測，2017年的行業前十銷售佔比將接近20%。未來房地產行業會持續高度集中，在他看來，未來可能到40%——這一天或許很快到來。
包括深業集團在內的不同地產企業高管都曾對騰訊《一線》表示，房地產龍頭企業的業績將實現穩定增長，實力較弱的中小企業將會被併購。夏海鈞也認同這樣的觀點，也曾在公開場合多次表示，併購潮很快就要來臨。在他看來，未來房地產企業進入前十的門檻最低將是4000億——這一數據比2017年的前十門檻1500億元翻了一倍多。
丁祖昱對過分追求規模有些擔心。他表示，在衝擊千億規模的過程中，一些中型公司極有可能會為了達到規模而損失了對其他方面的必要考量，最終導致公司倒下。這樣的案例並不缺。去年底，曾經的百強企業廣東光耀集團已在惠州遞交了破產申請。2014年之前，光耀集團也曾經一度成為惠州的銷售冠軍，瘋狂追求規模，迅猛布局包括珠三角環渤海等在內的多個地區，最後因為資金鏈斷裂陷入泥潭。
除此之外，更多的中型地產公司都在尋找轉型，其中包括花樣年地產、當代地產等，他們圖謀轉型輕資產公司，以增加公司業務範疇，而不再押寶地產銷售這一個領域。
丁祖昱認為，細分領域也是一個方向，包括未來可能出現的產業地產、文旅休閑地產以及養老、特色小鎮等。並不是所有的轉型都是順利的，就現在看來，暫未見有地產轉型成功的範例，尤其是去年以來瘋狂的特色小鎮模式，更多都是圈地模式。
融資，依舊是一個難題
對於地產公司來說，終究繞不開融資。在2017年之前的兩年里，整個融資環境對於地產公司來說都是最佳時期。當時市場流動性持續寬鬆， 包括恆大在內的地產公司都進行了一輪加槓桿。
2016年時，整個行業的融資成本一度達到了最低。據易居中國對108家房企統計數據顯示，當時的地產行業境外發債、中期票據的平均成本分別僅有5.38%和4.32%。
但是在2017年，所有的融資成本都在增加，據易居中國的統計，2017年房企境外發債和中期票據平均成本分別為6.69%和5.54%。
當然，對於資質不錯的企業來說，即使在所有通道都嚴峻的情況下，依舊也可以獲得較低的融資成本，比如萬科。據易居中國統計的數據顯示，萬科在去年的融資成本僅有3.24%。
相較來說，恆大就要吃虧得多，其融資成本一直遙遙領先於行業。過去這一年，恆大先後發了3次6筆優先票據，統計額度共有63億美元，到期時間從2021年至2024年不一。這些融資成本相對都高於行業平均水平很多：恆大2017年發行的這些票據中，最低的融資成本為去年6月發行的2021年到期的5億美元債，利率為6.25%，而最高的則為去年3月發行的一筆10億美元、2024年到期的優先票據，利率為9.5%。
除了融資成本逐漸升高外，更為重要的是，現在中資地產公司越來越難赴海外發債，儘管所有人都知道海外發債成本相對境內要低不少。某前十強地產公司的CFO曾對騰訊《一線》透露，自去年下半年以來，有一些監管的要求，收緊海外融資渠道，這也直接導致了一些專門為中資地產公司發債的香港金融機構生意慘淡。
儘管從現在公布的銷售額來看，大多數的地產公司業績都不差，但是，多位地產界人士對騰訊《一線》表示，國內地產調控政策在可預見的未來暫未有鬆綁的可能，2018年實際為地產行業「小年」。對於包括萬科、恆大等龍頭地產來說，未來一年將面臨更多挑戰，更別提僅僅是行業百強的公司了。
一旦政策管控持續收緊，銷售高峰的潮水退去，那些沒有被併購又未曾轉型的企業，誰在裸泳，一目了然。
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