最嚴限貸政策下，深度分析買家和市場到底將何去何從！
眾所周知，澳聯儲和澳大利亞審慎管理局（APRA）用限貸宏觀調控政策，通過銀行對投資者進行了打壓，四大銀行都加緊了對於投資者貸款資格的要求，同時APRA的限貸政策也降低了開發商推進項目的能力，導致全國新住房批准數量增長疲軟，因此不少投資者陷入了觀望狀態。
是不是市場不行了？布里斯班的房屋是不是供大於求了？投資者都產生了這樣的疑惑。但是精明的開發商給出的答案就如同馬雲爸爸的名言：市場不行了，那是你的市場不行了！
早在去年10月，墨爾本著名開發商KOKODA與全球投資公司高盛達成了一筆1.2億的貸款，在布里斯班NEWSTEAD打造了CHESTE ELLA項目。
這是高盛集團在布里斯班首筆超過一億美元的交易，也是過去12個月內最大的非銀行融資交易之一。當澳洲國內提高銀行資本充足率，宏觀限貸調控房價的時候，名列美國雜誌前500強企業（第74名）的高盛集團依然把握了這個機會，把1.2億資金注入布里斯班。
擁有豐富的地區市場知識和強大的國際運作能力，我們必須認可高盛集團的市場調查，貸款人的信用審查和文件審查相對於其他國內銀行是既嚴格又徹底的，這個投資決定恰恰證明了高盛對於布里斯班市場前景的看好。
而KOKODA創始人兼常務董事MarkSteven對此的回應是：「國際高端玩家正在意識到澳洲優良開發商已經了解的事情，那就是布里斯班是一個值得關注的城市，這裡的房地產市場被低估了。」
（Chester Ella項目圖片）
其實，早在2016年7月，KOKODA就以1800萬的價格購買了NEWSTEAD的開發基地，不僅如此，還以1250萬買下了MILTON的開發基地，以950萬買下了ST LUCIA臨河的土地。
作為KOKODA在布里斯班的指定合作中介以及MILTON區域OBSIDIAN項目唯一代理中介，H&T親歷了前兩個項目的銷售，其中Chester項目已經銷售完畢正式動工，那麼銷售情況如何呢？
根據KOKODA的數據，一期Chester預售的時候，價值9500萬澳元的135套公寓在四周內被全部出售，Ella在一次交易中出售價值1400萬澳幣的公寓，因為一位買家在Chester挑選了儘可能多的戶型。
另外更有一個周末創下2200澳幣交易的記錄。同時憑藉Hayball建築設計和室內設計：Ministry of Design，ELLA公寓也獲得了Australianinstitute of architects』 award等多項大獎。
由此我們可以得出結論，市場對於優質的開發商沒有太大的影響，好的地理位置和品質過硬的項目一樣盈利，目前的市場裡面反而有很多先機，人們對於高端公寓的需求量依然很大。
KOKODA的銷售總監Sam Tucker說，以設計為導向的高端開發方式正在為配合布里斯班的城市轉型作出貢獻，我們很自豪能在布里斯班近代史上最激動人心的基建升級時刻積極開發。所以，只要投資者搞清楚市場需求的趨勢，選擇適合的開發商和項目，就不用再觀望。
說到這裡很多讀者也許還是不確信布里斯班的房產市場的走向。那我們再從根本來找原因，聽金融行業的專家分析一下限貸調控帶來的反作用。
領域集團首席經濟學家ANDREWWILSON針對高盛集團的借款事件發表了以下看法「這個1.2億美元的的貸款應該讓澳大利亞的銀行擔心，這對他們來講是一個明確的信號，限制放貸會讓他們的市場份額受到威脅，他們將面臨來自其他貸款機構的競爭。因為布里斯班有大量的購買者準備購買而無法獲得貸款。」
他認為澳大利亞審慎局應該讓市場進行自我調控，而不是強制限貸。更重要的是，高盛集團的這個借款舉動也增加了額外貸款機構的市場信心，例如LATROBE FINANCIAL,他們不使用倉庫融資工具，所以不在APRA的監管之內，未來大量的這類借貸機構將有機會湧入布里斯班房產市場，投資者的貸款選擇面或會增加。
全球著名投資銀行摩根士丹利（MORGANSTANLEY）的分析師也在本周的報道寫道：「自2008年以來，銀行一直利用壟斷定價權來提高相對於澳大利亞央行現金利率的房屋貸款利率標準，但不管儲備銀行是否在2018年找到加息的方法，有一點是明確的，不久的將來，房屋貸款利率不可能不下降。
但是，根據澳洲統計局ABS給出的公寓審批情況，2017年布里斯班的公寓批建量銳減了56%，可想而知在2019-2020年新的樓盤完工數目也會銳減，但是城市基建升級帶來的就業量和洲際移民並未下降，由此可見中高端公寓在兩年後的市場將是供不應求的，觀望可以等待到利率下降和市場回暖，但是同時也會等來房價的上漲，所以投資房產的時候魄力是必不可少的。
在目前的市場裡面，小編的建議是投資者鎖定在APRA限貸政策下依然屹立不倒的開發商和設計為導向的高端公寓,這樣的方向一定不會錯。目前兼具這兩個特性的房產並不多，KOKODA位於Milton的另一力作Obsidian就是其中一個：
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