房產稅：一種得不償失的新制度
房產稅是懸在中國樓市上方，也是懸在中國改革開放四十年成果之上的達摩克里斯之劍。因為在過去四十年裡面，一般的老百姓辛辛苦苦積累起來的家庭財富，一多半凝聚在房產上。中國住房自有率超過80%，遠高於發達國家比如德國。如果未來對房產徵稅，實際上就是對老百姓過去四十年辛苦工作的勞動成果徵稅。理應慎之又慎。
首先，一個新稅種的開徵，需要一個可以被老百姓認同的法理基礎，這樣才能獲得老百姓的認同。不能像有些專家認為的，只要政府有收入上的需求，就可以不顧法理任意開徵。
那麼，這樣的財產稅合理嗎？
不少專家引述美國的例子，認為這些發達國家都在對房產徵稅，為什麼中國就不可以呢？「淮南為橘 淮北為枳」的道理告訴我們，同樣的樹在不同的環境條件下會有不同的果實。美國這樣的發達市場經濟國家，土地基本私有。對房產徵稅，實際上是對房產腳下的土地徵稅。因為你房產坐落於這個位置，享受了周邊的公共設施的便利性，所以需要為此付費。這是房產稅的法理基礎。你交的房產稅也都用於社區公共設施的改善，進一步增加了你的土地的價值（體現於房價的上漲）。
而中國的土地本來就不是房屋所有人的，而是房主向政府租賃來的，目前體制大體上是70年的使用權，也有不少是更加短的時間的。前一段時間溫州就有部分的20年租賃期的土地使用權到期了，住戶在出售房產時遇到了法律上的障礙。所以從理論上講，土地周邊的公共設施的改善帶來的土地增值，並不屬於房主，在土地使用權到期之後，國家是有法律依據將土地收回，或者重新估價，按照新的使用權價格再次出租的。因此，作為土地的租賃者，中國房主有什麼理由為了不屬於自己的財產繳稅呢？
中國政府在建立出租土地的制度時，參考的並不是美國這樣的市場經濟國家，而是學了香港。香港當局因為本來就是從清政府手裡租了一百年的土地使用權，所以也不可能出售土地，只能轉租土地。所以，香港政府對房主收取的類似房產稅叫「差餉」，大約是房產價值的千分之二，和歐美的房產稅不可同日而語（歐美大約在百分之二），因此也有人認為這是對房屋租金的徵稅。現在中國政府賣地的時候學香港，手裡保留了土地所有權；徵稅的時候又想學美國，實在是容易落人口舌，不太容易被廣大人民群眾所接受。
即便都是土地私有的發達市場經濟國家，也未必每個國家都徵收美國式的房產稅。例如，德國對房產的徵稅，就明確是對房屋所在的土地徵稅，而且徵稅的依據是十幾年前的土地價值，這樣計算出來的房產稅，每年不過是現在房產價值的千分之幾，幾乎等於香港。
那麼可不可以索性學香港或者德國，徵收一個極低的「房產稅」（千分之一二）？那就要看徵稅的必要性了。換句話講，建議開徵房產稅的那些財政目標，是不是可以通過改革完善現有的土地批租制度，能夠以比較小的成本就達到呢？如果可以，那麼我們就沒有必要開徵房產稅。
第一，現有中國特色的土地批租制度是適應我國現階段發展需要的好制度。
中國政府現有的土地批租制度解決了發展中國家城市發展初期對資金的迫切需求，是一個適應當前發展階段的好制度，不應該輕易否定。現在有一種不好的研究風氣，那就是沒有具體分析制度實現的前提條件，一味地照搬照抄西方發達國家的現行制度。不少人認為應該徵收房產稅的一個下意識理由是：美國德國等西方國家都在徵收，我們為什麼不能徵收？
這樣的邏輯忽視了：我們是處於高速城市化的發展中國家，地方政府對資金的需求是為了建設城市基礎設施；而發達國家地方政府的主要任務是維護城市基礎設施。這兩種不同任務對資金的需求等級是不同的，建設費用遠遠高於維護費用。而作為發展中國家，我們的金融市場又不如發達國家來得完善，所以從資本市場上融資相對困難而且成本較高。
舉例來講：某塊土地的價值100萬，按照2%的稅率徵收房產稅，政府每年收入2萬元，這或許足以支付周圍的公共設施的維護費用。但是對於發展中國家的政府來講，目前需要的是建設新公共設施。這樣對資金的需求不是2萬元，而是100萬元。那麼可能的辦法就是政府舉債，向銀行借款，然後用未來的稅收收入償還。這樣就形成了政府公債。
現在的中國土地批租制度就是把未來70年的房產稅一次性收取了，於是就剛好提供了修建新設施的費用，並不需要政府來負債經營。而房主一下子拿不出這70年一次性繳納的稅怎麼辦呢？他們通過房產抵押貸款從銀行獲取資金，用未來數年的個人收入還本付息。實際上是用老百姓舉債的辦法修建了新地鐵，這樣形成的是家庭私債。
所以從本質上講，兩種制度都是向老百姓徵稅從而建設並維護公共設施。但是不同的經濟發展階段意味著：我們現在的一次性徵收70年土地使用費更加有利於迅速城市化。
第二，那麼用家庭私債代替政府公債，是不是更加有效率呢？
政府發公債修建公共設施，因為缺乏市場競爭的制約，容易引發低效率的資源配置。假設政府規劃失誤，某個地方用公債修建了公共設施卻沒有人住，收不到房產稅，形成債務負擔，就要全體納稅人強迫承擔，政府本身並沒有能力對此負責。
而現在中國政府的土地批租價格是用招投標形成的，一塊土地能不能夠批租出去是由市場決定的，也是由房東承擔風險的。一個地方土地價格太低，就是市場發出的信號：這裡不需要大興土木；如果這個地方高價拍出了土地以後沒有人住形成資源浪費，並不需要全體納稅人承擔風險，僅僅是這些投資人投資失敗而已。
從這個角度看，中國現行制度更加趨近於市場經濟，是收益和風險相匹配的資源配置制度，更加有效率。
第三，很多人認為：目前土地批租制度的一個缺點是，政府收到了70年一次性繳納的土地租金，全部用於公共設施的建設，錢用完了，以後這些基礎設施的維護費用怎麼辦呢？而發達國家每年按照房產限值收稅，可以保證地方政府獲得一個穩定的財政收入。
但是這樣的對比是經不起推敲的。在目前中國的土地批租制度下，並非不能解決穩定的現金流問題。比如，政府可以規定所有土地批租所得款項的一定比例（比如10%）存放於某個公共基金，作為未來的維護費用。政府在實踐中也已經在運用這樣的公共基金制度，比如中國房主買了房子以後都要強制繳納一筆公共維修基金，只不過目前這個基金僅僅用於公寓樓內的公共設施維護而已。如果把這個邏輯運用於政府的土地收入，那麼也照樣可以解決城市政府維護整個城市的公共設施的費用，而這樣的制度改動，其成本遠低於開徵一個新稅種。
而一旦強制設立了一個公共維修基金，相當於對未來若干年的房產征了稅，短期有推高地價的風險，這時候，我們可以用縮短拍賣的土地租賃年限做靈活處理。
而反觀發達國家，每年收取房產稅的制度也未必就能夠保證一個穩定的現金流。因為當政府出現一個財政支出需求（比如修建一條新地鐵），超出即期財政收入時，地方政府很容易就可以通過舉債，把未來的現金流變現成為即期收入。這樣一來，仍然可能造成寅吃卯糧的情況。而西方發達國家屢屢出現的政府財政危機，就是這樣的佐證。我們為什麼要去重蹈他們的覆轍呢？
第四，通過開徵房產稅來抑制房價，不如完善現有制度更加容易施行。
開徵新稅而不取消原有稅費，當然會抑制交易，有助於降低房價。但是我覺得這樣的抑制效應頂多就是一次性的。一旦開徵以後呢？稅率不是股票價格，它會相對穩定，並不能時時刻刻調整，房價高了低了都有一個穩定的房產稅率；而現在的土地批租實行的是拍賣制度，其價格（其實就是70年房產稅的稅率）更加富有彈性，從而可以對房產市場做出靈敏反應。因此，從調節房價的角度看，是土地拍賣而不是一個僵硬的房地產稅，更加有助於市場調控。
比如，我們可以在房價高漲時期，提高上述的公共基金的存繳比例。這樣一來，相當於提高了70年一次性收繳的房地產稅的稅率，有助於抑制房價；而在房價低迷的時候可以暫時調低這個比例。所以，從調節房地產市場的角度看，放棄現有成本低廉的好制度，而去建立一個效率不高的新制度，得不償失。
實際上沒有什麼證據表明，美國式的房產稅有助於降低房地產泡沫的形成。對比美國和德國這兩個經典的發達市場經濟國家就可以發現：沒有（或極低）房產稅的德國，其房地產市場的走勢遠比有房產稅的美國平穩的多。在過去幾十年裡面，德國素以房價低而穩定著稱於世。而美國倒是經歷了著名的房地產泡沫，引發了全球的經濟危機。而德國的經驗表明：在交易環節徵收重稅，加上大量的房屋供給，才是解決房地產市場波動的不二法門，和有沒有美國式房產稅並沒有多大關係。
最後，千萬不要低估開徵房產稅的社會代價。
為什麼我認為開徵房產稅的社會代價會很大？不僅僅因為這是對過去四十年改革開放成果的徵稅，而且這會造成社會階層的割裂，也會引發對產權保護的懷疑，最終阻礙中國經濟增長。這對試圖復興中華的現政府來講，實在是非常危險的政策。
不少人現在推測：房產稅會採取累進位，也就是對多套房徵稅，而豁免首套房。但是這樣一來，或許別墅大戶型豪宅的擁有者又會佔了便宜；而且即便對多套房徵稅，也未必對窮人有好處。因為多套房一般來講是用於出租的出租房。對出租房徵稅，其稅收負擔必然會在房東和房客之間分攤，具體的分攤比例由當時的市場情況而定。在大城市，由於中國城市化進程還在繼續，新人口流入，對租房需求略顯剛性，那麼這樣的稅收負擔就會主要由房客來負擔。這是經濟學最基本的道理。
綜上所述，無論從政策制定的合理性還是必要性看，開徵房產稅未必是一招好棋，需要謹慎謹慎再謹慎！
作者：沈凌（德國波恩大學經濟學博士）
來源：FT中文網
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