拆不了的高牆，捍衛資產的爭戰

如果說，那條曾經從10萬+頂豪樓頂徐徐垂下的大紅條幅，與葡萄牙米黃石材建築立面形成的反差讓人刺眼的話，那麼最近幾天，橫亘在天璞家園自住房與商品房之間鐵柵欄，成功成為了無數中產家庭的心頭刺。

小區里被推倒又立起的鐵柵欄，手持盾牌的保安，相互謾罵的鄰居……矛盾與衝突背後，實際上正在展開的是一場資產的捍衛戰與財富的爭奪戰。

柵欄推倒，自住房業主獲得了更大的綠化面積，更精美的社區園林，以及從商品房華美大氣的社區大門進出的權力，公共區域的服務品質上也得以與商品房看齊，這一切，將會在一定程度上拉近保障房與商品房之間二手房價的價差。

以同為東壩地區的保障房金隅景和園、東澤園為例，目前房齡5-6年的二手房掛牌價格約為4.5萬-4.7萬元/㎡，而房齡相近的商品房，如首開常青藤的掛牌價格在7萬元/㎡上下。由於居住密度、產品品質上的差距，二手保障房相當於商品房價格的6折左右，共享公共區域之後，必然有助於提升保障房未來的二手房價格。

甲之蜜糖，乙之砒霜。

對於以千萬作為房價基準的商品房業主來說，所支付的昂貴房價中本就已經包含了對配建自住房的價格補貼，如果再與自住房共享社區，原本低密度、高品質的生活環境不可避免地會受到影響，社區純粹的「高端」居住氛圍也被打破，所折損的資產價值哪怕只有1個百分點，也會是以10萬為計價單位的財富流失。

因此，這場爭端看似是社區公共資源之爭，爭的卻是柵欄兩側居民真金白銀的家庭資產。

北京在商品住宅用地中配建保障房的歷史，最早可以追溯到2008年，彼時，北京住宅的樓面地價不過數千元，遠未達到此後「麵粉貴過麵包」的狀態，開發商的成本壓力並不算高，因此保障房與商品房之間雖有品質差距，但尚在可接受的範圍內。

隨著供地缺口的加大，倒逼地價水平不斷走高，開發商想要在北京生存發展，在產品規划上拉高保障房建設密度，從而通過提升商品房產品品質的方式獲取利潤，成為房企無奈的選擇。一邊是刀把戶型，另一邊則是大師設計、精工品質、智能精裝，保障房與商品房在價格和產品上的鴻溝逐漸加大。

與此同時，土地捆綁出讓的現象也開始增多。2015年到2017年的三年時間中，北京共出讓136宗住宅用地，其中73宗都在商品房中配建了不同性質的保障房。

為此，2015年住建委發布《關於進一步加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知》，要求「新建商品住房配建項目，商品住房與保障性住房分區域實施物業管理的，建設單位應按照本市規劃設計指標，分區域建設公共建築和共用設施，分別配套設備設施；實施統一物業管理的，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。」

發軔於政府、企業、個人三者間的爭端，如果都想實現自身利益的最大化顯然並不現實，因此，這道柵欄無論最終拆還是不拆，問題的起源並不能隨著柵欄的倒塌而消弭。

作為個人購房者，如果不想參與其中，只能選擇無配建的地產項目，可選擇的項目有多少呢？23個！

2015年到2017年，北京出讓住宅用地中，無任何配建的純粹商品住宅項目僅有23個。

其中，懷柔、延慶、密雲、平谷四個遠郊區佔得6席；

其餘17個項目中8個處於六環以外或緊鄰六環的位置，京西除房山佔了大頭外，石景山、丰台、門頭溝也有分布，此外就是京北昌平和京東順義，8個項目均為限房價商品房，價格限定在3.8萬-5.5萬元/㎡之間；

位置再往內移一環，五環周邊有7個項目，分別是中海+保利摘得的大興瀛海項目，金地黃村項目、遠洋黃村項目、首創+遠洋的亦庄項目、紫光城科技的海淀西北旺項目，這5個項目均限定售價，均價範圍在5.2萬-5.8萬元/㎡之間，此外，還有順義陽光城·檀悅和通州翡翠四季兩個在售項目；

最後，有兩個位置相當好的項目需要重點關注。

其一是由金融街摘得的西三環豐益橋西地塊，項目限定的銷售均價不超過66555元/㎡，且最高銷售單價不得超過69883元/㎡，而周邊在售項目的價格已經達到10萬上下，計划上市項目的預期價格更在12萬-15萬元/㎡。

其二是由華潤、招商和碧桂園聯合摘得的永外大街地塊，地處南二環，限售均價不超過89068元/㎡，最高單價不得超過93521元/㎡，由於該地塊還同時限定「9070」，因此單套總價將控制在七、八百萬上下。

但是，如果城市中產維護資產價值只能依託於更全面的獲取市場信息，如何平復他們心中的不安全感？面對這場由土地競價規則衍生的利益交鋒，也許，是時候反思規則、重建秩序了。

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