拋售海外資產 開發商「出海潮」逆轉
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華夏時報（公眾號：chinatimes）記者王海春 上海報道
據戴德梁行監測數據，2017年第三季度中國境外房地產投資，創下自2013年以來的最低水平。雖然商辦持有物業大幅度下降，不過另一方面，土地開發項目投資額已累計至84億美元，較2016年大幅度上漲234%。
始於2012年的房企集體出海，為何在2017年出現逆轉？戴德梁行研究人員指出，國內企業在海外的投資前景，主要依託於中央政府對政策的調控。在這段不確定時期，多數投資者將維持觀望態度。
多家企業賣非內地資產
近期多家企業或將非中國內地的房地產資產放到正在出讓，或放到計划出讓之列。
買入中國香港項目兩年多以後，2018年年初中洲控股選擇了退出。
中洲控股1月15日表示，公司將以約21.55億港元的總交易對價，賣掉在中國香港的兩個地產項目。對於出售中國香港房地產項目的原因，中洲控股表示，受對外投資政策和境外融資環境影響，房地產被列為限制開展的境外投資。「根據公司經營發展需要，適時調整境外投資發展戰略。」中洲轉讓中國香港項目此次出售預計為其帶來約10.08億港元（約合8.3億元人民幣）的收益。
有出售計劃的，不只是中洲控股。
近日有媒體報道，海航計划出售倫敦的路透和瑞信兩棟辦公樓。另有媒體報道，海航出售的項目相當龐大，可能會出售20處在美國、英國等地的資產。
海航還在為海外物業尋找買家的時候，萬達已經為倫敦項目找到了下家。
1月16日萬達酒店發布公告，公司與第三方簽訂協議，以3560萬英鎊（約合3.16億元人民幣）的價格轉讓倫敦項目60%的股份。
公告披露，在這次轉讓中將為公司帶來約4.34億港元（約合3.57億元人民幣）收益。
萬達轉讓倫敦項目前不久，復星去年年底也出售了兩個海外項目。繼去年11月出售倫敦金融城辦公樓後，去年12月復星又將澳洲悉尼73 Miller Street賣給了合作方。
在中國香港引起轟動的另一項交易，是李嘉誠賣掉了香港中環中心。
2017年11月李嘉誠旗下的長江實業集團表示，公司以402億港元（約合331億元人民幣）的價格，將香港中環中心賣給了一家名為中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司的企業。該辦公樓的出售，創下香港商辦樓交易的最高成交紀錄。
而在2017年年初，上海一家房企也轉讓了其在南非的地產開發項目。
2017年1月上海證大披露，公司以18.1億蘭特（約9.99億港元）總代價，賣掉了在南非約翰內斯堡的地產項目。此前在2014年上海證大曾計劃投資80億至100億美元，用10到15年的時間將位於南非的該項目開發成綜合類項目。
然而不到3年，上海證大卻黯然以虧損退出這一項目。上海證大披露的數據顯示，2015年及2014年兩年，公司除稅後虧損約3.24億元蘭特及6338.1萬元蘭特。
對於出售項目，上海證大表示主要因南非樓市前景不明朗，轉讓項目變現後將為公司用於新的投資、重整資產組合。
高力國際一位研究人員指出，從近期中國企業的動作來看，中國房企在海外房地產的投資策略正似乎經歷一些新的變化：正在由過去的持續加碼房地產，向逐漸減倉地產投資過渡。
從監測數據來看，去年中國企業在海外的地產投資，也經歷了一場轉變。
據戴德梁行監測數據，2016年全年中國境外房地產以383億美元的投資額，創下近幾年以來的最高紀錄。
然而2017年前三個季度，中國境外房地產投資總額為182億美元，還不到2016年全年的一半。在去年第三季度，中國境外房地產投資額只有25億美元，較2016年同比下降51%，創下自2013年14個季度以來的最低水平。
受資金迴流、政府指導影響
在四五年的時間裡，中國企業在海外的房地產投資，經歷了興起、高潮和回落的過程。
雖然此前有房企提出海外投資計劃，但最近一輪開發商和投資機構大規模集體出海的元年，要回溯到2012年。
據中國海外投資聯合會統計數據，2012年以來包括萬科、綠地、碧桂園、中國建築、中國鐵建、中坤、萬通等十幾家房企及央企，在海外的房地產投資計劃，就已達到幾百億美元的規模。
隨後的2013年，中國企業「出海」陣容更加龐大，投資規模更是經歷了一場爆髮式的增長。SOHO中國、復星、招商、富力、萬達、首創、朗詩、鵬欣等一大批房企加入到海外投資的陣營中。幾乎與房企同步，安邦、國壽、平安、泰康人壽、陽光保險等一大批以中國險資為代表的投資機構，成為紐約、倫敦、悉尼、東京等海外城市比開發商還要兇猛的買家，也成為中國買手的重要組成部分。
2016年中國企業海外地產383億美元（約合2466億元人民幣）的投資額、較2015年同比增長49%的增速，創下新高。
中國企業海外地產投資節節攀升之際，為何2017年的形勢會出現逆轉？
在海外有項目的大型房企告訴記者，這其中既有市場形勢、政策的大背景，也有企業自身的考慮。
「企業出海的一個原因是，不少公司認為海外項目利潤更高、比國內市場好做。但近兩年國內樓市的火熱，再次吸引企業迴流。而公司要做大規模，國內市場是主力，出海力度也有所減弱。」一家房企投資部人士說。
從政策層面來看，去年8月份中央政府對企業海外投資的意見，對市場起到重要的風向標作用。
2017年8月國務院辦公廳轉發的國家發改委、商務部、央行、外交部《關於進一步引導和規範境外投資方向的指導意見》明確，政府將部署加強對境外投資的宏觀指導，限制房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資。
「在房企從出海到歸國的背景下，《指導意見》對加快資金迴流或投資到其它領域，也有不小的影響。」上海一位不願具名的分析人士說。
高力國際研究部一位高層指出，從房企投資物業來看，主要分為買入住宅項目或土地進行開發後散售，以及商辦持有物業投資兩種類型。房企在海外開發的住宅項目開發後，通過散售已回籠了不少資金。而持有類的物業經過三四年的運營周期，也將先後達到投資周期。
「那些已經達到預期回報，能找到買家的境外項目，由此開始在市場上找新的接盤人。」前述高層說。
業界認為，部分房企出於資金調配等原因，也可能出讓持有型商用物業。此外還有一些境外房地產開發項目，受到市場波動及當地政策影響，也可能面臨被轉讓的選擇。
責任編輯：張蓓
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