兩大利空！怎麼辦？

周末，樓市傳來了兩大「利空消息」：

1、根據央行最新公布的數據，截止2017年底，中國的住戶貸款餘額達到了40.45萬億。這意味著——如果加上4.5萬億的公積金貸款餘額，再加上不少於5萬億的民間借貸，則中國居民家庭的槓桿率（債務占當年GDP的比重），就超過了60%！這相當於發達國家（比如日本）的水平，遠遠超過新興經濟體37%左右的平均值。

2、根據國家統計局公布的數據，2017年中國的新出生人口只有1723萬人，比2016年減少了63萬人。2017年是中國全面實施「二孩政策」的第二年，按照此前官方的估計，新出生人口應該顯著攀升，接近每年2000萬人才對。

先看一下居民槓桿率（債務率）的問題。

中國居民家庭的槓桿率在2006年的時候還不到15%，目前已經飆升到了60%，其速度之快令人瞠目。其中加槓桿最快階段，就是2015年末提出「樓市去庫存」之後。2016年中國新增貸款的50%給了居民家庭，2017年達到了25.7%，這都是史無前例的（2009年「四萬億」的時候也沒有超過30%）。

居民槓桿率飆升、失控，最終只能是二選一：

1、要麼控制住貨幣供應量，坐看樓市泡沫破裂，房價大跌，很多人淪為負資產。

2、要麼大水漫灌，通過印更多的錢來覆蓋債務，拯救現在的高槓桿家庭，但這將帶來貨幣貶值、貧富差距加大。

再看一下人口問題。

假設中國每年新出生1723萬人的水平得以維持，再假設這些人口全部可以活到80歲，那麼未來中國人口上限是13.78億人！這意味著未來人口將遞減！

也就是說，即便全面實施了「二孩政策」，中國人的生育願望並沒有反彈多少，而且早早地在2016年見頂了。而在1971年前後，中國每年新出生人口在2500萬左右。隨後，就因為計劃生育政策出生率不斷下降。（1971年7月，國務院批轉《關於做好計劃生育工作的報告》，把控制人口增長的指標首次納入國民經濟發展計劃；1982年「計劃生育」寫入憲法。）

2003年到2007年前後，中國每年新出生人口一度跌破1600萬人。

全面落實二孩政策，有利於刺激生育，也有利於減少「超生隱匿人口」。但令人遺憾的是，我們尚未能看到每年出生人口突破2000萬。

其實，低生育率是伴隨著城市化、現代化的一個重要現象，在日本、美國俄羅斯和歐盟都開始出現，這也是為什麼歐盟一度放鬆接收移民、難民的重要原因。

是什麼讓民眾生育慾望下降？隨著全球化、城市化的推進，生活節奏加快、社會交往增多、娛樂手段越來越豐富、大家更重視個人幸福，再加上生活成本上升（房價上漲），讓人們越來越不願意生孩子。可以想見，隨著虛擬現實、人工智慧的不斷進步，以及機器人配偶的出現，人類生育率會繼續下降。

樓市最怕什麼？當然是兩大「通縮」，一個是貨幣通縮（貨幣增長趕不上經濟增長，錢越來越值錢）；另一個是人口通縮（人口下降）。

當我們進入2018年的時候，看起來「兩大通縮」都出現了：全面二孩刺激不了中國人的生育願望，而央行把M2同比增速降低到了40年來的新低。

在這種情況下，中國樓市將走向何方？

我的看法是：

第一，居民家庭的高槓桿率，決定了未來一兩年樓市政策不太可能全面放鬆，但局部微調，以保證市場穩定，是必須的，否則經濟將出現下滑，失業率會增加。官方只能通過「房價橫盤」，來以時間換取空間。在中國的體制下，政府坐看經濟危機全面爆發，是不可能的。

第二，「人口通縮」的態勢有待進一步觀察，未來政策也進一步干預，比如鼓勵生二孩、甚至三孩，給予減稅、保障房等待遇。但整體而言，中國人口總量真的可能很難增長了。在這種趨勢下，人口分布會加速向中心城市集中。

日本、俄羅斯、歐盟在「人口通縮」的情況下，都出現了大城市人口繼續增長的現象，而中小城市則陷入了「人口流失—稅收減少—公共服務水平下降—人口流失」的惡性循環。這種惡性循環反過來加劇了人口的進一步集中。

其實在美國這種現象也非常明顯了。美國因為移民比較多，所以人口整體上還在增長，但中部很多州人口是不斷流失的，構成了所謂的「鐵鏽地帶」（類似中國東北三省）。而特朗普的上台，就跟「鐵鏽地帶」選民對現實的不滿有關。但悲催的是，特朗普的政策將限制移民、難民流入美國，只能加劇美國人口的失衡。

也就是說，「人口流失」將帶來「人口失衡加劇」、「人口進一步扎堆」，這已經被很多國家證實了。

最近主要城市剛剛公布了2017年的成績單，我們看到北上廣深四大城市的GDP之和就超過了10萬億，佔全國GDP的八分之一左右。其實如果考察一下「資金總量」、「稅收總額」佔比，北上廣深就更加厲害，大約佔了全國的四分之一！這就是「扎堆效應」。所謂北京、上海控制了人口增長，減少了人口總量，我是不太相信的。

所以，「人口通縮」的最大受害者還是中西部的中小城市。至於「貨幣通縮」在中國是很難真正出現的，階段性的「貨幣緊縮」之後，一般是強有力的反彈。

【本文為劉曉博原創作品，公眾號轉載此文時，需要在正文前署名，並同時轉載文後的二維碼，否則視作侵權。】

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