2018全球房價最難負擔城市出爐：香港連續八年居首

近日，美國城市規劃諮詢機構Demographia 發布《第十四屆國際人口住宅調查報告》發布，並再次將澳大利亞列為受調查國家中最昂貴的住房市場之一，而香港更是連續八年居首。

今年的報告評估了截至2017年第三季度的九個國家的293個城市市場：澳大利亞，加拿大，中國，愛爾蘭，日本，紐西蘭，新加坡，英國和美國。香港是唯一受調查的中國城市。

調查採用「中位數倍數」(將一個城市的房價中位數除以家庭年收入中位數)來評估住房負擔能力。這一措施被廣泛用於評估城市市場，並得到世界銀行和聯合國等機構的推薦，並被哈佛大學住房聯合中心所採用。

調查將城市住房市場從「可承受」(3.0或更低)到「嚴重不可承受」(5.1和以上)(表ES-1)的中位數倍數分為四類。日本使用多個平均數據(平均房價除以平均家庭收入)，因為估算中位數倍數的數據不容易獲得。

根據調查顯示，2017年大部分大都市市場(即超過100萬人)的住房承受能力依然不佳。

從下圖來看，中國香港是房價最難以負擔的地區，中位數倍數為19.4。 澳大利亞是中位數倍數為5.9，為第二大無法承受的市場，其次是紐西蘭(5.8)，新加坡(4.8)，英國(4.5)，日本(4.2)，加拿大(3.9)，美國(3.7)和 愛爾蘭(3.7)。

如上表所示，調查中抓取的澳大利亞22個房地產市場中除了兩個以外，所有房地產市場都排在「嚴重無法承受」(5)或「極度無法承受」(15)之列。

根據住房承受能力表現和一般管理結構(城市遏制或相當於自由土地使用政策)，從圖4中可知，香港是最難以負擔的城市，緊隨其後的是悉尼和溫哥華，中位數倍數分別為12.9倍和12.6倍。加州聖荷西位列第四，中位數倍數為10.3，其餘城市均為個位數。

在九個最能負擔得起的住房市場中，加拿大佔有五席。 美國在前十三名中有八個城市，俄亥俄州揚斯敦市最便宜，中位數倍數為1.9。 加拿大新不倫瑞克省麥克頓和紐約尤蒂卡是第二最能負擔得起房價的城市，中位數倍數為2.1。(表6)。

在76個嚴重負擔不起房價的城市中，有30個在美國，16個在澳大利亞，15個在加拿大，英國10個，加拿大7個，紐西蘭6個，中國1個。 在十大最難負擔得起的住房市場中，有七個是主要住房市場。最難負擔得起的城市還包括舊金山灣地區的Santa Cruz(中位數倍數10.4)以及加利福尼亞州的Santa Barbara(中位數倍數9.4)和Salinas-Monterey(中位數倍數9.1)(表7)。

下圖顯示2017人口超500萬的大型住房市場，香港是全球房價最難負擔城市：

香港連續八年被評為最難負擔的房地產市場，在該排名中，將悉尼列為第二名。香港房價中值是家庭稅前年收入中值的19.4倍，高於城市規劃政策諮詢公司Demographia先前研究的18.1倍。

冷卻措施未能遏制香港房屋價格，價格上漲超過1997年的兩倍，97年的金融危機導致價格下滑三分之二。 學術研究表明，由於限制土地使用的規定，城市的房價已經上漲。

由於供應緊張、需求持續攀升等因素影響，香港住宅價格從2009年以來連年上漲。在剛過去的2017年，香港樓市實現14.37%的漲幅。

由於樓市和股市帶動地價收入和印花稅收入猛增，香港政府去年的財政盈餘大超預期。香港財政司本月7日公布的數據顯示，截至2017年11月底，港府綜合盈餘為572億元，大大超出此前預期的163億元。

此外，報告還觀察到一個現象：最貧窮的那25%的家庭房價負擔能力指標中位數是5.5，而最富有的25%家庭同一指標讀數下降到了4.5。簡單地說，相比於窮人，富人承擔的房價壓力變輕了。

而且，這種貧富差異在那些榜單上靠前的大城市更加明顯。比如在倫敦，窮人家庭房價負擔能力指標中位數倍數是10.3，而富人的則是7.8。

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