中國樓市本輪降溫與以往有何不同？
上海嘉定區的一片住宅區。圖片來源：QILAI SHEN/BLOOMBERG NEWS
作者 Dominique Fong
受一波貸款和投機熱潮推動，兩年來中國住房市場維持強勢，沒有受到政府調控措施的衝擊。不過現在情況開始發生變化了。
北京、上海和其它一線城市的住宅銷售已陷入停滯，房價也出現下跌，一些地方微跌，另一些地方則出現顯著下跌。
由於政府採取了提高房貸利率、首付比例和限購第二套或第三套住房等措施，這些地區住宅市場需求出現降溫。潛在賣房者日益打算捂房，等待房價回升。
雖然中國以前出現過短暫的樓市下滑局面，但對於中國經濟和管理房地產市場的決策者而言，推動該市場繁榮的高債務水平使得此次下滑成為一個特別的風險。
最新的官方數據顯示，2017年11月北京和上海的住宅價格同比均下跌0.3%。這樣的跌幅雖小，但與曾持續一年多的兩位數百分比漲幅相比卻是令人矚目的逆轉。
根據紐約市場研究公司Granite Peak Advisory分析師Brandon Emmerich對中國上市房地產平台安居客每天掛出交易的逾2萬套住宅的分析，去年10月至12月中旬，上海發布廣告的新房價格下降了8%。
包括科技中心深圳在內的其它大城市的房價，以及無錫和杭州等上海周邊城市的房價也略微下降。
中國家庭此前不斷通過數額更大、風險更高的貸款購買住宅作為自用或投資。很多城市新實施的限制措施使得房產更難以脫手後，房價下跌可能會讓某些業主的欠債高於其能夠售出的價格。為了緩解這一壓力，政府正鼓勵租房市場的發展。
PNC Financial Services Group高級國際經濟學家Bill Adams表示，住宅市場中較為脆弱的一方是那些靠自己收入難以買房，且家裡也無力資助的購房者，這些人往往是從小城市或農村來到大城市的外來人員。
法國巴黎銀行(BNP Paribas)首席中國經濟學家陳興動表示，由於大城市吸引了大量移民，這裡的房價很可能維持目前水平的價格下跌態勢，如果房價下跌20%，那將會造成大麻煩，低個位數的降幅則無關緊要。
北京的住宅樓。圖片來源：THOMAS PETER/REUTERS
中國部分限購地區的住房市場仍然表現強勁。去年11月份中國房地產投資總額增長保持穩定，同比增幅7.5%。
陳興動說，如果沒有吸引大量人口湧入的小城市房價下跌，那麼對經濟增長的威脅就會更大。他說，如果房價下跌，能把那些房子賣給誰呢？
世界銀行在其2017年12月份的最新中國經濟展望中表示，房地產價格的不確定性是今年中國經濟前景的主要不利因素之一。
儘管中國住建部表示，房地產調控不會放鬆，但政府通過解除限令重啟需求的能力降低了市場的下行風險。與此同時，中國政府推遲出台一項預期的房產稅，該稅項雖可抑制投機行為，但會對房價造成打壓。
中國也沒有那種10年前能讓美國樓市崩塌並把全球經濟拖下水的高風險金融產品。
但中國房地產市場放緩將會產生廣泛影響。據穆迪投資者服務(Moody』s Investors Service)估計，房地產對中國經濟增長的貢獻或高達三分之一。不僅如此，該市場對全球經濟也有溢出效應。中國樓市火爆促進了家居建材、汽車、家電和其他產品的進口，瑞銀(UBS)把中國房地產市場稱為2017年拉動全球經濟增長的主要引擎之一。
在貸款政策收緊的影響下，臨近2017年底，新增按揭貸款逐月下滑；而此前某些月份，按揭貸款在新增貸款中的比重曾一度高達四分之三。
但不少家庭為了首付轉向了風險更高的融資工具，比如短期消費貸款，這種做法嚴格來講並不允許。
29歲的酒類經銷商羅川雲（音）2016年底花費15萬美元（約合人民幣97萬元）在北京城北買了第一套房，當時房價以每年超過20%的速度攀升。
買房使羅先生背上了沉重的債務，他每年的房貸約為1.5萬美元（約合人民幣9.7萬元），而他的年收入剛過1.8萬美元（約合人民幣11.6萬元）。
羅先生表示，房屋中介告訴他，如果現在想要為他的公寓找到買家，得在買進價格的基礎上砍掉一半。
羅川雲
說，半價不能賣，太虧啦。
上海的一排住宅樓。圖片來源：QILAI SHEN/BLOOMBERG NEWS
一些一年前在樓盤開盤時對購房人採取限流措施的開發商如今在等待時機。另一些開發商則面臨政府設置的房價限制。
去年12月初，上海樓盤招商中環華府的售樓中心出現了房主維權事件。
較去年早些時候所售樓盤，
該項目的開發商上海招平房地產開發有限公司當時的新樓盤售價降低了7%左右。一位房主稱，新的價格意味著她3月份從該開發商購買的公寓價值已下降了17.5%左右。
記者未能聯繫到該房地產公司置評。該公司項目中環華府社交媒體賬號稱，個別位置小幅價格波動屬於合理市場行為，大幅降價的結論純屬誤解。
在緊鄰北京郊區的部分區域，房價已下跌兩位數百分比。去年3月，燕郊主街密布緊張忙碌的房地產中介公司。購房資格達不到北京限購要求或負擔不起北京房價的買家湧入燕郊，推動這座本身沒有什麼產業的「睡城」房價上漲。
之後燕郊限購推動房價下跌逾30%。如今已撤店的房地產中介窗戶上還貼著「出租」的字樣。
燕郊興越房產的中介人員郭步賓（音）一邊揮舞著手臂一邊說，你來的不是時候，火爆時期整條街都是房地產中介公司。
那個時候，
郭步賓
的辦公室里，每天賣掉10套房是常態。他說，如今一個月能完成10筆交易算是幸運的了。房地產中介人員冉雲傑（音）說，有一些人過去買
了好幾套房子，現在試圖賣出一套房子套現，用來還另一套的貸款。他的一個客戶去年花23萬美元（約合人民幣148萬元）買了套房子。
冉雲傑
說，現在，為了找到買家，這個客戶不得不降價60%掛牌。冉雲傑
說，他經常接到因限購令不能買房的潛在買家打來的電話，但不得不回絕他們。
你可能還關注:
馴服中國樓市：不可能的任務
股神巴菲特賣房：1971年花15萬美元買下，現標價1,100萬美元出售
TAG:華爾街日報·派 |