新土地政策及未來地產分析
最近，一則新土地政策已投入研究的新聞，使地產行業再次波瀾壯闊。然而，正如馬雲曾豪言壯語地說得一樣，有的時候，不是所有實體經濟都不行，而是有的家的實體經濟不行。對於房地產業來說，躺著賺錢的時代確實過去了，不過新土地政策卻並非就是房地產業Winter is coming的真正宣言。
一、張維迎的再次勝利以及市場主體的真正回歸
2016年底，張維迎和老對手林毅夫再次展開了一次「決戰紫禁之巔」級別的巔峰論戰。從論戰情況來看，林毅夫勉強保住了面子。張維迎先生雖然出言不遜，自信之中透出一種捨我其誰的反中國傳統文化氣質，然而，對於搭建在財富地基上的現代社會來說，似乎張維迎，又贏了。
張維迎和林毅夫的論戰從產業政策開始，然而隨著論戰的展開，最終二人上升到經濟學基礎範式的爭論。對於張維迎來說，經濟之所以繁榮，就是有無數企業家，為了自身產業的增殖，而絞盡腦汁施展經營策略，同時因為承擔風險而做人做事都精益求精。張維迎認為，市場主體就應該是這個樣子的參與者。而政府官員，他們奉行的是另一套邏輯，因而政府官員並不具備創造比較優勢的能力——或者說不具備允許他們這樣做的條件。而林毅夫對此，其回答則顯得有些準備不足。一句「政府官員為了青史留名同樣有動機承擔風險，發展經濟，成為市場主體」，更是成為了經濟學界茶餘飯後的談笑之資。因為，在殘酷的市場廝殺之中，巨大的風險，殫精竭慮的投入，是不能靠這種儒家氣質支撐的。
在此之後，2017年，林毅夫考察東北之後，給出了一份發展建議。而這份建議，更是遭到眾多眾多學界同行的「圍追堵截」。當然，還有沒有力挺林毅夫教授的學者？有，當然有！只不過，有些事情，我們要像參考外交部發言那樣來看。事情往往是，在呼籲各方保持克制的同時，什麼管用，什麼實用，什麼解決問題，就採取什麼實際措施。
那麼，什麼管用？市場最管用！放開市場，讓市場准入門檻降低，讓因為自身承擔風險而靈活應變的市場主體來配置資源，這就是未來更加清晰的經濟走向。所以，放開政府對土地的壟斷，實現多主體供應，在這一涉及國計民生的根本行業上的更加市場化的政策被宣布投入研究之時，張維迎教授應該有理由打開一瓶09年的拉菲慶祝。
二、土地壟斷時期的弊病到底是什麼
這是一個很大的問題，但如果我們從一個例子入手，則這個問題將變得很容易理解。
在北四環外，圓明園地鐵站西邊300米，有一座一零一中學。這座中學是一座很牛的中學。造成北京大學西門附近交通擁堵的兩個理由：遊客聚集，以及，接一零一中學孩子放學的家長兩項，一零一中學就佔了一項。按照正常的情況，這個地方會成為學區房的集中地——如果是市場主體能夠配置資源的話。相信，面對如此明顯的商機，當利潤超過30%的時候，市場主體必然會在附近建房子。然而，現實並不如此。在一零一中學向西，有大片空地。這片空地，屬於商業用地，全都建著一層高的小商鋪。這是十分令人詫異的。為什麼呢？難道開發商不知道在這個地方建學區房更有利潤空間嗎？開發商顯然知道。
但是這看似簡單的問題，卻由於土地壟斷政策，而變成歷史遺留問題。事情是這樣的：當學區房供應不夠的時候，市場主體沒有快速拿地的條件，這塊地賣不賣，政府說了算。而政府賣不賣，這就不是盈利邏輯能決定的。所以，我們可以設想，在學區房剛剛供應不足的時候，有市場主體想到了，拿一零一西面的土地，但是，在政府這一關，遇到了繁瑣的手續。於是，時間卡在這。而另一些開發商，或者其他投資者，則由此看到了「商機」——既然新房子建不成，那豈不是既有的學區房，就像宋代遺留至今的名畫一般，很稀有？於是，存量學區房開始變得奇貨可居。在不擴大供應的前提下，畫地為牢式的競爭，使得存量學區房，價格直逼雲霄。這一價格高漲的最大負面效應，是旁邊的閑置土地，再也拆不起。或者，想拆也是騎虎難下。如果要拆的話，我們就不能光考慮市場邏輯了。它就已經是政治邏輯了。如果要批西面的土地為住宅用地，那麼官員面臨巨大指責：為什麼不早拆？現在才拆，是不是政府想掙更多地價差價，如果是這樣，那當初是不是故意囤地？在巨大的政治風險，甚至是政治指責面前，哪個官員也不敢輕易做決策。對於政府官員來說，提高學區房供應，可能不會青史留名，反而會使剛剛高價入手存量學區房的人，因為供應提高，價格降低，而對提高供應的官員恨之入骨。所以，青史留名的動力機制，並不足以讓政府官員冒此風險。所以，雖然一零一中學西面，有大片空地，且都只蓋著一層小商鋪，但仍然動不起。
到這裡，我們不禁又想起了茅於軾的一句話，有的時候，腐敗反而是潤滑劑。試想，如果在地價剛剛開始漲的時候，開發商和政府官員聯合，哪怕是最初時候的兩倍利潤，大大擴大供應，讓政府官員在有利潤可拿的情況下，配合市場靈敏度，那麼事情可能完全是另一個樣子。所以，體制問題不可小視。在電視劇《蝸居》中，我們能看到開發商送政府官員房子這樣的情節，這其實就是官員和商人共同開發的邏輯。要解決這個問題，一則是這裡所說的，潤滑劑邏輯，讓政府官員在盈利動機之中配合商機。而另一邏輯，就是釜底抽薪，徹底讓他們失去對土地的控制權，從而讓市場能夠自行應對變化。
三、真正的稀缺
一種說法認為，新土地政策，將導致樓市的崩塌。實際上這種說法只是危言聳聽。即使房屋完全恢復居住屬性，樓市也不會崩塌。這裡的依據是，所有生活必需品，它都具有特殊屬性。只要它是必須的，那它多高的價格，都不為過。而歷史上很多獲得第一桶金的人，也都是通過投資必需品來實現的。例如，洛克菲勒的發跡，就是緣於南北戰爭時期販賣藥品。在戰爭時期販賣藥品，就是運用必需品投資的經典案例。
對於新土地政策下的房地產投資，這裡有兩點建議可供參考：
1、投資最低價房產。房屋之所以能獲利，正因為它是必需品。所以，要想繼續通過房屋獲利，甚至是通過他人用十年二十年的勞動來為自己的利潤買單，那麼房屋投資必須指向「明知不可而為之」的人群。這看似殘酷，但是世間之事向來如此。我們以校園貸為例，就能明顯看出這其中的邏輯：校園貸，如此小額的貸款，卻風生水起，理由是什麼？馬克思對資本從頭到腳都留著血和膿的判斷，放在這裡來解釋，一點都不為過。
2、投資最高價房產。在一個充分競爭的環境里，固然李寧和雙星會因供應充足，而價格越來越親民。但是，在充分競爭的環境下，也一定會湧現LV和Chanel。那些特殊地段的不可量產的房產，反而會在普通品大家皆可得的情況下，成為朝思暮想的對象。而為願景買單，人類同樣不計成本。同時，在供應充足，選擇充足的條件下，面對選擇困難，環境科學行業（風水），很可能再度成為影響選擇的決定性一環。這些都將成為房產投資者和未來的開發商更加看重的方面。以香港為例，當周星馳名滿天下後，雖然購買了大量別處豪華房產，但仍然偏愛清水灣為居住地。理由便是，風水！而經周星馳現象後，清水灣則更是又漲一波。
TAG:權力論 |