2到3折的房子要來了！兩部委齊出手，影響820萬南京人！
這段時間，租賃新政是一個接一個，就在剛剛，國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳公布關於瀋陽等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函。這回，2到3折的房子真的要來了！
遼寧、江蘇、浙江、安徽、福建、河南、湖北、廣東、四川省國土資源主管部門、住房城鄉建設主管部門：
你們報送的利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案收悉。經審核，意見如下:
一、原則同意瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。
二、牢固樹立大局意識和責任意識。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照區域協調發展和鄉村振興的要求，豐富住房用地供應渠道，建立租購併舉的住房制度，實現城鄉融合發展、人民住有所居，增加人民群眾的獲得感。
三、把握正確方向。嚴格落實試點城市人民政府主體責任，統籌推進試點工作，要將項目選址、開工建設、運營等各環節監管落到實處。健全合同履約監管機制，切實維護好村鎮集體組織、農民、企業和承租人等相關主體的合法權益；建立租金監測監管機制，租賃項目要合理確定租金，建立公開透明的租金變動約束機制，支持長期租賃；鼓勵金融機構參與試點建設，依法依規提供金融產品服務。
四、平穩有序實施試點工作。試點城市要堅持城鄉統籌，統籌規劃城市、鄉鎮建設用地和空間布局。項目應與周邊區域基礎設施、公共服務設施配套工程統一考慮，明確配套設施建設主體與標準，實現與周邊地區公共服務均等化。規範集體建設用地建設租賃住房的審批和監管程序，明確項目申報主體，完善項目審批程序，戶型以90平方米以下中小戶型為主，強化事中事後監管，確保有序可控。加強政策宣傳和輿論引導，發展規範有序的住房租賃市場，形成可複製、可推廣的制度成果。
五、統籌提高管理效能。試點城市要求真務實、勇於創新，探索應用現代化信息管理平台和先進科技手段，在試點過程中研究加強公共服務配套，推進集體租賃住房納入政府主導的住房租賃服務平台管理，加強土地市場動態監測監管，促進節約集約用地。
六、試點城市要根據上述意見，認真組織實施試點，不得隨意改變試點實施方案內容。省國土資源、住房城鄉建設主管部門要加強對試點實施方案實施工作的指導和監督。試點中的重大問題，及時向國土資源部、住房城鄉建設部報告。國土資源部、住房城鄉建設部將適時開展調研、督導。
國土資源部辦公廳 住房城鄉建設部辦公廳
2018年1月16日
此次改革具有重大意義：
第一，「利用集體建設用地建設租賃住房」，是中國土地制度的重大變革，意味著以後「土地改革有巨大的空間」。未來，土地入市是不是一定要經過政府征地環節，都可能發生變化。這樣，中國房地產市場自1998年以來的基本邏輯，可能發生重大變化。
第二，這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利，這是非常值得稱讚的。
第三，這意味著一大批低成本土地入市，由此產生一大批低成本房屋，對於抑制高房價、高租金將產生巨大作用。
根據剛剛公布的「辦法」——村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關係，平衡項目收益與征地成本關係。
想想看，如果集體組織自行開發，不僅政府征地環節沒有了，連開發商這個環節也省去了，節省的成本會非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房價構成的70%，這部分就可以免去。加上開發商環節的省去，農村集體建設的租賃房成本可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。這是非常令人震撼的！
第四，大城市郊區農村戶口價值大增，將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃租房的股東，長期享受土地紅利。
附件：
南京市利用集體建設用地建設租賃住房
試點實施方案
為全面貫徹落實《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）等文件精神，按照《國土資源部住房城鄉建設部關於印發的通知》（國土資發〔2017〕100號）要求，結合南京實際，制定本方案。
二、總體目標
到2020年底，建成一批利用集體建設用地建設租賃住房試點項目，建設集體租賃住房總建築面積30萬平方米左右，促進我市房地產市場持續穩定發展。
在符合城鄉規劃要求前提下，破解城鄉建設用地管理二元結構，賦予集體建設用地居住和產業發展功能，促進城鄉「同地、同價、同權」；盤活農村低效用地，優化公共基礎設施配置，強化用地監管，促進農村地區節約集約用地；堅持人民立場，致力於滿足新市民住房需求、致力於農村集體經濟組織增收、致力於農民獲得長遠穩定收益。
以項目管理為抓手，以完善規則為主線，以可複製、可推廣為標準，以支撐城鄉統一市場建設為導向，新辟住宅用地供應渠道，增加住宅用地供應，緩解住房供求矛盾；圍繞優化試點項目審批程序、完善集體租賃住房建設和運營機制、探索集體租賃住房監測監管機制、保障承租人基本公共服務權利等內容，全面推進利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。
三、主要任務
（一）明確試點基本條件
1. 確定試點區域。在全市範圍內符合條件的區域開展利用集體建設用地建設租賃住房項目試點工作，各試點區域所在區政府為試點工作的責任主體，確保將試點工作各項內容落到實處。（責任單位：各區政府）
2.尊重農民意願。按照充分尊重農民集體自主意願的原則，確定試點項目前，應按照有關規定徵得擬佔用土地所有權所屬集體經濟組織三分之二以上成員或村民代表同意，確保集體經濟組織自願實施、自主運作。（責任單位：各區政府，市委農工委、市農委）
3. 明確實施主體。原則上以有意願和條件的鎮街、村集體經濟組織為項目實施主體，統一辦理相關立項、規劃、用地及建設手續。鼓勵集體經濟組織通過入股、聯營等方式與其他經濟組織合作開發建設，合作雙方需成立新企業實施項目開發建設的，集體經濟組織所佔份額比例必須高於50%。（責任單位：各區政府，市委農工委、市農委、市國資委）
4. 合理試點選址。在符合城鄉規劃、土地利用總體規劃的前提下，結合園區布局，美麗鄉村、特色小鎮建設等，根據農村存量集體建設用地現狀分布情況，綜合選取產業集聚度較高、區域配套設施完善、居住需求旺盛、建設規模適中、便於實施啟動的地塊作為試點項目選址。（責任單位：各區政府，市規劃局、國土局、房產局、發改委、經信委、建委）
（二）完善項目審批程序
5. 嚴格試點項目審批。對照試點基本條件，各區政府牽頭組織在轄區內進行調查梳理，對具備試點條件項目擬定實施方案（方案包括：項目名稱、建設地點、用地面積與四至範圍、土地利用現狀及相關圖件、用地規劃及相關圖件、建設規模、項目必要性可行性分析、資金來源和測算，以及項目建設和運營模式等內容）報市國土局申請試點。市國土局牽頭組織發改、規劃、建設、農委等相關成員單位聯合審核，符合試點要求的，由市國土局報請領導小組批准納入試點啟動實施。（責任單位：各區政府，市國土局、發改委、規劃局、建委、農委等）
6. 規範集體建設用地審批。試點項目用地納入全市住宅用地供應計劃管理；鼓勵優先利用農村閑置廢棄的存量建設用地和亟需轉型的村鎮企業用地；支持在行政區範圍內使用通過土地整治形成的建新指標，整合分散、低效的集體建設用地保障試點項目建設用地需求，建新區實施方案需經市政府批准並報省廳備案；實施主體應與土地所有權人和原使用權人簽訂佔用土地補償協議，並依據立項批文、規劃條件等向所在區國土部門申請建設用地，規劃部門依據控制性詳細規劃辦理規劃手續，國土部門初審並按規定報經政府批准後，辦理建設用地使用及登記手續。（責任單位：市國土局、發改委、規劃局，各區政府）
7. 支持規劃建設審批。試點項目實施單位取得建設用地手續後，應按規定向所在區規劃、環保、人防、消防、建設、房產、文物等主管部門申請辦理項目規劃審批、施工許可、竣工驗收、房產測繪、消防審批、文物勘探等手續。各部門應視同國有土地建設項目，支持相關手續審批辦理，並建立快速審批通道，提高辦事服務效率。（責任單位：市建委、人防辦、規劃局、房產局、環保局、公安消防局、文廣新局等，各區政府）
8. 加強項目產權管理。集體租賃住房建成經驗收通過後，可按規定向國土部門申請辦理不動產權利證書（包括土地使用權和房屋所有權），權利證書應按項目整體核發，不予分割辦理不動產權登記，並在權利證書上註明，房屋類型為集體租賃住房，僅用於租賃使用，未經批准，不得轉讓、抵押。（責任單位：市國土局、房產局）
（三）加強住房租賃運營管理
9. 完善租賃運營方式。支持集體經濟組織自行運營管理租賃住房，並納入全市住房租賃試點企業範疇，享受相應的扶持政策；鼓勵集體經濟組織將集體租賃住房委託給專門的住房租賃企業進行管理和運營；為確保集體租賃住房項目規範運營，保障集體經濟組織收益，可以由市、區住房保障平台整體租賃集體租賃住房作為租賃住房房源。（責任單位：各區政府，市房產局）
10. 規範租金及租期管理。集體租賃住房的租金水平應統籌考慮區位、配套、市場需求等因素，並參考周邊市場物業水平，與房屋租賃市場接軌，防止租金異常波動；禁止以租代售；禁止承租人轉租、閑置以及改變用途。（責任單位：市房產局、物價局）
11. 統籌實施租賃經營監管。集體租賃住房統一納入涵蓋信息發布、網上籤約、市場監測的全市住房租賃交易服務監管平台，統籌開展對集體租賃住房經營進行全程監管。（責任單位：市房產局、物價局、國土局，各區政府）
12. 規範租賃收益分配。集體租賃住房運營收益分配應兼顧政府、農民集體、企業及個人利益，在保證集體經濟組織基本利益得到保障前提下，按照利益共享原則，實行項目投資收益和集體資產收益相結合的分配機制，項目投資收益按項目實際投資比例進行分配。農村集體經濟組織應嚴格按照農村集體資產管理的有關規定，管理集體租賃住房等相關集體資產，完善集體資產收益分配機制。（責任單位：市農委、市委農工委、市國資委、房產局，各區政府）
（四）完善試點監督管理機制
13. 嚴格住房建設監管。集體租賃住房項目建設應依法進行公開招標，建設方主體應具備組織建設能力，涉及施工圖紙應經審查合格，由所在區建設行政主管部門依法進行質量安全監督管理，對涉及結構安全、使用功能、觀感質量和建築節能等方面進行重點監督。集體租賃住房的建築結構和附屬設施設備，應當符合國家及本市相關法規、規範要求，不得危及人身安全。（責任單位：市建委、房產局、公安消防局，各區政府）
14. 加強集體資產監督管理。農村集體經濟組織是農村集體資產管理的主體，應嚴格按照農村集體資產管理的有關規定，管理集體租賃住房等相關集體資產。對集體租賃住房的收益分配等重大事項，農村集體經濟組織應嚴格履行民主程序，定期公布賬目，接受集體經濟組織成員監督。要健全完善收益分配機制，切實維護計劃生育家庭的合法權益，集體租賃住房租賃收益分配方案須得到集體經濟組織成員大會或成員代表大會通過。（責任部門：市農委、市委農工委）
（五）加大政策支持力度
15. 給予項目建設金融支持。加強與國家開發銀行等政策性銀行合作，協調安排一定的貸款額度，支持以試點集體租賃住房項目預期收益向金融機構申請融資貸款。（責任單位：市金融辦、房產局）
16. 加強財稅政策支持。集體租賃住房建設及其租賃收益等相關稅費政策，由財政、地稅、國稅部門按相關規定執行，根據試點推進需要，適時提供稅收優惠支持力度並給予一定的財政補貼。（責任單位：市財政局、地稅局、國稅局）
17. 完善公共基礎設施配套。供應對象以家庭為單位的租賃住房，應嚴格按居住區配套標準建設教育、醫療等公共服務設施及水電氣等市政設施；供應對象為單身的，應配置滿足日常生活服務的公共配套設施及水電氣等市政設施。區政府負責試點項目區域內公共配套設施功能的建設完善，確保符合城鎮住房規劃設計及適用的有關規範。（責任單位：各區政府）
18. 加強配套公共管理和服務。按照住房租賃試點有關政策，積極探索提供人口和治安管理、義務教育、基本醫療、計劃生育、公共衛生、健康促進、基本養老、就業服務、社會保障、社區事務等基本公共服務。（責任單位：各區政府，市相關部門）
四、時序安排
（一）成立領導小組
2017年11月前成立以市政府領導為組長，市國土局、發改、建委、房產、農委、規劃、財政局等部門為成員單位的南京市利用集體建設用地建設租賃住房試點推進協調領導小組，試點辦公室設在市國土局。
（二）編製實施方案
按照國家試點方案有關要求，結合我市實際，編製試點實施方案，經省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門批准後，2017年11月底前報國土資源部和住房城鄉建設部批複。
（三）試點項目梳理及申報
對全市存量集體建設用地進行摸底調查，由各試點區域區政府牽頭開展試點項目選址梳理及可行性研究分析工作，組織有條件的農村集體經濟組織座談，做好政策宣傳，並於2018年1月底前綜合確定申報試點項目（各試點區域不少於1個）。
（四）試點實施、跟蹤及總結
2018年2月，正式啟動試點實施。
2019年11月，在省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門指導下組織開展試點中期評估，形成評估報告報國土資源部和住房城鄉建設部。
2020年底前，在省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門指導下總結試點工作，總結報告報國土資源部和住房城鄉建設部。
五、保障措施
（一）加強組織領導
成立南京市利用集體建設用地建設租賃住房試點推進協調領導小組，分管市長任組長，分管副秘書長、市國土局局長任副組長，各相關區政府、各有關職能部門為成員單位，領導小組下設辦公室，辦公室設在市國土局，市國土局局長任辦公室主任，定期召開試點工作聯席會議，及時通報試點進展情況，會商和解決相關問題。各試點區域區政府相應成立領導小組，全面負責組織實施當地集體租賃住房建設試點工作，專題確定試點具體實施方案、領導責任、實施主體及相關部門具體職責等試點工作內容，統籌安排，全面協調鎮政府、村級組織、村民以及相關部門等各方關係，將試點工作各項內容落到實處。
（二）明確職責分工
市國土局負責牽頭組織和統籌協調整體試點工作，具體負責定期召開試點工作聯席會議，及時通報試點進展情況，會商和解決相關問題；負責集體租賃住房試點項目的用地管理、審核工作，以及相關用地政策研究。
市發展改革委按照審批許可權負責和指導區投資主管部門做好集體租賃住房建設項目立項審批工作。
市建委負責指導區建設部門，對集體租賃住房的建設施工圖紙審查及房屋建築工程質量和安全等方面進行監督管理。
市規劃局負責做好試點項目的規劃審批工作。
市房產局負責研究制定集體租賃住房運營管理實施細則，指導區房產部門做好房產和房屋租賃管理等工作。
市農委負責指導農村集體經濟組織嚴格集體租賃住房資產管理，完善集體租賃住房的收益分配等機制。
市公安消防局、市人防辦、市文廣新局、市環保局負責做好試點項目的消防審批、人防驗收、文物勘探、環境評價等工作。
市金融辦負責研究並指導試點項目獲取金融支持。
市財政局、市國稅局、市地稅局嚴格按國家的相關規定，貫徹落實集體租賃住房建設及租賃收益等相關稅費政策。
供水、供電、供氣、城建相關部門和企業負責做好試點項目的水電氣及周邊基礎設施的配套建設等工作。
市物價局負責指導區物價部門做好集體租賃住房租金標準制定工作。
各試點區域區政府作為試點推進實施責任主體，應會同街鎮政府共同依法負責具體試點項目選址、建設及運營管理的組織、指導和監督，對於未經批准擅自建設租賃住房或者將租賃住房銷售的，應當依法予以查處，切實防止對外出售和以租代售；依法加強集體租賃住房項目建設和租賃的治安、消防、戶籍、人口計生、規劃、稅務、國家安全和城市管理綜合執法等監督管理工作。
（三）健全落實機制
將《試點實施方案》落實情況納入各區政府和相關部門工作考核範圍。各試點區域區政府、各相關部門對承擔的工作任務，排定工作推進計劃，明確責任領導和責任人，定期向工作領導小組辦公室報送工作進展。
（四）加強督查考核
各有關部門按照職責分工，加強對試點工作的指導監督，依法規範運行。要加強分類指導，尊重基層首創精神，健全激勵和容錯糾錯機制，允許進行差別化探索，切實做到封閉運行、風險可控，發現問題及時糾偏。
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