「奢侈品風向標」上海恆隆強勁復甦，去年零售額猛漲26％

在很長一段時間內，恆隆都是上海富人購買奢侈品的不二之選，同時也是「奢侈品零售的風向標」。

作者 | 周惠寧

隨著國內奢侈品零售業觸底回暖，一線城市高端商場成為這一趨勢的最大受益者。

恆隆地產(00101.HK)今日發布2017年全年業績，在截至去年12月31日的12個月內，恆隆地產收入同比下滑14%至111.99億港元，營業利潤下滑11%至79.1億元，凈利潤則同比大漲31%至81.24億元。對於收入的下滑，公告稱，主要是由於本年度出售較少住宅單位而導致物業銷售額下降。

其中，物業租賃的租金收入增加 1% 至 77.79 億元，若撇除因資產優化而短期關閉的區域，則增長 4%；物業銷售收入則同比大跌36%至34.2億元。公司發展中投資物業的總值為215.92億元。

報告指出，去年香港與內地的零售表現均有復甦跡象，特別是內地一線城市的奢侈品行業尤為明顯，並逐漸蔓延至其它城市。不過，集團在高峰期間訂立的租約或仍會受壓，因時裝零售業萎縮而衍生的行業多元化而也將對租金帶來影響。

圖為恆隆地產2017年主要業績數據，點擊大圖查看更清晰

期內，集團在內地的八個商場租金收入同比增長 1%至人民幣 26.72 億元。資產優化計劃完成後，上海恆隆廣場商場零售額同比大漲 26%，租金收入則增長 22%，該增幅已足夠彌補上海港匯恆隆廣場商場因資產優化工程而減少的租金收入。截至 2017 年底，該商場的租出率上升三個百分點至 96%。

早在2001年就開幕的上海恆隆廣場購物商場是中國最早開幕的高端商場之一。地處核心商圈靜安區南京西路，寫字樓高288米，曾是浦西第一高樓。在很長一段時間內，恆隆都是上海富人購買奢侈品的不二之選，同時也是「奢侈品零售的風向標」。

恆隆商場多年穩坐高端商場「一哥」位置，2015年在上海核心商圈購物中心首層租金數據中，恆隆廣場是上海唯一日租金破百的商場，遠超靜安嘉里中心、上海環貿廣場、上海國金中心等國內一線購物中心。

上海恆隆廣場商場的整個地庫於 2016 年 3 月關閉以進行優化，並自 2017 年 1 月起分階段重新開業。目前已有約 30 個品牌進駐地庫，其中大部分更是首次在恆隆廣場商場亮相。由全球知名室內設計師所設計的高端貴賓室也於 2017 年 9 月對外開放，該貴賓室不僅用於款待高端消費者，也會給品牌用於舉辦產品發布及會員專屬活動。

上海恆隆廣商場開啟了上海乃至中國內地「奢侈品時代」。

翻新後的恆隆商場突出了頂級奢侈品牌資源優勢，以此與其他高端商場拉開差距。目前恆隆彙集了數量最多、面積最大的頭部奢侈品牌店鋪。

Chanel 已經擴展店面2次，希望能展現品牌的全線產品。LV之家則橫跨五層，是中國內地首家。Prada店鋪從兩層樓擴充到四層樓，Dior 精品店則擴大為三層高的旗艦店 Dior Maison，以及Giorgio Armani、Bottega Veneta等品牌都是目前上海最大的店鋪，進一步鞏固了恆隆廣場商場作為高端品牌集中地的定位。

據悉，升級後的恆隆地產將加強客戶關係管理，於去年第三季起率先在上海恆隆廣場推出顧客關係管理系統，並在兩年內陸續在內地所有恆隆廣場推出，首期投資額為1600萬元人民幣。

不過，同在上海的港匯恆隆廣場商場租金收入則減少 9%至人民幣 8.83 億元，若剔除受影響區域，租金收入上升 7%，部分受翻新影響區域將自 2018 年年中起分階段重新開業，以減少對收入及利潤的影響。

為應對充滿挑戰的市場環境，恆隆地產於去年上半年開始下調部分商場租金，同時優化租戶組合及提升租出率。得益於周詳的租戶組合重整及市場推廣，上海以外的六個商場零售額及租出率也有所改善，為日後的可持續租金增長建立了穩固的基礎。

瀋陽皇城恆隆廣場商場的租金收入同比上漲 9%至人民幣 1.55 億元。截至 2017 年底租出率下 跌三個百分點至 90%，主要由於部分租約於年底前到期所致。

市府恆隆廣場的總收入則同比減少 7%至人民幣 2.13 億元，主要受到瀋陽奢侈品消費疲弱、商場下調租金等影響，其租金收入減少 25%。截至 2017 年底，租出率下跌一個百分點至 83%。

濟南恆隆廣場商場收入增加 3%至人民幣 2.71 億元，租出率上升三個 百分點至 94%，零售額同比增長 12%；無錫恆隆廣場的總租金收入下滑2%至人民幣2.19 億元，商場的零售額同比上漲16%，租出率上升七個百分點至 87%。

天津恆隆廣場商場租金收入則同比減少 5%，租出率上升七個百分點至 89%，零售額同比增幅為 8%；於2016年9月開業的大連恆隆廣場租金收入增加13%，租出率上升五個百分點至 71%。

期內，上海恆隆廣場、瀋陽市府恆隆廣場及無錫恆隆廣場的四座辦公樓租金收入減少 3%至人民幣 7.58 億元。

恆隆地產董事長陳啟宗近日在第十一屆亞洲金融論壇中表示，中國商業機遇多，也是可預見性非常強和發展穩定的地方，是投資的最好去處。

他還指出，目前內地一線城市已經有所復甦，長遠來說對內地市場仍持樂觀態度。如果中國消費市場沒有太大變動，集團在內地的前景可觀，但要注意風險，並強調最重要是做好市場定位。

恆隆地產董事彭兆輝早前在接受時尚頭條網的專訪時表示，恆隆商場將花更多精力把握內地高端消費群體的需求和變化，提供更精準的服務，以私密乃至細微的整體服務提升消費體驗。

據悉，恆隆地產目前在內地現有的商場共有8個，集團稱未來會再增加2個，強調集團的營運模式是崇尚簡約，較為著重商場的質量。

與此同時，恆隆香港商鋪組合租金收入同比基本持平，為22.61億港元，主要受銅鑼灣京士頓街9號及山頂廣場自2017年年初進行大型翻新工程所影響，若撇除該因素，租金收入增長3%。

其中，山頂廣場第一期翻新工程關閉 60%的可租賃面積，預計於 2018 年年中完工，翻新後的區域將於 2018 年底之前重新開業。截至2017年底，恆隆香港商鋪整體租出率上升一個百分點至96%。

期內，恆隆香港辦公樓組合租金收入增長5%至12.57億港元，主要得益於租金調升及租出率上升，整體租出率上升4個百分點至95%。

在連跌 24 個月後，香港地區零售額自 2017 年 3 月份起已連續 9 個月錄得正增長，內地遊客人數正在回升，不過，內地消費者對鐘錶珠寶及高端時裝等的需求較之前有所減少。考慮到多年來的持續增長已將租金提升至一個較高水平，因此集團認為香港地區本年度的業績表現符合預期。

整體而言，得益於政府對個人消費的持續鼓勵和對新零售行業多元化及拓展的促進，進一步推動了消費者對時尚奢侈品及潮流服飾品牌的需求。

據貝恩公司最新報告，2017年中國奢侈品銷售額達到人民幣1420億元約合220.7億美元，較2016年大漲約20%，創下自2011年以來最大增幅。貝恩駐上海合伙人Bruno Lannes表示，各大奢侈品牌下調中國市場售價，加上中國政府鼓勵國內消費，對於奢侈品市場的反彈起到了關鍵作用。（延伸閱讀：令人吃驚的反彈！貝恩稱去年中國奢侈品銷售猛漲20%）

報告數據顯示，2017年化妝品、香水和個人護理品在中國的銷售額增幅最大，達到28％；其次是珠寶首飾，銷售額同比增幅達27%；女裝品類銷售額則在街頭休閑服飾的推動下同比上漲24%，男裝銷售額增幅則為8％。

有分析人士認為，由於歐洲地緣政治和治安環境的動蕩，以及中國奢侈品購物體驗的不斷優化、價差的縮小，中國消費者開始迴流國內消費，這部分消費者將成為國內高端商場業績增長的關鍵動力。

對於2018年，恆隆地產表示將把發展重心放在推動物業項目的零售額及租金增長上，同時提高上海以外項目的租出率及租戶質素，並進一步提升成本效率及租賃邊際利潤率。

至於線上線下合作方面，執行董事陳文博表示，集團主要專註線下的客戶體驗，但也會找合作夥伴推行多媒體市場推廣。合作夥伴方面，陳文博指與不同大、小型電商均有研究合作機會及方式，但細節未能公布。

野村則發表研究報告稱，鑒於恆隆地產物業發展銷售步伐預期的調整，下調恆隆地產2017至2019年核心業務凈利潤增長預測至6%、7%及8%，不過仍重申該股「買入」評級，並稱其為行業首選。

近三個月以來，恆隆地產股價累積上漲了近8%，目前市值約為400億港元。

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