參投自如，融創中國買到了什麼？
原創作者 | 莫老爺
1月16日，鏈家旗下長租公寓品牌自如宣布完成40億人民幣A輪融資，融資金額是截至目前中國長租公寓行業最高單次融資額。數據顯示，截至2017年底自如已經進入到9座城市，為超過20萬業主委託管理50萬間房源，累計服務租客超過120萬，管理資產總值超過6000億。
此次參投自如的投資機構包括華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊、華興新經濟、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等。根據各家的投資額和佔比推算，自如目前估值約200億元。
這已經不是融創與鏈家的第一次合作。
2017年1月，融創房地產就曾通過增資以26億元的價格獲得鏈家6.25%的股權，北京鏈家因而成為了融創的聯營公司。融創當時在公告中表示，此舉源於看好中國房地產存量交易市場的發展空間，而北京鏈家在北京市場建立了絕對優勢。如今事隔一年，融創再次參投鏈家旗下自如，孫宏斌說是因為繼續看好存量市場。
莫老爺認為需要注意以下六大點信息：
一、房地產新房增量放緩。持續多年高速增長的新房市場在突破10萬億的規模之後，進入調整期。只能拿到國家統計局截止2017年的數據：我國家庭戶均住宅套數約1.08套，人均建築面積近50平米，從其他國家的經驗來看，戶均擁有1.1套住房以後，住房市場即接近峰值。
二、開發商單純做住宅利潤逐年下降。從房企公布的財報中可以看出這一現象。其實大部分開發商都願意簡單地做純住宅開發業務，但這一業務的黃金時代已經過去了，尋找新的利潤點是不得不面臨的問題 。關於利潤，長沙最近還出了一個很搞笑的政策，要求開發商的利潤必須控制在5-8%這個區間。
三、進一步的城市化將催生更大的租賃需求。在北京、上海、深圳這樣的國際化都市，人房比遠未達到平均水平。據不完全統計，僅在北京就有超過700萬人口選擇租房，房租總量保守在1000億以上，而隨著中國城市化的推進，租賃市場空間仍在不斷被製造出來。
四、我國住房租賃市場的機構化率還很低。目前，我國租賃住房約有1億套，其中超過90%為個人出租，品牌公寓企業總佔有率低於2%，開發商自持經營的居住用房不足1%。相比美國、日本的租房市場機構化率分別能達到30%、80%，我國住房租賃市場的機構化率還很低。預計到2020年，住房租賃市場規模可從現在的1.39萬億元增加至1.7萬億元，發展空間巨大。
五、國家政策也傾向於倡導社會各界儘快建立租賃體系，尤其是開發商，去年一線城市出讓的地塊中，已經能看到純租賃地塊。有一句話挺有意思：「用新房限價壓住增量房價上漲（短期），用擴大租賃用地和房產稅壓住存量房價上漲（中長期），這就是房地產長效機制的建立。」
「國家隊」率先以身作則。前兩天，上海推出了首個國企租賃住房品牌，首批確定的17幅租賃住房地塊，總建築面積超過100萬平方米，計劃投資約180億元，全部新建完成可供應約2萬套租賃住房。
六、銀行支持。各大銀行陸續發布「租賃貸」。繼建設銀行、中國銀行與中國銀行之後，一周前中國農業銀行也在北京發布了「法人租賃住房貸款」和「共有產權住房貸款」產品。截至目前，四大國有銀行已與大約30個省市簽署了住房租賃市場發展戰略合作協議，合計提供的意向性授信支持金額超過萬億元。
顯然，租賃市場前景遠大而美好，開發商涉入該領域也是明智之舉。那麼還有兩個問題，融創參投自如，實際買到了什麼？
在宣布獲得40億融資的同時，自如CEO熊林還發布了自如下一步的戰略規劃：
第一，在繼續深耕北京、上海、深圳三城的同時，開拓新進入城市，包括杭州、南京、廣州、武漢，成都、天津；
第二，加大線下產品研發與創新；
第三，升級周邊生活服務及市場化推廣，推進周邊生活服務的社會化，讓社會大眾都能享受到更好的保潔、維修、搬家等服務；
第四，在智能家居、大數據、社區與社交應用等線上產品及科技創新上加大研發，通過科技創新提升運營管理效率和客戶體驗；
第五，引入更多核心專業人才，建立自如管家的職業培訓認證體系。
綜上所述可以看出，融創與自如結合不僅僅是一樁投資上的生意，更多是兩個大平台的對接，期望龐大的資源融合可產生1加1大於3的效果。
自如是中國最大的專業資產管理機構，融創則是中國銷售額T0p4的房企，且未來發展潛力可期。2017全年度在TOP10里，同比業績增速最快的就是融創，12月單月融創還實現了約640億的銷售，也是房企單月業績冠軍。加上融創去年新增土地貨值14358.5億元，依然是行業第一，土地貨值反應的則是未來新增業績的空間大小。至少，TOP4不會是融創的終點。
這樣龐大的兩個平台聯姻，能產生的奇蹟太多。譬如自如說要加強房地產領域大數據的研發，而未來沒有大數據就幹不成大事業。房地產目前一二線已經飽和，開發商想在新房領域繼續擴大份額，就必須潛五六線城市，甚至是GDP強縣。這些地方，各種統計數據都是缺失的，你去拿一塊地，該地區常住人口成分、收入水平和競品樓盤的判斷，你一時半刻完全沒有數據。怎麼辦？
再譬如，所謂的「租售並舉」，政府的初衷是希望營造一個空置房的運營時代，把市場上的存量房源盤活，並不是去打造一個租賃房的建設時代，現在很多企業為了表「衷心」，純粹是為了做租賃而做租賃，未來能產生什麼樣的經濟效益和回報，完全是未知的。選擇參投租賃機構，至少可以降低這方面的風險。
最後，2018年就要來了，在網上看到一段話與莫老爺今天的這篇稿子思想很貼切，送給大家：「2018，地產將被重新定義！開發商不再只管開發，還要做上下游，修好了房子不再只是銷售，還要做租賃。」
做租賃不再只管空間，還要管內容，做內容不再只是招商，還要自己做產業。做產業不再只是做企業，還要做社群…
地產，已經變成一張巨大的生態網，圈住了與地產有關的100多個行業。地產的周期，不再是從開發到銷售的一二年，而是貫穿每個人生命始終的70年、100年。
珍惜善待每一個客戶吧，他們可能將和你成為知己，一起度過平凡或跌宕的一生。」
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