美華人小區分租屋糾紛多 屋主定期查看防患未然

中國僑網1月30日電 據美國《世界日報》報道,美國房地產市場近年扶搖直上,吸引大批中國買家。不少中國投資人到美國投資房地產,遙控管理出租房屋,使得愈來愈多的二房東應運而生,但引發種種問題卻始料未及,尤其一旦發生惡性事件,房主可能不賺反賠,後患無窮。

地產經紀和法律人士表示,雖然美國法律非常保護房客隱私,但房東還是有方法對房客的居住情況進行有效管理,比如在簽訂合約時標明,每月可檢查居住情況,或以每年檢查消防和一氧化碳標準的名義,要求房客開門接受安全檢查。上門和不上門相差很大,長期放任,很可能最後變成不可收拾的局面。

資深華人地產經紀阮秉森表示,近年不少中國投資者在南加購買房子後出租,由於本人長期不在美國,房屋委託朋友或熟人幫忙出租。據他了解,前些年不少投資屋變成了家庭旅館和月子中心,現在不少變成了更短期的Airbnb,人口流動非常大,管理更複雜。

由於房主長期不在美國,對自家房屋出租情況根本不了解,當他們偶爾回到美國時,可能會被房客的隱私權擋在外面,無從知道房客居住情況。即便是房客變成了二房東,改變房子內部原貌、租客成群,也難以得知。

巴沙迪那市資深律師郝琦表示,美國法律與合約密切相關。在加州,只要房東合約同意,房客可以將房子另租他人。但如果牽扯到房屋改建、擴建與租客有關,情況則會變得複雜。

她表示,阿罕布拉日前發生的命案,受害人家屬不但可以向涉嫌本案的二房東提出法律訴訟,大房東也可能難逃民事訴訟。將1400平方呎房子改成八個房間,車庫隔成三個房間的做法,除了命案本身的刑事責任外,將會因命案引來市府對非法改建隔間改建追究責任。而由於眾多房間出租產生的商業收入,也將會引來稅務部門稽查。如果二房東是在大房東不知情下自行改建和出租,則二房東違反合約,大房東責任會減少一些。而如果大房東對二房東的改建知情,不管不報放任為之,則責任更大。

不過資深保險經紀林戴維認為,在該命案中,無論大房東還是二房東都會被牽連進去,但最倒霉的是大房東。加州房屋責任險,通常只保一定數量的出租房屋和房客,如果房主同住的話,房客不能超過三戶不同人家。華人小區將出租屋改成分租屋而引發的失火和刑事糾紛等事件屢見不鮮,保險理賠調查發現很多房屋都是在沒有得到法律許可的情況下,非法改建。

林戴維表示,保險公司提供給民眾的普通房屋保險不會承包短期出租屋,而包括家庭旅館、月子中心、Airbnb等,均屬於租約不超過一年的短期Boarding House租約,這種短期出租賺錢的房屋一旦發生意外,包括偷盜、傷害、謀殺等,保險公司將不會理賠。因為保險公司明文規定房屋保險不覆蓋此類商業行為,如果民眾非法出租則屬於欺詐,房屋保險不會理賠。大房東通常會有房屋責任險,保險公司頂多會延伸大房東的部分責任險,以支付其部分法律費用。

郝琦特別提醒房東,美國法律相當保護房客,中國民眾在美投資出租房屋,一定要了解美國法律,比如房客不交租金,至少要兩個月才能驅逐,且租金收不回來。所以房東本人不在美國的話,最好尋求專業人士幫助。而很多人委託友管理出租房屋,一旦引發安全衛生等問題甚至暴力事件,得不償失。(楊青)

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