你可能不知道的這些權利

活到老，租到老。

這就是德國47.5%的人的住房狀態。

在這樣一個租房市場高度發達的國家，

每一次租房，都堪稱「權利的遊戲」。

一方是市場撐腰的霸王玩家房東大人：

不許吸煙不許養寵物不許帶朋友回家！

另一方是法律撐腰的平民玩家租客群眾：

根據法律，我享有XXXX權益！

那麼，誰才是「上帝」呢？

我可以養寵物嗎？

在德國，養寵物真不是件稀罕事兒。2017年的最新調查顯示，約有61%的家庭養寵物，其中28%的家庭還養了不止一隻。所以作為「特殊的租客」，法律對於租房養寵物進行了「關注」。

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養貓還是養狗？- 奉行平等自願的原則

對於常見的如貓狗這樣的寵物，你需要提前告知房東，雙方在平等自願的基礎上「和平協商」，在房東綜合權衡了各方利益之後，會給你一個「yes」或「no」。但是這個「no」必須是你和房東共同協商的結果，如果房東只是很心機地在厚厚的合同條例（一般人都例行忽視）中提了一句不許，那麼這樣的條款是無效的，無需理會。

但如果寵物會給別人帶來嚴重的噪音、污染、難聞氣味，毛髮過敏等，或寵物本身具有一定的危險性時，那麼你大概率會得到一個「no」。（聯邦最高法院VIII ZR 168/12）

比如在一個單居室的住宅里養兩隻狼狗就是法律不允許的。（案件號：AG Frankfurt/Main, Urt. v. 4.6.1999, WuM 2000, 569）

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養其它小動物？ - 隨便養，但個數有限制

不過如果你養的人畜無害的小動物(如倉鼠，烏龜，除鸚鵡外的小鳥等），那就不需要房東點頭同意了。唯一需要注意的是，在飼養這些小型動物時，要注意寵物的數量要與房間大小相匹配，滿屋子「雞飛狗跳」的話可能就會收到房東寄來的解約警告。

北威州門登市曾經有一位租客在房裡養了80隻小鳥，根據法院判決（案件號：Az: 4 C 286/13），這種情況，房東可以立馬叫他走人。

我可以吸煙嗎？

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吸煙的權利是被法律保護的

德國的煙民並不少。相關數據顯示，約有30％的成年人吸煙(根據德國成人健康研究DEGS)。雖然吸煙是絕對的個人問題，但在租房時，大多數房東無疑是很不待見煙民的。吸煙不但會產生氣味，健康，房屋破壞等問題，長期被迫吸二手煙的房客還可以要求減免房租。所以在簽訂合同時，房東很可能會想法設法地「禁煙」。

但和養貓養狗一樣，吸煙屬於租客的私生活，一般來講，合同中「不允許吸煙」對租客是無效的。房東如果想「禁煙」，就必須和租客就此問題進行單獨協商，比如關於在陽台或者樓梯間吸煙的限制規定等。當然，租客必須在吸煙時考慮其他人，如果抽煙很兇但又不通風，而對其他人產生了嚴重的干擾，是有悖於租客」考慮體諒他人「的義務的(§ 241 Abs. 2 BGB)。

有一個轟動一時的案例。北威州有一個租客Friedhelm Adolfs由於吸煙嚴重影響了其他租客，雖然已經住了40年，仍然被房東要求解約。前兩次判決，法院都站到了房東這邊，但第三次審判時，法律駁回了房東的申請，理由是：法庭證人們的證詞在氣味滋擾的程度的問題說明上有著較大出入。最後，租客仍然沒被解約（案件號：24C 1355/13）。可以看出，租客吸煙的權利是合法的，但過度吸煙影響他人的行為無疑是不討法律喜歡的。

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入住前必須要說明「煙民」的身份嗎?

有意思的是，也會有很多和房東鬥智斗勇的煙民。由於法律對於吸煙權益的保護，很多房東就想在源頭上熄滅吸煙的星星之火。據小編粗略統計，35個出租廣告中的至少30個都寫」不能吸煙「或者有條件地限制租客吸煙。很多煙民就會隱藏身份，簽訂合同時絕口不提或信誓旦旦表示絕不吸煙，搬進來之後抽的不亦樂乎。可憐的房東，能做的只有一聲嘆息。畢竟連法律都表示：當租客在被問到是否是吸煙者時說他戒煙了，也不能保證他會不吸煙。(案件號：LG Stuttgart, Urteil vom 2.7.1992, 16 S 137/92, NJW-RR 1992 S. 1360)

不過瞞天過海之計雖然耍的漂亮，但和房東的關係可就大打折扣了，三思，三思。

我可以彈樂器嗎？

德國至少有大約17%的人口在空閑時間（大約一周一次）彈奏樂器。但是樂器吧，彈得再好，對他人來說，也可歸屬於「噪音」一類。生活因此被長期干擾的鄰居更是有權利要求減少房租。那麼法律對此是怎樣規定的呢?

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可以彈奏-休息時間要避開

和吸煙一樣，彈奏樂器也是非常私人的事，法律不會禁止。多才多藝的你要注意提前與房東溝通，並且堅決避開休息時間（一般是午休：13-15點，晚上睡覺：22-06點），不然可能面臨被解約的風險哦。

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彈奏時間有限制

彈奏時長也是個問題。如果你的彈奏會影響到他人，那麼你就要注意鄰居們忍耐的底線了。雖然法律沒有明確規定，但一般說來，最好每次不要連續彈奏超過2小時。

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專業人士/音樂人可以彈奏更久一些

但法律也是愛才的。如果你是專業人士，那法律也允許你可以多彈奏一會。比如在弗倫斯堡，專業音樂人的家庭就可以每天彈奏小提琴，中提琴或大提琴8小時（參考Az. 7 S 167/92）。但最好把這些額外的時間寫進合同。這樣以後有了糾紛，法律才能更光明正大地支持你。

我的親友可以來拜訪嗎？

咱們中國人熱情慣了，家裡時不時會有親友來串個門，於是難免有留宿的時候。這種親友留宿呢，人之常情，所以法律也很通情達理地明確保護這項權益。房東不同意？合同不允許？無效！因為接待客人是人之長情，這樣的條款是違背傳統道德的。所以根據德國民法§138 Abs.1 BGB，這樣的合約或合約內容本身是無效的。

曾經有一位女學生因為帶了男友回來留宿，結果第二天被房東趕了出去，並要求付清房租。法庭相見，租客笑到了最後：不僅不用付房租，房東還需要賠償相關的搬家費、旅舍住宿費等。

但法律的保護也是有限度的，主要有3個方面：

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時間有規定

如果住宿期限在6-8周，最多三個月（參見Az H? 3 C 5179/94），那麼好，您隨意，房東說了不算。如果超過了這個時間，那就不是「臨時住宿」而是「常住客人」(Dauergst)了。這時候你就必須和房東好好溝通了，不然可能會被警告甚至解約（§540 BGB)。

不過此處也有例外：如果住進來的是租客的「近親」（通常指的是租客的孩子以及父母），那麼只要房屋沒有因此過度擁擠，他們就可以住進來。這個時候，你只需要告知房東，但無須徵得同意。

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人數有限制

人數過多，必然導致過度擁擠(überlegung der Mietwohnung)。怎樣算過度擁擠呢？各個州的規定有所不同，一般來說在8-12平米/人。比如柏林的房務監督法案規定，每個人至少有9平米/人，六歲以下的兒童6平米/人（參見§ 7 Abs.1）。如果房間過度擁擠，就算是親父母也必須要離開。

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不影響他人

如果租客的親友是個「好事之徒」，影響了鄰里的正常生活，那麼房東很有可能會把他列入黑名單，永遠對他關上大門（案件號：AG Wetzlar, 21.2.2008, 38 C 1281/07 (38), ZMR 2008 S. 634）。

總體來看，上帝輪流做。

租房前，房東有優先選擇權，他的地盤聽他的。

入住後，租客手握法律大旗，我的地盤聽我的。

不過咱們中國人嘛，以和為貴，不被人欺負的同時呢，也盡量和各方和平共處。畢竟，大家好才是真的好。

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