和這位東京房主聊聊日本房產
文｜孫不熟
有一個朋友總嚷嚷著要去東京買房，他的理由如下：
日本是世界一流發達國家，東京是全球一線城市，500企業總部吊打紐倫港，只比偉大首都北京少那麼一滴滴，但人家的500強都是橫掃全球的跨國公司，含金量高得多。更重要的是——便宜，早在5年前，我們北上深的房價已經秒了東京，到今天更是甩出它一個身位了。
「大家不是說，便宜就是正義嗎，東京那麼牛那麼便宜，為什麼不能買？」
日本東京夜景（圖片來自視覺中國）
我說，灰常有道理，再免費送你三個購買的理由：
1、東京房價不僅便宜，而且租售比極高，一般能到5%，也就是說買一套房子，僅靠租金20年就能回本，比起北上深的100年，實在是良心資產。
2、東京仍在變大，增量機遇多。日本雖然早已完成城市化，但這不代表著人口就不流動了，大東京都會區仍在持續不斷地抽吸其他地區的人口，目前大約佔據全國人口的1/3，未來佔到1/2也不奇怪。中國人對房價的認知是「短期看金融，中期看土地，長期看人口」，這說明東京房價還能漲。
3、東京房屋的質量好、品質高。日本在製造業領域的工匠精神，同樣灌輸到建築業，不僅建築工藝可靠，房屋保養的水平也堪稱極致，五六十年樓齡的老房子，看上去不比中國10多年樓齡的房子差。1980年，日本就提出了百年建築的目標，一棟房子的建築結構可以使用100年，未來還有望延長到200年。
但是，我反問朋友：如此低的房價、如此高的租售比、如此高品質的房子，為什麼就沒有到投射房價上去呢？別忘了，東京房價幾乎20年沒漲！如果你去東京炒房，就是一個笑話。
數據來自美國《財富》雜誌2017世界500強榜單
論經濟實力，東京遠超北上廣深港，可與紐約倫敦比肩，但論房價，東京立馬敗下陣來，可謂一流城市、二流房價。
為什麼呢？為什麼呢？
中國人沒有吃過房價的虧，體會不到日本人歷史深處的痛。1990年代，日本資產泡沫達到巔峰，股價與樓價齊飛，江湖傳言東京一個城市的地價抵得上整個美國。但很快，日本資產泡沫崩盤了，東京房價一瀉千里，然後20年不漲不跌，只到今天也不到巔峰時期的1/2，而香港房價早已收復巔峰時期的河山。
不過，最近幾年，到東京買房的中國人越來越多，似乎有一種重燃東京房價的勢頭。
今天我們找到一個旅居日本的中國女生，想通過她的視角了解一下東京的房價。她叫楊晨，畢業於日本早稻田大學，是一名自由撰稿人兼攝影師，業餘還搞搞民宿。最近，她在東京買了一套小房字，55平米，單價4萬，軟妹幣。哦對了，55平米是室內使用面積，摺合成國內標準的話， 大約69平米，單價3.2萬。就是這麼便宜。
下面是我們的編輯成成與楊晨的問答。
Q＝成成
A＝楊晨
1、220萬可買東京市中心70㎡
Q：現在東京中心區的普通住宅大概多少錢一平？
A：東京中心地區的高層公寓價格是6-15萬RMB之間（較新的房子，目前來說2000年建築以後的房子是這個市場價，年代久的會低於這個價格），這與北上深看上去差不多，但考慮到日本房價計算的是實際使用面積，摺合成同樣標準的話，即便不考慮兩國工資水平的差異，東京房價也比北上深便宜。
我的一個感受是，日本樓房維護非常好，我目前的房子是1989年建，按理說印象中應該非常舊了，但無論是外部還是內部的維護，都讓我覺得和國內2000年建的房子沒差別。我的房子在東京市中心的淺草地區（一個熱門旅遊觀光區，距離銀座乘電車15分鐘），55平米，約4萬多一平米（低於市場價的重要原因是房子年代久）。
55平米是室內使用面積，摺合成國內標準的話， 大約69平米，單價3.2萬元左右。
楊晨的房子（入住前）。
除了高層住宅，東京還有獨立戶，這個在日本被稱為「一戶建」（下面我都用「一戶建」說法代替，高層住宅用「公寓」代替。）
購買一戶建需要支付土地和建築物兩部分費用，有兩種買法：一是自己買地，根據個人審美喜好找建築公司蓋樓，完全自主設計，日本人很喜歡這種方式，從市面的書籍就能發現，針對普通人的房屋住宅建築設計雜誌書籍層出不窮，這是我個人的感受。二是直接買蓋好的一戶建，就是土地和建築一起買下，比較省心。這個演算法實在不好說均價多少。
2、不對外國人限購
Q：日本對外國人購房有限購嗎？中國人到東京購房，需要提供什麼材料？
A：沒有限購。開一個國內住所的公證書和印章公證書（日本合同簽約一定要有印章）即可，這是一個很簡單的手續，幾乎沒有門檻。
窗外的景色
3、一般沒有「小區」概念
Q：比較產品層面，比如建築設計、戶型設計、容積率等方面，你覺得東京和北上廣深的房子，有哪些優點和不足？
A：日本公寓建築平日里的修繕工作讓公寓就算幾十年也會很新。每個月交給管理人的修繕費（相當於國內的物業費吧）全部用來更新公寓建築維修。無論是外觀還是衛生角度，都維護得非常好。缺點就是物業費確實比較高，比如我的房子比較老，需要交的錢就多，一個月需要2000rmb左右，但這些錢畢竟都用在維護自己的住所上，也就非常心甘情願掏錢了。
東京土地規劃得很細緻，都是獨立的一棟樓這樣，樓和樓之間沒有國內所謂「小區」這樣的概念。實用性會高，一般房屋使用面積為80%-90%。而且都是精裝修（內部設施完善，品質過關），在成本上東京的更有優勢。而且東京購房沒限制。
4、日本年輕人買得起房，但普遍不買
Q：東京年輕人為什麼普遍不買房？是因為普遍買不起，還是他們追求更好的生活方式？
A：首先日本公司和政府的福利待遇真不錯。無論是租房還是買房，公司都會根據工作時間和工作性質有很多補貼，越好的企業待遇越好，很多企業都會提供社員寮（就是公司宿舍，和國內印象中的公司宿舍不太相同，就是我們租房的公寓樓，只是公司自己管理會便宜，條件和在外自己租房幾乎無區別）。
一個中國朋友在東京的商社工作，住在公司宿舍，每個月只要交2萬日元（1100rmb左右）租房費用。如果不住公司宿舍，自己租房，根據工作年數和收入，每個公司在租房上也有補助。
不能說年輕人買不起房，只要是正規職員，在日本買房貸款非常划算，甚至可以零首付，正常收入的職員想貸款買房一點也不難。
還有種說法，日本年輕人覺得買房是一種負債。我生活在這裡，和周圍不同年齡層的日本人接觸下來，「買房」這個話題這件事似乎很少被當作「一件大事」被提及。不能說日本年輕人完全沒有結婚要買房這種概念，但和國內比起來，這件事實在不是什麼必須。
5、東京職住分離也很普遍
Q：在東京，職住分離的現象多嗎？就是住在郊區、市中心上班的年輕人多嗎？
A：非常多。但有個不容忽視的條件：東京遠郊到達中心區的交通非常便利，遠郊的房租和房價又比中心區低很多。
比如很多人選擇居住在橫濱（不屬於東京，屬神奈川縣，是一個非常舒適宜人的海邊城市），而從橫濱乘坐急行電車到達東京的澀谷站，只需要30分鐘。這個時間和距離並沒有很誇張。
東京的地鐵交通線路密集又便利，這個原因考慮，住在離中心遠的地方並不會感到煩惱。而且離開了東京中心，房價低，遠離了密集人口，很適合家庭住買一戶建，生活便利程度絲毫不差，自然環境也相對好。
6、每月2000元物業費 ，交易時增值稅可達39%
Q：東京房產的持有成本是怎樣的？
A：持有成本與交易成本都挺高。
公寓的話，每年要交固定資產稅（評價額的1.5%，但是這個評價額是政府給出的評估，所以還是具體事例具體分析），以及每個月的修繕金管理金（物業費），每月費用1000-2000多rmb不等。
一戶建的話， 一般買的時候是地加房子都有了，所以購買以後只要交固定資產稅就可以。
房子購買後轉賣的話5年之內會有一個增值稅，收益部分的39%交稅，5年之後是29%交稅，原則上是這樣，但聽說中國中介可以有辦法幫忙規避一些。
7、到日本買房應找中國中介
Q：中國人如果去東京買房，你有什麼建議？比如地段，產品類型，如何找中介等等？
A：我在當初買房的時候，有經驗的朋友讓我最先明確的一點是：是投資還是自用。畢竟是在國外，如果做投資，那就直奔找回報率高的房子。如果自己住，那就根據需求找自己舒適滿意的房子。
如果投資用，交通和位置一定是首位，當然越中心的位置越好，但這個也根據預算和投資目的有所不同。投資目的的話，投資一個公寓可能會比一戶建風險更小，當然一戶建的土地是值錢的，但一戶建的所有修繕管理都要個人承擔，而日本的人工費相比國內貴很多。公寓雖然每個月要交管理修繕費，但保值率更高。
8、日本人做事很認真
Q：在東京買房，裝修方面和國內有什麼不同？
A：日本公寓都是精裝修，沒有毛坯房這種，基礎設施（比如熱水器，溫水馬桶，浴缸，洗碗機等等設施都會配備）做得非常好，細節很到位，加上日本人做事認真，設施質量過關，每一處用了什麼品牌的材料，甚至在牆體內做了什麼改動，都會留下照片和說明給我，這點很讓人省心。
在交房的時候，裝修人員給了我一個非常厚的裝修過程說明書，裡面從每一處用了什麼品牌設備，到我看不到的熱水系統線路都是如何裝置，在裝之前他們都有留下照片，來向我說明：我們都是這樣做的。
9、新CBD比老城區更貴
Q：東京是老城區房價高，還是新的CBD區域房價高？
A：這個和倫敦不同，CBD房價更高，因為CBD地區多是新開發的樓盤，高級公寓居多，環境設施都屬最先進。而老城區新建築較少，房價沒有那邊高。
還有一種說法，因為2020年東京奧運，很多建築公司和人員都集中在建設奧運設施，近些年東京的新樓建築沒有以往多，但奧運之後也會有變化。
10、「不會一直住東京」
Q：你會一直住在東京嗎，有考慮過以後回國嗎？
A：不會一直在，也不會完全離開。我在東京生活五年，有了固定住所，也習慣了這裡的生活，工作原因也不會脫離這個環境。但並沒因此就把自己框在一定要留下來定居的想法中，也沒有規定自己未來一定要回國定居。
哪裡舒適就在哪裡，目前這裡很舒適，就算生活工作原因回國，東京對我來說也像個老家一樣，總要常回來嘛。而且現在簽證有了三年五年多次往返這種選擇，非常方便。
Q：感謝楊晨，謝謝你的精彩分享。
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