在澳洲如何「以房養學」之墨爾本篇

澳大利亞向來以宜居與教育聞名，近些年隨著海外房產投資熱潮的興起，在澳洲投資房產的人也越來越多，有很多人也都希望可以實現以房養學。

丨什麼是以房養學？

以房養學，核心概念就是通過出租與出售房產的收益，來支付留學所需的各種費用。

不過，近年澳洲火熱的房產投資需求已經使得澳洲房價飛漲，政府不得不出台各項政策限制需求，為房價降溫。

那麼在這樣的大環境下，澳洲房價還能否繼續上漲？以房養學是否依然可行？

今天，居外便給大家帶來以房養學的獨門秘籍。

丨以房養學之墨爾本

墨爾本

▲墨爾本市貌

墨爾本，維多利亞州首府、澳聯邦第二大城市，澳洲文化、工業中心，2011年-2017年連續七年的全球最宜居城市。

房市情況：強勢依舊

11月澳洲房價較10月持平，同比上漲5.2%，墨爾本環比上漲0.5%，同比仍漲10.1%。

雖然墨爾本的房價增幅也較之前有一定程度的縮緊，但表現仍位列澳洲城市前列。

相對悉尼，墨爾本擁有較低的房價，較低的投資者飽和度與較高的凈移民人口增長，是造成目前走勢差距的原因。

租金方面，12月墨爾本租金中位數為每周438澳元，同比增幅達到4.3%，為澳洲租金增長第三快的城市。

居外分析：受到政策限制與部分區域供給過剩的影響，2018年墨爾本房價增幅將有所放緩，但仍將高於澳洲其他主要城市。

預計2018年墨爾本房價增幅在8%左右。不過隨著房價增幅放緩，房市供給也會相應減少。如無重大外部波動，墨爾本房市有望繼續維持現在的增長水平。

以房養學房之房源推薦

墨爾本目前房價中位數在72萬澳幣左右，別墅價格中位價約為83澳幣。

雖然在房價高速增長的環境下，更高的房價意味著更高的回報，對以房養學是有利，但較高的房價也意味著投資者也要支付更多的房貸利息與稅費，所以其實在高房租區域選擇較為便宜的房屋更容易達到以房養學的目的。

推薦項目名稱：Life

房型：4卧2衛

佔地面積400平方米

房屋價格：647，000澳元

Life項目位於墨爾本西部發展最快和近一年價值增長最高的Point Cook區, 隨著該區域的蓬勃發展，地價不斷上漲。

Life小區周邊有火車站，購物設施齊全，去海邊只需要幾分鐘，絕美的環境和便利的位置是快速增值的基礎。

最重要的是，緊靠Alamanda中小學，步行一分鐘。步行到墨爾本大學醫學院分校、維多利亞大學分校、綜合醫院、公園濕地及威廉姆斯蘭町的巨大購物區僅一站火車站距離，開車到海邊15分鐘。

以房養學之可行性分析

以房養學的精髓就是通過房屋獲得投資收益，並以此收益支付留學與房屋投資的成本。

根據2017年墨爾本公寓5%的租金增幅預計，2年後的租金水平也預計將比現在高出10%以上。

接下來，我們就按照以上這種模式來具體計算一下：如果我們現在買下這套推薦房源，2年後交付，接下來5年期間出租未居住空間，並在學生畢業後2年（購房之後7年）出售房屋。

這樣所獲得的潛在收益夠不夠支付留學與投資費用呢？我們來簡單計算一下。

?學費

以墨爾本莫納什大學為計算藍本。莫納什大學商科學位需要3年完成，三年間總學費約36,000澳元。

來源：https://www.monash.edu

?生活費用

國際學生每年生活費用27,090澳元（包括住宿費用），三年間生活費約81,270澳元（包括住宿費用）；其中住宿費用每年花費7,800澳元，三年住宿費用總花費23,400澳元，通過「以房養學」，這筆錢就可以被省下來。

來源：https://www.monash.edu

?購房花費首付

由於目前澳洲針對外國人的貸款有所縮緊，我們按照40%的首付額度進行估計:

首付約為258,800澳元；

貸款：388,200澳元；

利息：根據貸款年限與申請者個人情況不同，可能獲得不同的利率。在這裡我們用目前較為常見的3.8%來進行計算，7年間需繳納利息為：3.8% X 7 X 388,200= 103,261澳元

稅費：目前在澳洲很多地方購房，都需要繳納印花稅，轉讓稅，註冊費等；在最新政策下，悉尼、墨爾本、布里斯班、阿德萊德等地還要對外國買家徵收附加印花稅。按照政策，在墨爾本購置一套價值64.7萬澳元的新公寓需要交納約 80,904澳元的稅費（律師費，保險等未包括在內）。

購房與留學總花費= 學費+生活費（不包括住宿費）+貸款利息+稅費 = 36,000 + 81,270 - 23,400（包括住宿費）+ 103,261 + 80,904 =278,035澳元

?租金收益

480 X (1.05^2+1.05^3+1.05^4+1.05^5+1.05^6) X 80% X 52= 121,645澳元（墨爾本Point Cook區目前4卧2衛的全新公寓租金要價在每周480澳元左右。這裡的計算方法假設出租自住需要1間卧室以外整套別墅，按80%要價收租，並按照2017年5.0%的年租金增幅計算每年租金增幅。）

? 房產增值部分

居外網海外房產分析師Adam Yang分析認為，墨爾本房產接下來5年內走勢較為樂觀，2018公寓房預計同比增幅在7%左右；以2018的增幅作為平均年增幅，墨爾本別墅未來7年間的複合增長率可達到50.1%。具體增值為：647,000X 50.1%= 324,147澳元。

5年後出售房產的總收益= 留學3年期間租金收益+ 出售收益+留學3年期間住宿費用節省=121,645+124,950+324,147=570,742澳元。

結果：收益>成本，以房養學：成功！

以上計算僅為一個簡單的預估，並未包括這幾年間所有可能產生的的開銷與收益情況，不過從大的基本面上來看，在墨爾本以房養學是可行的。

預告：下一期為：在澳洲如何「以房養學」之阿德萊德篇，敬請期待~

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