連漲21個月，香港的房價真讓人嘆為觀止
撰文 | 潮哥
這幾天，樓市大消息不斷。廣州上浮購房利率，西安變相放鬆限購，而香港樓市又傳來令人瞠目的數據。
2月3日，據香港大公報消息披露，香港樓市高速列車越開越快，去年香港私人住宅樓價及租金指數升幅均為五年最大，各錄約14.8%及7.9%。樓價連升21個月，且連續14個月創新高。
各類單位中，實用面積約1076平方英尺以下的三類中小型單位，去年的升幅與整體相若，即約14.1%至14.8%不等；其中九龍及新界區實用面積431平方英尺(A類單位，約40平方米)以下的單位平方英尺價已升至約1.28萬及1.204萬港元不等。 （約人民幣11萬/平方米左右）
有學者認為如情勢不變，今年樓價會再升15%。
簡直是漲瘋了。
內地的中心城市雖然也一直保持著上漲趨勢，但連續上漲21個月的城市還未出現，要真有，政府早就通過行政手段給摁住了，也就香港這個特別行政區才有可能出現連續上漲21個月。
很多人都在期盼著內地房地產稅儘快落地，這樣房價就能跌了。看看如今的香港就能明白，房地產稅對房價抑制作用其實不大。
香港可是房地產稅重稅區。香港是自由貿易港，回歸之前，就以發達地區的身份加入了WTO，WTO締約國之間大多數商品是免稅的，只有特定的商品收不高於百分之五的關稅！香港的免稅，是指，除了煙、烈酒和動力用的燃油（汽油、柴油等）之外，香港不對其他進口物品徵收關稅。
所以，香港的許多東西，比如化妝品、首飾、衣服包包等相比內地都要便宜許多，香港也因此成為了購物天堂，每天都有許多內地人去香港購物。
這麼多東西都是免稅，那政府的主要財政收入就只有從房子、土地上徵稅獲得。香港關於房子和土地的稅種主要包括差餉、地租/地稅、物業稅。
雖然房價也曾大跌過，但從香港房價漲幅史來看，整體是呈現階梯式上漲，屢創新高，已經位列世界第一，倫敦房價世界第二。
個例說服力不足。那再看美國。美國也是徵收房地產稅，但最新數據顯示，2017年美國房價均價再次創下歷史新高。
為了防止香港本地人炒房和內地人入港炒房，香港在2016年年底決定，把非香港戶籍人口在香港購買住宅，以及香港戶籍人口購買第二套住宅的「從價印花稅」，從此前的最高8.5%，一下子提高到了15%。
這力度才叫強，內地樓市調控相比於香港簡直是小巫見大巫。香港印花稅幾乎翻倍的結果是，內地人在港購買一套400萬的住宅或者香港人購買第二套400萬的住宅，印花稅就得繳納60萬，2000萬就得繳納300萬。
這還只是印花稅，還有其他各種稅種。如此重的稅，都沒能阻擋香港房價上漲。
香港本輪上漲的邏輯是什麼？主要有兩個：
1、香港本輪房價上漲的背景，是內地進入強調控周期。
由於內地樓市政策干預過強，高凈值人群更看好香港樓市的發展，導致資金流入香港的股市和樓市。所以你會發現，香港本輪房價上漲周期當中，香港的股市也在不斷創新高。
香港恒生指數走勢
2、土地稀缺，這是香港房價長盛難衰的關鍵因素。
香港陸地面積約1104平方公里，常住人口有737萬人，人口密度全球第三。狹小的土地面積，成了香港房價價難以解決的重要原因。
香港地產大亨、中原地產創始人施永青前幾天接受一個訪談的時候，曾透露了香港樓市令人震驚的現狀：
人們對香港的印象是地少人多，土地不夠用。但其實香港有大量土地，其中40%是郊野公園。
香港用做城市發展的土地，佔比不過25%，其中用做住宅的土地僅佔7%，這其中還有一些是用在低密度的鄉村丁屋和居屋上面，城區用地佔比才是4%。
也就是說，只要再拿2%的土地出來，就可以改善居住面積50%。但是，香港一直做不到這一點。
以上信息表明，香港政府與內地政府一樣，都非常吝惜土地供應。
但結合香港的特殊情況，回過頭來想想，香港政府吝惜土地也是可以理解的。
香港由於歷史原因，是中國的特別行政區，面積已經被固定，土地是用一塊少一塊，不像內地城市，空間不足還可以通過吞併的方式來擴充，比如2017年杭州將臨安撤市設區，青島將即墨撤市設區等。
此外，香港的財政收入主要靠土地和土地上建的房子，土地就是香港政府的命根子，必須細水長流。
香港不願意過分增加土地供應量的還有一個因素，就是香港政府的財政收入對房地產行業的依賴性非常高，大概有一半以上的財政收入來自房地產行業，比內地城市高得多。特區政府也在憂心當樓市逆轉時，會對金融體系及經濟造成大衝擊。
「
踏入2018年，香港便「勇奪」一項全球冠軍——全球房價最難負擔城市！
」
說起房價，最近幾年的漲勢十分的瘋狂，但是和香港比起來，還是小巫見大巫了。
據國際公共政策顧問Demographia公布，香港連續8年成為全球最難負擔樓價的城市。調查是以香港樓價中位數619.2萬港元，除以香港年收入中位數31.9萬港元，得出樓價對比收入中位數19.4倍。
根據Demographia定義，只要倍數高於「5.1」，已是樓價嚴重地超出負擔水平。而香港的置業負擔能力惡劣情況，一直持續高企。於2014至2016年，這個負擔指數分別是17倍、19倍和18.1倍! 遠遠拋離東京、紐約、倫敦等國際大城市。香港人的積蓄，全都花到物業去，是名符其實的「樓奴」。
香港是全球經濟自由度最高的城市，結果樓價亦得以任意高飛!
然而在寸土寸金的香港，
香港房租最高的地方不在中環，
也不是山頂豪宅，
而是全港十八區最貧窮的深水埗。
隱藏在深水埗街頭巷尾的
是那些被稱為
籠屋，劏房(房中房)、棺材房的居所
這裡每尺（約 0.09 平方米）
最高租金可達 300 港元
劏房
標配：廚房、卧室、客廳三合一
面積通常 ≤ 8㎡
租金約合人民幣2500~4000/月
劏，意為割
劏房通常指一個住房單位
被切割成很小的部分，租給多家住戶
類似內地的群租房
近20萬人居住在劏房裡
在獲得第36屆香港電影金像獎
多個獎項的電影《一念無明》中
曾志偉扮演的父親和
他患有躁鬱症的兒子便住在劏房裡
《一念無明》場景
在劏房拍了十幾天的戲
曾志偉對媒體說
住在劏房裡
「怎樣豁達的人慢慢都會受不了
（戲裡）我已經很幸運，房間有窗
很多房連窗都沒有。」
以為劏房已經好差？錯了！
還有棺材房、籠屋、太空艙...
棺材房
面積≤4㎡，最小的不過1.4㎡
僅僅放得下一張床
人在裡面只能躺著
租金約合人民幣1600~3200/月
當橫向空間已經無法再被利用時
房東們把目光投向了縱向空間
棺材房應運而生
在油麻地、深水埗、觀塘，
有些人每晚都睡在 " 棺材 " 里。
在原有的板間房的基礎上
以 " 井 " 字形上下分割改裝成六間小房。
由於位置狹小，
進入房間後只能直挺挺躺著，
像躺在棺材裡一樣，
便得名 " 棺材房 "，
甚至連棺材都不如，
因為在這裡，
每晚 " 躺屍 " 時你連腿都綳不直……
籠屋
籠屋最早出現在五、六十年代，
它是移民的臨時住宿
一張張鐵絲網包圍起來的床位
就成為了可以居住的籠屋
它們大多存在於深水埗的危樓之中
而住在鐵籠里的人，被稱為「籠民」
一個70平米的屋子裡
擺放著數十個3層鐵籠
裡頭住有200多人
空氣里混雜著煙草、汗水
和老舊房屋的氣味
「籠屋」分布在深水步等舊樓
居民一般是新移民或年長者
聯合國也曾斥責
住籠屋是對人類尊嚴的極端侮辱
在香港
很多窮人申請公屋三年仍不獲上樓
籠屋是一種特殊的居住現象
居住者並不是無家可歸
只是以最低的租金來租一個床位
免於露宿街頭
據傳已有租客在「籠屋」居住了40多年
近年來籠屋的租金卻是一直上升
從幾年前的1500元港幣
上漲到現在的2800港幣
大部分的籠屋居住者
只能依靠微薄的綜援金生活
太空艙
被稱為另類籠屋的太空艙，
近年在港九地區陸續以長租形式出現。
旺角彌敦道近登打士街
一間約90平方米的唐樓舊單位，
被改建成12個太空艙
太空艙分上下兩層，
面積只大約4尺乘6尺、高約4尺。
港島一幢7層高唐樓改裝的「太空艙」，
租金3,000至5,000元，
水電全包，有免費無線上網，
每個太空艙僅放置一張單人床，
連轉身空間也難。
位於香港西營盤，
太空艙每月租金5100港幣，
每戶的活動區域僅有2.2平方米
按尺計算比租豪宅還貴。
水管屋
最近香港的「另類房屋」又增加一個……水管屋
讓你意想不到！
建築師羅發禮以大型水泥水管為基礎，
為年輕人設計建造了一種
過渡性質的共享水管屋。
「水管屋」面積約為11.15平方米，
有客廳、煮食和浴室設施，
功能齊全，可供1到2人居住。
比太空艙更適合居住外，
兼具良好防火、防風、隔音及隔熱功能，
而且能夠承受巨大壓力。
兩側設有對流窗，讓空氣更流通。
可疊高成三至四層的「水管樓」，
並可隨時搬遷，循環再用。
「水管屋」沒有獨立的電力、供水、排污系統，
所以維修保養開支有限，
缺點是身形太重，不可能經常搬動位置。
加上裝修造價只需12萬港元，
約10萬人民幣！！
這樣看來，香港的水管屋也不失為
緩解香港住房短缺問題的一種方法吧！
如此看來，不管是香港還是內地城市，都在承受著房價高企和置業難的兩難境地，可謂是難兄難弟。
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