個人投資房產時應注意哪些問題

由於我國房地產投資市場的複雜性和特殊性，房地產投資決策難度增加，缺乏理性分析。為了規避市場風險，個人在投資房產時應注意以下幾點：

01調查當地市場供求關係

房價就是房子的價格，而不是房子的實際價值。目前情況下，房價總是高於房子實際價值。房價要圍繞房子的實際價值波動，一旦房子供應緊張，房屋價格勢必上漲，脫離實際價值，一旦房屋出現供大於求，就引起房價暴跌。

投資房產時，應該對當地房產市場進行分析，避免盲目的投資。不論是什麼行業，價格都是由供求關係影響的，因此投資房地產還是要著眼於市場的供求關係，觀察市場需求和價格走勢，找准投資時機。

02核算房產租售比是否合理

如何判斷自己買的房子房價是否過高，是否有投資價值，用出租回報率這個指標就可以判斷。出租回報率是每年租金和房子價格的比率。如果用這個指標同時比較一個國家不同城市的房價，準確率更高。

一般如果出租回報率在每年5% -7%基本是合理水平。如果出租回報率過低，則說明房地產已經泡沫，隨時房地產價格可能暴跌。

我們這個時刻買房可能資不抵債。如果買房之後，出租回報率高於7%，說明房地產價格處於低潮，房價有上漲空間。

03合理控制投資風險

但根據風險與收益對稱的原理，投資者在可能獲取較高收益的同時也面臨較大的風險。如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現，投入的資金就會被套牢，如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。

因此在選擇房產作為投資工具的同時，要具備對風險的承受力和規避風險的能力。通常房產投資成本高，投資收益的大小和成功與否要經過較長時間的檢驗，因此投資者不應草率行事。

尤其是對於部分以借貸形式投入房產的投資者，更應本著「穩健」的原則，經過精確計算後再選擇相應的投資策略。一般來說，用於房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40%。

TIPS:

提供一個國際上專業的理財公司評估物業的投資價值的簡單方法。按他們的計算原則，衡量一處房產投資價格合理與否的基本公式為：

如果該物業的年收益×15年=房產購買價，則認為該物業物有所值；

如果該物業的年收益×15年>房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間；

還可以有一種更為簡單、便捷的方法，雖不是很專業，但適合百姓進行投資選擇；

如果該物業的月租金=房產每平方米單位價格×物業面積/100，則認為該物業物有所值。

如果該物業的月租金>房產每平方米單位價格×物業面積/100，則表明該投資項目尚具升值空間。

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