2018年哪些城市的房子還能買？

作者 | 鉅派研究院 余泳

1、2017年房價跌了嗎？

2017年房地產市場迎來嚴監管，監管傳導至房地產行業的各個方面，包括房價、銷量、開發投資等方面都受到影響，那麼2017年的房價表現如何？

從主要城市房價同比漲跌情況來看，2017年樓市的表現依然較好，這主要得益於三四線城市的良好表現。2017年一二線熱點城市房價在嚴監管環境下出現同比下跌，其中一線城市有北京、深圳、二線城市有福州、南京、成都、鄭州、杭州、合肥、天津；三線城市僅無錫房價出現同比下跌，無錫新房價格在2016年同比上漲35.5%領漲，無錫房價下跌主要是前期漲幅過大出現回調。

所以從整體來看，2017年房地產行業的嚴監管使房價上漲的勢頭得到遏制，但這並未影響到樓市整體的行情。這一輪監管政策主要集中在一二線熱點城市及周邊地區，大部分三四線城市受政策影響小，三四線城市房價在去庫存需求和從一二線城市流入的資金推動下整體上漲。當然如果是在2017年上半年在一二線熱點城市買的房，樓市滿滿的寒意感受是非常深切的。

2、2018年樓市風嚮往哪吹？

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三四線城市行情將延續，面臨的風險逐漸上升

2016年、2017年三四線城市房價都有很好的漲幅，主要得益於去庫存政策帶來的利好，政府政策寬鬆民眾買房壓力降低。隨著三四線城市房價被推高，三四線城市樓市所面臨的風險逐漸上升，這種風險即有市場面的，也有政策面的。

從政策角度來講，三四線城市面臨的監管風險逐漸上升。「房住不炒」是樓市發展的導向，政府著力建設房地產長效機制，抑制投機炒作。三四線城市房價持續上漲必將引起中央和地方政府的注意，以無錫為例，無錫新建商品房價格在2016年同比上漲35.5%，領漲全國；2017年無錫市政府對於樓市監管持續加碼，包括限價、限購、限售、限貸、發展住房租賃等多種舉措，全方位調控樓市。2018年前期房價漲幅較大的三四線城市，後續所面臨的監管壓力逐漸上升，房價事關民生，穩定樓市事關經濟的穩定和人民的生活，樓市調控勢所必然。

從市場角度來看，房價處在高位，繼續上漲壓力明顯。2016年和2017年三四線城市的房價持續上漲，部分城市房價平均漲幅超過20%，如果按照實際的房價表現來看，漲幅在20%以上的非常常見，當地民眾對於房價上漲的感受更加明顯。去庫存過程中當地民眾的購房需求已經得到消化，2017年三四線城市房價上漲主要是受投資資金流入的影響。高房價下當地民眾的買房意願迅速下降，一旦一二線熱點城市房地產市場企穩，資金撤離是三四線城市樓市所必然面臨的問題。

短期來看，三四線城市房價上漲的勢頭將延續。政府建立房地產長效機制需要一定的過度期，按照財政部長肖捷關於房產稅「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，政策到達最後落實還需要一段時間，2018年的全國人大將會或將出現政策方向，所以短期來看，三四線城市的政策面相對平穩。在一二線熱點城市政策延續，三四線城市樓市基本面和監管環境沒有大的變化的情況下，三四線城市房價上漲勢頭將延續，但是要規避前期房價漲幅較大的地區，避免回調風險。

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一二線熱點城市具有長期配置價值

一二線熱點城市主要是中國的三大城市圈和核心省會城市，例如環北京、滬杭周邊、廣深之間，這些地區經濟、金融發達，人口密集，新增人口多以高學歷的知識分子和成功人士為主，需求強勁且購買力強，所以一二線熱點城市的房地產市場在需求和購買力方面均有支撐，房價下跌的風險相對較小。雖然一二線城市房價遠高於三四線城市，這種差距主要源自社會資源的差距所形成的，兩地的需求和購買力存在明顯的差距，相比三四線城市的短期快速上漲，一二線熱點城市房地產市場具有長期配置價值。

從政策方面來看，一二線城市的調控政策將逐步趨緩。2017年樓市監管政策主要圍繞一二線熱點城市及周邊地區，三四線城市由於去庫存政策延續並未受到太多波及，嚴監管主要集中在一二線城市。隨著樓市調控政策效果顯現，政府調控目標將以維持前期調控成果為主，新的監管政策出台的頻度將下降。從近期主要城市出台的政策來看，並沒有新的名錄出現，主要延續已出台的相關政策。隨著一二線熱點城市對於調控政策的影響逐漸消化，房價和銷量也將逐漸企穩回升。

從市場角度來看，一二線城市樓市具有永恆的吸引力，戶籍制度下的教育福利和社會保障福利成為吸引優秀人才持續流入的最大動力，人口持續流入形成的增量需求為房價帶來支撐，強大的購買力使這種需求變現相對簡單。一線城市房價在2015年股災後及2016年的樓市環境寬鬆利好下，房價持續暴漲；2017年一線城市房價表現持續低迷，嚴監管下一二線熱點城市房價下跌的城市數量確實較2016年大幅增加，但整體的環比跌幅並不大，說明市場對於房價下跌的預期有限，整體對一二線熱點城市的房價有信心。

十九大報告確立「房住不炒」的定位，明確建立房地產制度和長效機制，對於樓市來說，以往房價短期大幅上漲和下跌的可能性降低，房價將進入平穩發展期。三四線城市房價自2016年以來連續上漲，所面臨的監管壓力逐漸抬升；一二線熱點城市的監管成效明顯，這給三四線城市的監管提供參考，三四線城市的房價走勢是否會像今年的一二線城市，是未來三四線城市房價面臨的不確定。

整體而言，一二線熱點城市更具長期配置價值。房地產長效機制建設以及各種調控措施，只能減緩購買需求，一二線城市在剛需和購買力支撐下，最終是要回歸市場需求本質的；由於近期一二線主要城市的房價表現持續低迷，隨著政策趨緩，這些地區房價將逐漸築底並得到修復。

3、樓市將面臨哪些風險？

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政策延續，並向三四線城市蔓延

2017年樓市調控主要集中在一二線城市及周邊，還有一些在2016年房價漲幅較高的地區，從商品房價格和銷量表現來看，調控成效明顯。2018年一二線熱點城市的調控將延續，嚴監管環境下這些地區的房價難有大的逆轉，整體將以震蕩為主。

隨著是三四線城市商品房庫存下降至低位，去庫存的需求不再那麼緊迫，一些三四線城市將退出去庫存的行列。房地產長效機制建設的提出，穩定三四線城市房價，引導樓市合理健康發展將是地方政府面臨的問題。因此政策向三四線城市蔓延的趨勢將更加明顯，監管環境轉向將會影響到資金流向，三四線城市面臨資金流出風險逐漸上升。

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房貸利率大幅上漲，2018年仍有上升可能

2017年11月全國首套房貸款利率為5.36%，相當於基準利率的1.09倍，環比上漲1.13%，連續8個月上漲；同比上漲20.72%，漲幅持續擴大。今年銀行在嚴監管下，銀行的資金略顯緊張，基準利率上浮、提高首付比例成為常態，中央對樓市資金的關注也使整體的資金面顯得緊張。

利率上升，貸款買房將要支付更高的成本。首套房貸利率已經處在高位，但受外圍市場的影響，市場對於央行加息的預期進一步上升；金融去槓桿繼續以及政府對於樓市資金的監管，將使樓市資金仍顯緊張，2018年房貸利率上調的可能性依然存在，但整體的上浮空間有限。

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居民部門的去槓桿

居民部門的高槓桿是市場所面臨的一大風險來源，中長期貸款資金大部分是流向房地產市場。隨著金融去槓桿的深化，居民部門的高槓桿將會受到政府的關注，居民部門去槓桿的需求也將逐漸顯現。截至2017年11月，金融機構中長期貸款餘額達到73.6萬億元，同比上漲20.14%，各項貸款餘額同比增速整體保持兩位數的增長。

居民部門去槓桿的風險主要體現在：房貸收緊——利率上行——居民購買需求緊縮——商品房量價齊跌，目前房價堅挺的一個重要支撐因素是有增量資金持續流入樓市，居民在承擔房貸成本的同時，並不希望房價下跌。居民部門的去槓桿將導致資金的壓力上升，買房需求將被抑制，如果政策持續的時間較長，將對房地產市場產生不利衝擊。

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建立房地產長效機制

十九大報告為房地產發展定調，中央政治局會議提出建立「房地產長效機制」，被認為是中央給明年的經濟工作定基調，意味著2018年的經濟工作將圍繞建立「房地產長效機制」展開。

「房地產長效機制」對於房地產市場的影響，主要體現在：一是政府房地產政策的轉變，政府將大力支持住房租賃市場的房展，在政策、金融方面給與更多支持；二是加大土地供應，提高土地利用效率，商品房的供應也將進一步加大；三是房地產稅的推出，房地產稅將主要面向富人群體，通過對富人擁有的眾多房產收稅，迫使一部分富人將其房產以相對低的價格在市場上拋售，將對房價造成衝擊。

4、2018年有哪些城市推薦買房？

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2017年房價漲多跌少？

從截至11月的新建商品住宅價格同比表現來看，70個大中城市中僅10個城市的房價同比出現下跌，一線城市有深圳、北京，二線城市有福州、南京、成都、鄭州、杭州、合肥、天津共7個城市，三線城市中僅無錫房價出現下跌。

今年樓市一個明顯的特徵是一二線城市房價跌，三四線城市房價在上漲。從表1可以看出，2017年70個大中城市的房價整體表現不錯，大部分城市的房價是上漲的；一二線城市在嚴監管政策打壓下，房價下跌的城市較多，三四線城市在去庫存延續和資金流入推動下，房價整體上漲。

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