金融監管定調 房企資金吃緊海外謀生路

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對於房企而言，目前最大的壓力或是資金的壓力。從一系列的金融政策來看，2018年的金融環境對房企造成莫大的壓力，大小房企的急迫和恐慌無所遁形。可以看到的是，部分企業已經尋求解決方法，高度重視金融人才、增加融資成本、赴海外融資等是較為普遍的做法。

一面是對資金的迫切需求，一面是與融資渠道改變隨之而至的風險。這是開發商在房地產下半場必須承受的生命之重。

金融嚴監管定調，房企融資難

近期，上海（樓盤）銀監局下發《關於規範開展併購貸款業務的通知》指出，投向房地產業及土地項目併購的佔比較高，與此前發布的《商業銀行併購貸款風險管理指引》有關審慎發展併購貸款，支持優化產業結構的政策導向不符。要求轄內商業銀行嚴格遵守房地產開發大類貸款的監管要求，對「四證不全」房地產項目不得發放任何形式的貸款，併購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目，不得用於變相置換土地出讓金，防範關聯企業藉助虛假併購套取貸款資金，確保貸款資金不被挪用。結合此前針對企業資金端收緊的政策來看，房企資金獲取難度再度加大。

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1月25-26日，中國銀監會舉行的2018年全國銀行業監督管理工作會議中也提出，今年將繼續防控金融風險，將在降低企業負債率，嚴格控制高負債企業融資的同時，控制居民槓桿率的過快增長，繼續遏制房地產泡沫化。

毫無疑問，2018年的金融監管極有可能越收越緊。銀監官網顯示，截至2018年1月31日，新年以來各級銀監部門公布行政罰單（含2017年作出的處罰決定但在2018年公布）共計491張，平均每天16張；與2017年的194張、平均每天6張相比，今年1月的罰單數量井噴至去年同期的2.5倍。

2018年1月份，廈門（樓盤）銀監局處罰違規房地產業務情況中，交通銀行(601328,股吧)廈門分行因違規發放土地融資，被罰沒金額150萬元。

中原地產首席分析師張大偉分析道，「2018年1-2月份樓市調控繼續深入，最主要的特點依然是租賃與降槓桿。」

中央財經大學教授魯桂華對和訊房產表示，當下強化監管的基本目的無非是兩個方面， 控制金融體系的風險，避免金融體系，尤其是銀行、非銀行金融機構，將儲戶的資金投向高風險的領域，當投資領域出現問題，有可能導致存款的兌付困難，誘發系統性金融風險。二是對房地產企業的融資的監管，除了防範金融風險之外，還有房地產調控的意味在其中。

對於監管對開發商的影響，魯桂華補充道，監管強化，對房地產企業在A股市場上公開發行股票融資、對房地產企業在境內取得銀行借款、公開發行債券、和銀行等金融機構合作，發行各種基於房地產項目的理財產品，對於房地產企業在境內的資產證券化，都會存在影響。

海外融資風險不可小覷

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金融監管趨嚴，但開發商對資金的需求只增不減。無奈之下，開發商將目光再次轉向海外。

據相關媒體的不完全統計，進入2018年以來碧桂園、龍湖、泰禾、華南城、富力等房企紛紛發布公告，顯示公司擬發行或已完成發行美元債務。其中，碧桂園於1月10日發布公告，擬發行2023年到期2.5億美元優先票據及2025年到期6億美元優先票據，利率分別為4.750%和5.125%。泰禾也發布公告稱，將在境外公開發行美元債券，募集資金不超過10億美元。首次發行的4.25億美元債券，利率已經確定：3年期票面年息為7.875%，5年期票面年息為8.125%。此外，華南城的2.5億美元7.25%的3年期優先票據發行完成。

通常，開發商在國內5%左右的融資成本較為普遍，但是在海外，融資成本相對較低，一位房企工作人員告訴和訊房產，「國外2%的融資成本都是較高的，但是國外對企業的要求特別高，企業的評級、資信都不是國內的這個標準，這也是為什麼國內開發商去國外融資成本這麼高的原因。」

「根據目前國內主流房地產企業的資產負債率來看，大多在80%以上，在這一槓桿水平下，資信等級可能在B級或CCC級甚至更低。而資信等級越低，利率越高，B級債券的利率較AAA級高出3%左右，CCC級債券的利率高於AAA級的4.25%左右。而國內債券市場、銀行體系高估企業資信等級、低估利率的現象較普遍。」 魯桂華強調道。

除了相對高昂的融資成本，開發商在海外融資還需要承擔匯率風險，而這個風險並不可控。

當下人民幣的匯率約為6.28人民幣/美元，借一個美元能夠兌付6.28元人民幣。如果人民幣持續升值，問題不大，比如2年後升值到6.10人民幣/美元，那麼還債時只需要6.1元就能償還1美元債務。如果人民幣貶值呢？債務將會加重。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，銀監會對商業銀行的管控比較大，銀行貸款對房企的拿地等動作影響比較大，除非企業和商業銀行的關係比較好，不然在2018年上半年會有一定風險。海外融資會考慮到國內的審批，如果政府部門的流程較長，海外融資會有些挑戰。另外，匯率的波動和國外一些加息的預期，會增加相應的成本。

而最重要的是，房地產市場已然發生變化，開發商承壓越來越大，但一個冷酷的事實是：即便困難重重，開發商必須砥礪前行，大型房企多為舉債發展，這也就要求他們需要更多的資金維繫下一步的發展。

魯桂華對和訊房產表示，高槓桿意味著固定並且優先支付利息的負擔很重，因此高槓桿的企業，最可怕的是所在行業低迷，一旦所在行業低迷，投資的回報連利率都付不起的時候，企業極有可能陷入嚴重的虧損，甚至資不抵債，被迫破產清算。前些年的無錫（樓盤）尚德、山西聯盛集團的破產重整，近些年樂視的債務危機，都是這一風險的體系。海外債務融資的高成本，境內房地產企業的高槓桿，房地產行業未來的不確定性，槓桿風險不宜小視。

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