從地產股大跌看房價走向，恆大全國降價又說明什麼？

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這一周最受關注的是股市大跌。

雖然我不太懂股市，不敢班門弄斧，但我過去也研究過地產股和樓市的關係，還是有緊密聯動的，地產股一般會先於樓市反映行情，畢竟樓市好壞，直接關係到地產公司的業績，雖然在財務結算上，銷售收入和營業收入會有一兩年的時間差，但股價本來就是一個對未來業績預期的提前反映，財務結算方式並不決定地產股的走向。

2017年內房股融創、碧桂園、恆大三大天王漲的最猛，最近半個月的股價都已經下跌了百分之二三十，如果今年明年這些龍頭股的走勢是橫盤震蕩下跌，兩年後房價下跌的幾率就非常大。這個以後可以等待驗證下。

當然我分析房價跌不跌，倒不是依據股市先跌不跌。但樓市跟股市有一個道理是相通的，韭菜一次性割完後，成長需要時間。

現在看銀監會的各種監管文件，看起來是已經痛下決心要拆除金融風險。

今天看到黃河說的一段話很認同，所謂宏觀經濟「去槓桿」，實際上就是整個社會經濟體系的「資產負債表收縮」，在這一收縮過程中如果沒有新的增長動能支撐，內部投資的萎縮加上外部情緒的轉換，很容易就會讓有計劃的「收縮」，變成一場失去控制的「潰散」。

這種情況我們是經常發生的，事情的演變往往不按設想的路徑走，比如股市的去槓桿最後演變成了股災，比如811匯改，外儲流失1萬億美元，匯率差點就破了7。

宏觀經濟的去槓桿，現在除了國企降負債，最明顯的就是房地產市場要去槓桿，各種資金來源圍追堵截，表現就是不讓錢進入樓市，包括降低銀行貸款的額度，放慢銀行貸款的速度，房企融資渠道被收縮等表現。最近櫻桃跟信託和券商的人了解到，房企的融資成本普遍都漲了，往年曆次調控，即使銀行收緊貸款，但其他渠道都是暢通的，房企在社會上還是可以找到很多錢維持下去，但這一次監管層不斷出文件，斷了房企的很多後路，被迫去國外融資，這一次去槓桿的力度彷彿回到了1997年。

一般來說，只要中途不會出現經濟失速，這種去槓桿就會維持下去，按照中央的計劃，用三年時間完成去槓桿。也就是2018、2019、2020年，三年時間去槓桿，這個跟美國縮表的周期剛好重疊。所以，過去高槓桿的企業和個人，這幾年都會感到難過。

但因為2016、2017年銷售業績非常好，只要不是高價地拿的多，房企現在的餘糧還是比較充足的。這種融資收緊，也需要時間才能傳遞出來威力。

根據山東半島都市報的報道，山東已經開會表示將取消棚改、拆遷貨幣安置獎勵，採取實物安置，取消的原因就是因為貨幣化安置推高了房價。這個是顯而易見的，假如真能全部改為房子安置，那地級市的房價上漲動能就衰減了。我不知道這個變化是不是因為國開行沒錢放了，從中央源頭就開始縮減了貨幣的配給，還是山東為了抑制房價上漲，自覺的改為實物安置。

像山東這種實體經濟不景氣的地方，除了青島和濟南相對好點外，其他地級城市，如果樓市不是貨幣刺激，不是靠棚改支撐，房價根本就支撐不住。

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另外，昨天被恆大全國樓盤打88折的消息刷屏了，有人問我，這意味著什麼。

財聯社報道，自2月1日至2月28日，恆大全國所有樓盤享基礎優惠88折，部分項目限量折扣特價房(額外最高95折)。除享有基礎優惠外，針對不同的支付方式，還享有不同額度折扣。

恆大這一次又在全國做了個免費的廣告。其實這種營銷手段，恆大經常使用。早的如2011年之後幾年恆大打折降價已經習以為常，近的如2015年、2016年也推出過這樣的促銷。

2015年4月，恆大宣布開始實施無理由退房。在2015年度業績會上，恆大董事會主席許家印表示，實施無理由退房成效顯著，其全年銷售額和銷售面積均創歷史新高，2015年恆大銷售額同比增53%，而退房率僅為0.91%。

2016年3月，恆大再次宣布無理由退房政策無限期延長的同時，全國349個樓盤中，除上海、啟東等項目，其餘樓盤均享受87折優惠。

2016年國慶黃金周時，恆大在全國的樓盤都推出82折促銷。

恆大打折真的不新鮮，但我奇怪的是，以前大家也沒多大反應，為什麼這一次都喜大普奔呢？是認為終於有大房企打響了2018年降價的第一槍，預計其他房企降價也不遠了？還是因為樓市瘋狂太久了，終於看到有房企不看好未來要降價，代表市場轉向的跡象？

雖然我是大空頭，但我也不能為了吸引眼球把什麼事都跟房價要跌牽扯上，還是要客觀分析，恆大是高周轉模式，尤其是現在房地產進入拼規模時代，打點折，無理由退房，給大家吃一顆不會降價的定心丸，以此吸引客戶，加快銷售速度，提高回款效率，所以呢，單就這個事來說，不要過度解讀。

其他房企跟不跟著降價，還是取決於當地市場的變化，如果供給量大，新盤去化又慢，房企在高峰期拿的高價地多，資金周轉壓力大，那估計會優先降價快跑，尤其是年底，上市公司有業績增長的壓力，打折促銷的幾率更大些。但當地現階段如果沒什麼新房供給量，房企手裡的存貨不多，又不缺錢的，賣完沒貨了想拿地又拿不到或者拿不起的，肯定不會急著降價賣。

大規模的降價潮，估計還要等兩年後，二三四線城市房價必跌無疑，這一點不用懷疑，只是跌多跌少，先跌後跌的區別罷了。一線城市因為供給量有限，而人口和經濟上有支撐，所以相對安全和穩定些，但沒買房的剛需請放心，強力的調控不會放鬆，深圳規土委領導接受新華社採訪時已經表態，未來3-5年，會保持房價穩定，保證房價環比不增長，政府會給剛需上車的機會，我前段時間還擔心二三線資金迴流深圳炒作，因為深戶太好入了，2017年深圳的常住人口增加了六十多萬，需求端旺盛，而供給量又跟不上，現在政府既然這麼表態了，那大家就不用擔心房價會反彈，可以隨便挑挑揀揀了。只要房價反彈，深圳應該會繼續出台政策打壓，兌現房價不漲的承諾，比如取消陰陽合同，比如限售，比如限離，比如提高落戶門檻等等，手段是有的，就看深圳願不願意使用了。水庫論壇所說的2018年春節後行情房價會漲30%，是無稽之談。

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